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物業股在A股市場裡估計很多人都沒聽說過，即便聽過，也沒有重視過，畢竟物業股能有多大亮點呢，場內還有那麼多題材都看不過來，哪裡還有精力去研究物業，估計和地產股的走勢差不多吧。
但如果僅是如此泛泛的猜測，可能就會錯過太多精彩了。看看在港股上市的彩生活、雅生活服務、碧桂園服務、佳兆業美好等，這幾年走勢兼職就是A股裡優質白馬的趨勢股走勢，而且國內的物業公司大多數都選在了香港上市，目前A股物業佔比較大的有中航善達、南都物業。
今天要講的就是領先的第三方物業管理公司——南都物業。
一、公司主要業務有物業管理服務與增值服務兩類，其中物業管理服務收入佔比超過 90%，增值服務收入佔比近年都在提升。
物業管理服務具體可分為包乾制物業管理服務、酬金制物業管理服務、案場服務、顧問服務，在包乾制物業管理服務中非住宅佔比約 45%。增值服務是指物業服務企業為其管理專案內的住戶提供的個性化專項服務，如家政服務、私人綠化服務、室內維修服務等。
1、 包乾制收費方式：包乾制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
2、 酬金制收費方式：酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
案場服務：公司為開發商的售樓處現場提供標準化與專業化的客服、禮賓、保潔等服務，還包括物料管理、會務接待、後勤保障、設施裝置的檢查保修等。
顧問諮詢服務：按服務物件可以分為前期物業顧問業務和物業管理顧問諮詢業務兩類。
增值服務：為住戶提供的個性化專項服務，如家政服務、私人綠化服務、室內裝飾維修服務、
存量資產管理服務等。
二、物業公司可分為兩類，一類為開發商下屬物業企業，另一類為獨立第三方物業企業。
中國眾多的物業管理服務企業中，85%是開發商的子公司，10%是由房管站轉制，獨立的專業物業服務公司只有 5%左右。
物業行業存在如下行業特徵：
1）人工成本是最大的成本，物業管理行業是人力密集型行業。2）物業管理屬於重管理的輕資產行業，現金流穩定。3）物業專案續約率高，存在天然的客戶粘性
三、行業成長空間大
全國房屋竣工面積帶動物業管理面積增加，到 2020 年基礎物業管理市場規模可達 1.2 萬億。
根據中國指數研究院資料，2017 年全國物業管理面積達到 195 億平方米，2009-2017 年 CAGR6.59%，2017 年較 2009 年物業管理面積增加 78 億平方米，基本上與全國房屋竣工面積一致。
根據中國指數研究院預測，到 2020 年全國物業管理面積達到 235 億平方米，物業管理市場的增長潛力巨大。
四、行業由分散向集中的過程
到 2017 年，中國已成立約 11.8 萬家以上的物業管理公司，相較於 2008年增加了 6 萬家企業。2018 年百強企業管理面積均值達 3,718.13萬平方米，同比增長 17.52%（2017 年增幅為 16.1%），遠高於同期全國商品房竣工面積增速（-7.82%）和銷售面積增速（1.33%）。百強企業市場份額進一步提高至 38.85%（2017 年市場份額為 32.42%），行業集中度快速提升。
五、物業進入強者恆強階段，公司保持第一梯隊位置提升品牌影響力
物業管理行業呈現出“強者恆強”的競爭格局，頭部企業的集中度不斷提升。在 2019 中國物業服務百強企業研究及評選中，公司獲“2019 中國物業服務百強企業”綜合排名第 18 名（2018 年為第 19 名），入選 2019 物業服務企業上市公司 10 強，並在第三屆國際物業管理產業博覽會獲得 2019物業服務企業綜合實力 500 強 TOP32。
六、管理專案的數量和麵積是衡量物業公司基礎業務情況的重要指標
公司釋出 2019 年一至三季度主要經營資料，截至 2019 年 9 月 30 日，公司累計總簽約專案 471 個，同比增長 14.6%，累計總簽約面積 6028.97 萬平方米（國內物業公司規模排在中游），同比增長 14%，2019 年 1-9 月公司新籤物業服務專案 47 個，新簽約面積約 587.84 萬平方米；公司案場服務合同的新籤數量為 10 個；公司顧問諮詢合同的新籤數量為 1個。
下圖是統計了在港股上市的物業公司在管面積和物業價格
為了看得更清楚把上面的表格做拆分：
港股物業股財報中都披露簽約面積和在管面積，簽約面積指向未來，還不能形成當期收益，所以只統計了在管面積。
可以看到雅生活服務、中海物業、碧桂園服務、綠城服務依託母公司的地產專案，在管面積處在第一集團。
第三方物業管理指並非自己開發專案，通過競標拿下的物業專案進行管理。
物業費和營收規模和在管面積基本成正比，都是規模更大公司的資料更高。相對來講南都物業只能排在第一梯隊身後了。
七、未處第一梯隊，成長屬性尚可
南都物業2019 年三季報實現營業收入9.02 億元，同比增長 22.27%，歸母淨利潤 8659.54 萬元，同比增長 31.41%，扣非淨利潤 6623.97 萬元，同比增長 32.08%，2019Q3 實現營業收入 3.17億元，同比增長 17.79%，歸母淨利潤 3055.57 萬元，同比增長 30.08%。
前三季度公司毛利率23.94%，同比增長 1.38%，第三季度毛利率為 27.3%，同比增長 7.48%。
看兩個重要的資料，單季度淨利潤環比，第二季度和第三季度都實現了正增長，表明每個季度公司的利潤都能保持階梯向上。
淨資產收益率達到13%，因為屬於第三方物業，不用自建，幾無存貨，也無短期借款，現金流非常好，典型手中有餘糧的主。
無論營收還是淨利潤在多個季度中都實現了同比正增長，且增速都維持在20%以上，單純看這個增速，也符合成長股的標準。
其實，物業很容易把它想象成類地產行業，但實際屬於輕資產行業，類似消費股，物業費年年收，並且續費率還高，只要房子賣出去物業費就要交，想想也是一門不錯的生意。
最近連續分享了幾篇對上市公司分析的文章，其中有一些讀者發來問題提問，有說公司未來有減持風險的，有說股價不在上升通道的等。在這裡說明一下，所寫文章內容全部為通過公開資料整理而成，只是自己日常的整理日誌，並不構成任何指導和建議。
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