自今年下半年起，日本股市迎來了一波。截止到上週，日經平均股價已連續4日重新整理今年以來最高位。中美貿易紛爭緩和，經濟景氣，企業盈利改善等，諸多利好因素固然是推動著日本股市持續走強的原因。但來自橫濱國立大學經濟學部的武者陵司教授認為，近幾年日本不動產價格持續走高，對日本經濟有著不容忽視的影響，幫助日本經濟走出了長久以來通貨緊縮的泥潭。

近5年日本樓市發生了什麼？

首先，我們先來看下日本不動產市場的現狀。最顯著的特點是近5年來公寓價格的上漲。尤其是首都中心區域和地方核心城市。據日本不動產研究院統計，日本新建公寓價格，自2003年到2008年期間上漲30%，之後受全球金融危機影響，陷入了長達4年的停滯。直到2013年後，才開啟新一波的反彈，截止到2019年9月，新建公寓價格較2013年已上漲40%。

同時伴隨著近2～3年房租的上漲，二手公寓的房價也水漲船高。2012年時，高階公寓每“坪”（日本特殊的面積單位。1坪=3.3平米）租金大約是13000日元，現在已漲至18000日元，上漲近40%。此外，核心區域空室率低，貸款利率“白菜價”，都五一不推動著二手公寓市場的走高。

下圖為日本主要城市二手公寓2019年7月～9月的價格漲幅。可以看到，9月東京23區二手公寓與前年同月想必，漲幅接近7%。此外，以牛肉聞名的神戶更是漲幅達到驚人的11%。

不過，一戶建（別墅）近幾年卻走勢低迷。日本國土交通省資料資料顯示，自2009年跌至底部後，始終在橫向震盪，漲幅並不明顯。除了大阪。由於民宿新規的實施，大阪成了“民宿特區”，唯一可以365天全年營業的地方。大批民宿老闆的湧入，推動著大阪一戶建價格的上漲。

日本不動產投資趨勢變化

不動產的價值在於土地投資。我們知道，建築物隨著工齡的上升會持續貶值，而永久產權的土地作為稀有商品，具有非常強勁的保值能力。

在日本，如果購買的是公寓，樓所在的那塊土地的所有權主要是歸開發商所有。投資者擁有的只是公寓的部分所有權，和極小一部分微不足道的土地。但如果購買的是一戶建，則整個房子下面的地就全歸投資者一人所有了。

因此，在上世紀，日本人熱衷於購買一戶建遠甚於公寓。我們可以看到，小時候動漫裡多啦A夢的家、櫻桃小丸子的家都是獨棟別墅。但隨著生活方式的改變，一戶建在日本正逐漸失寵。

工作機會大多在城市中心，而市中心的土地真可謂寸土寸金，別說大多數老百姓買不起了，就是有錢也一地難求。市面上流通的土地交易大多在郊區。即使經濟能力足夠，日本年輕人寧願住得“憋屈”一點，也不願意每天經歷“通勤地獄”，每天上下班都是長途跋涉。寧願接受居住環境狹小，也不能接受生活不便利，出門沒有便利店、沒有商業街、沒有軌道交通的生活。

年輕人居住習慣的改變，使二手公寓的房租近幾年越來越高。房租高，投資回報率高，投資者當然更熱衷於投資二手公寓，需求變大，房價自然也就漲了。如此良性迴圈已慢慢形成，預測未來公寓房價的漲幅將遠遠甩開一戶建，成為不動產市場的投資新寵。

日本經濟的新動力

當我們國內為不斷上漲的豬肉價格犯愁的時候，海對面的日本最頭疼的事是物價十多年來沒變動。

即使長期0利率，日本的物價指數依然幾乎紋絲不動。日本政府將通脹目標設定為2%，但近幾年核心通脹率僅略高於0。目前，日本央行決定，0利率至少維持到2020年春天。

日本CPI指數中，除去食物和能源，房租所佔的比重近1/4。已有不少經濟學家向日本政府建議，趁著日本房地產市場的火熱，借用地產的力量將日本的CPI拖出通貨緊縮的泥潭。