11月18日，人民銀行開展1800億元逆回購操作，同時下調7天期逆回購利率至2.5%；此前為2.55%。

逆回購率下降,意味著央行在借錢給商業銀行時,收取的費用降低,這就減輕了商業銀行的負擔,商業銀行就能從央行那裡借到更多便宜的錢。

降息週期已經開啟！

前幾天聊過一個話題，對於北京來說，買房的最佳視窗期到了，那麼其他城市呢？其實是不是買房看政策，而政策裡最關鍵的一項是信貸！

11月16日，央行釋出的《2019年第三季度貨幣政策執行報告》內容的核心：一方面在強調經濟下行壓力持續加大，並不再提“把好貨幣供給總閘門”；

另一方面，又在強調需警惕通脹預期發散，貨幣政策會預調微調以穩定經濟主體的通脹預期。

下一步的貨幣政策方向究竟在何方？和房地產相關的內容有哪些？

首先：定向降準落地，MLF再低，LPR降低是趨勢！

央行15日早間公告，今日是對僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點的第二次調整，釋放長期資金約400億元。釋放資金規模與上個月基本相當。

從趨勢看，週三的LPR降低，已經是趨勢！

其次：不將房地產作為短期刺激經濟的手段？

央行在《2019年第三季度中國貨幣政策執行報告》中，介紹了包商銀行接管託管工作的進展，對備受關注的央行資產負債表規模進行解釋，表明將繼續實施好穩健的貨幣政策，闡釋當前中國經濟不存在持續通脹或通縮的基礎，並要求各銀行積極推動LPR運用，打破貸款利率隱性下限。

不將房地產作為短期刺激經濟的手段，央行在《2019年第三季度中國貨幣政策執行報告》中重申，按照“因城施策”的基本原則，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

央行表示，第三季度以來，房地產市場執行總體平穩，房地產貸款增速平穩回落，房價漲幅有所回落，房地產開發投資與新開工增速平穩下降。其中，房價上漲城市數量有所下降。

資料很清晰：住戶貸款上漲15.9%，依然是所有貸款中上漲速度最迅速的型別。

央行強調不短期刺激房地產，的確做到了，整體看，2019年房地產信貸增量明顯放緩，沒有刺激房地產，但房地產的貸款額上漲幅度依然較高，房地產信貸的絕對值也依然在重新整理同期歷史記錄。從效果看，2019年前10月，全國房地產銷售面積與銷售額均是歷史記錄，但不城市的分化逐漸出現，在10月統計局公佈的70城市房價中，35個下調二手房價格，新建住宅價格也開始調整。這就是信貸收緊的影響。

第三：9月房貸利率如何？

央行資料：9月個人住房貸款加權平均利率為 5.55%，比 6 月上升 0.02 個百分點，同比下降 0.17個百分點。房貸利率依然低於其他利率。

這也證明了過去部分社會機構統計公佈的房貸利率資料是假的。包括融360等公佈的房貸資料，與央行差距巨大。

第四：未來房貸利率會如何？

整體經濟波動，同比是6三季度6.2的資料，要穩定經濟其實只有3點：

中美貿易競爭緩解、貸款利率繼續下探增加貨幣供應量，在堅持房住不炒的前提下微調房地產政策。

年末最後2個月還有降準與LPR降低的出現可能性。對當下樓市有穩定的作用，但目前的幅度還不足以導致市場出現再次反彈，整體年末房地產市場有望平穩。房住不炒下，市場平穩是主流。房貸利率波動不會大。未來判斷市場主要看5年期的利率什麼時候降低，已經可以看看房了。對於很多企業來說，最近拿地的節奏也依然較快。

1：買房看政策，政策看信貸，利率的頂峰已經在8-9月出現，利率下調是趨勢，特別是MLF降低後，不論5年期的LPR如何變化，社會資金成本肯定是降低的。

2：其他城市，包括深圳等城市的豪宅稅改，各地的人才政策，北京的調控政策全國最嚴，但微調部分過於嚴苛的政策已經到了視窗期。而按照北京市場的需求積蓄時間和週期，現在樓市基本是3-4個季度的小週期，按照正常看，春節前後會接近2019年初。

土地市場供應出現了變化，雖然依然全面限價，但看2019年的土地市場，不限價商品房地塊已經超過15宗，從供應節奏看，2020年入市的不限價房會增加。

北京的房價在跌，限競房現在是最難受的時候，2019年11月14日北京住宅庫存高達7.28萬套，這一資料是2011年8萬套之後的連續8年最高點。2018年6月來，北京限競房供應高達5.19萬套，簽約只有2.25萬套，庫存限競房高達2.93萬套。供應量井噴的最高峰已經過去，最近2個月供應節奏明顯放緩。

不論是五環內，還是五六環之間，明星專案已經基本入市。現在如果你買房，你的話語權最大。往後走，好房子比例銳減。

在利率降低，供應預期平穩，優質房源減少的時候，最佳視窗期的確到了。