又是一年年終考。

備受疫情折磨的2020年，讓房企在年底的動作更加頻繁，為完成目標銷售額火力全開。12月24日，融信中國正拋售其位於上海1.6萬平米的總部辦公樓。

樓市資本論發現，融信中國不僅面臨著資產負債率73.8% “腳踩一條紅線的風險”，還面臨著旗下物業公司融信服務負債率高企難上市的困局。

融信董事長 歐宗洪

如今連總部辦公樓也拋售，讓人疑惑融信中國已經這麼難了嗎？

【一】融信拋售1.6萬平總部辦公樓

12月24日，樓市資本論獲悉，來自福建的開發商融信中國正拋售其位於上海的總部辦公樓。出售事宜由融信第二事業部負責，相關買賣協議已與買家簽訂。不過物業尚未做整體移交，融信員工在未來一段時間還會在原址辦公。

據瞭解，2018年9月，融信中國總部辦公樓搬至虹橋世界中心。彼時，虹橋世界中心作為區域內規模最大、配套最全的商辦專案，是上海虹橋商務區的地標。其與國家會展中心一路之隔，是一個總佔地18.4萬平方米，總建築面積82萬平方米的大型城市綜合體，涵蓋商業中心、酒店、總部辦公、創意辦公、生態商務辦公、酒店等。

虹橋世界中心

融信中國總部辦公樓在虹橋世界中心專案裡的L1B棟，規劃總高9層，總建築面積約1.6萬平方米，平均租金為5元/平方米。其中幾層，融信留作自身辦公使用。其餘樓層對外出租，租客有綠地交大科創中心、夢網科技等。

融信中國也是虹橋世界中心專案的開發商之一。2013年6月，在經歷148輪競拍，融信中國和綠地一起拿下虹橋世界中心所在的上海徐涇鎮會展中心3號地塊，地塊成交價47億元，為彼時上海青浦區的總價地王。

目前，在此辦公的企業有中國鐵塔（00788.HK）、藍光發展（600466.SH）、奧山集團、禾賽科技等。而根據綠地2020年半年報，目前虹橋世界中心尚有14.6萬平方米的可售面積。

按照相關中介方給出的同一專案對外參考價格，小面積段寫字樓均價約5.5萬元/平方米，大面積段寫字樓均價約4.2萬—4.5萬元/平方米。

拋售總部大樓，能為融信帶來多少投資收益，有待融信進一步給出答案。

【二】營收毛利下滑，腳踩資產負債率紅線

融信中國突然拋售總部辦公樓的舉動，不免讓人對其債務問題擔憂。

2003年，融信中國成立於福建，立足房地產開發主業。透過地產開發、物業服務、景觀工程、資管運營等實現全產業協同發展，是一家綜合業務的現代化企業集團。

2015年融信中國的銷售業績首破百億，2016年融信中國 在香港主機板上市， 2018年提出並實現千億目，達1218.8億元，同比增長73.35%。從百億到千億的跨越，融信中國僅花費3年時間。

不過，這種突飛猛進的背後也伴隨著債務的大幅提升。自2018年中報公開資料看，融信中國的負債總額持續增加，由1532.00億元上升至2020年中期的1794.49億元。

而步入去槓桿時代，融信的業績也慢了下來。據融信中國半年報資料，公司上半年合約銷售額603.58億元，同比增加6.49%；實現營業收入約211億元，同比減少21%；溢利16.45億元，同比減少53%；毛利31.4億元，同比減少51%，毛利率14.91%按年跌8.99個百分點，大幅弱於同行。

值得關注的是，儘管在"三道紅線"出臺之前，融信中國就已經開始主動降負債。但按其上半年剔除預收款後的資產負債率73.8％，仍然超監管“紅線”，未來融資有息負債規模年增速不可超過10%。同時，財務歸屬“黃色”陣營，淨負債達91.25%。

營收毛利均下滑，還腳踩一道紅線。在樓市資本論認為，這也難怪融信拋售總部辦公樓被眾多媒體解讀為為自身回血。

【三】負債率高服務水平低，融信服務難上市

房地產市場難關下，分拆物業上市成為房企實現多元融資的有力手段。

樓市資本論分析發現， 11月3日，融信中國旗下物業公司融信服務向港交所遞交了上市申請。不過，以其自身實力，想在資本市場分到一杯羹，有些難。

1.負債率高出行業一倍

從2014年到如今，經過多次收購及股權變革，融信服務成為一家全國性綜合物業管理服務商，為住宅和非住宅物業提供多元化物業管理服務。

招股書顯示，截至今年6月30日，融信服務在管100個專案，在管面積約1700萬平方米，簽約建築面積約3430萬平方米，是一家規模在平均水平之下的物業服務公司。

規模不大，負債卻不少。融信服務的負債率處在行業較高水平。

2017-2019年，融信服務資產負債率分別為96.4%、83.9%、71.7%，今年上半年，融信服務資產負債率更高達89%。相關資料顯示，2017-2019年，30家港股上市物業服務企業的資產負債率中位值分別為62.98%、60.96%、51.73%，今年上半年，這一數值為46.35%。

2.物業服務質量差

另外， 2017 -2020上半年，融信中國平均貿易應收款項週轉天數分別為40天、59天、86天和103天。同期，物業管理費收繳率分別為90.6%、94.4%、94.5% 和90.0%。

樓市資本論瞭解到，相比業內融信服務的管理費收繳率較低，甚至在2019年跌出平均值。通常這多半與其管理能力及業主較低的滿意度有關。

今年5月，據福州臺江區工業路融信源築小區業主反映，小區停車費1小時5元，1天超過10小時就按50元封頂價格計算，一個月下來就是1500元。樓市資本論注意到，類似這樣的融信物業服務負面評價在網上比比皆是。

體量小卻負債高且服務一般的融信服務，就當前股市環境及其存在的弊端來看，能否獲得資本市場的認可順利上市不確定性很大。

樓市資本論認為，無論是母公司融信中國，還是融信服務，在這個整體較為低迷的市場環境下，寄希望高負債融資猛擴張的套路不好使了，應該先夯實基礎，穩中求進，才能走向發展的新階段。