引 言
意料之外，卻又情理之中，讓人驚歎的是不到10歲的新力控股於今天成功登陸資本市場，成為最年輕的上市房企。情理之中的是行業前40強未上市的房企已經不多了，新力控股上市是大勢所趨。尤其是在融資渠道收緊的環境下，房企融資成本不斷走高，便催生了除新力控股外，德信中國和中樑控股等房企的上市征程。不到10年的發展，新力控股不僅在江西省處於領先地位，還將業務拓展至長三角地區、粵港澳大灣區、中西部核心城市以及其他具有高增長潛力的地區，並且成功上市。近千頁招股說明書向眾人展示了其高增長的背後是步步為營，未來可期！
目錄：
一、業績排名雙升，“新力”品牌支撐未來發展
二、“聚焦+擇優”組合佈局，擴充全國版圖
三、標準化經營程式，終成高利潤利器
四、現金流充裕，風險把控能力強
如果說優質的土地儲備是新力控股業績騰飛的基礎，那麼高品質的產品則是新力控股被認可的關鍵。新力控股有三大住宅物業開發專案，即“悅系”、“園系”和“灣系”，分別能夠滿足大家庭和高收入家庭、改善型家庭和首次置業者三大不同群體的需求，典型如首個住宅專案南昌帝泊灣，該專案曾獲得中國園林網頒發的全國風景園林工程銀獎，深受消費者喜愛，也曾吸引眾多的參觀者。在產品組合方面，新力控股會根據政府監管容積率、專案位置、土地規模及成本、市場和開發規劃等嚴肅調整產品組合，來維持或提高專案議價能力，進而提升利潤率水平。除此之外，新力控股還發展商業和綜合物業，自2013年在南昌市開始發展首個物業專案—南昌新力中心以來，不斷擴充業務範圍，截止2019年7月31日，擁有7個在建商業物業，總建築面積為26.8萬平方米，都將持續為新力控股的規模添磚增瓦。
二、“聚焦+擇優”組合佈局，擴充全國版圖新力控股起源於江西省南昌市，2010年3月江西新力置地成立，並收購了第一幅地塊。2013年將其發展為新力的首個住宅物業專案南昌帝泊灣。隨著業務的不斷外拓，“新力”品牌不斷拓展到全國不同的城市。為了實現可持續增長，新力控股於2016年開始策略性的拓展至江蘇、惠州及武漢等城市以鞏固位於長三角地區、粵港澳大灣區及華中華西核心城市及其他高增長潛力地區的地位。2017年，新力控股將總部遷往上海，上海作為人才、資金等資源的聚集地，新力此舉將為企業的全國化擴張奠定基礎。截止到2019年7月31日，新力控股擁有110個處於不同開發階段的物業專案，總土地儲備1500萬平方米，覆蓋全國11個省份27個城市。新力控股起源於江西，經過多年的深耕，江西的土地儲備739.3萬平方米，佔比49.4%，其中南昌和贛州的佔比相對較多，佔比分別為40.3%和5.3%。外拓的三大區域中，重倉的是粵港澳大灣區，土地儲備349.2萬平方米，佔比23.2%。隨著粵港澳大灣區紅利的持續釋放，將會給新力控股帶來更高的業績增長。其次是華中華西核心城市及其他高增長潛力地區，目前有22個專案位於長沙、武漢、成都、合肥等具有經濟增長潛力的二線城市，土地儲備佔比17.2%。
新力控股現在優質的土地儲備主要得益於其獨到的佈局策略和拿地手法：第一、在選擇未來發展城市時，新力控股通過對該城市的人口、GDP增長率、平均可支配收入及巨集觀經濟趨勢進行評估，除此之外還會評估當地的市場情況和競爭對手的情況，綜合評估以後，進駐具有高增長潛力的城市。從新力控股的土地儲備分佈情況看，新力傾向於進駐南昌、無錫、蘇州等具有高增長潛力的二線城市，三四線城市的土地儲備佔比34.3%，主要是在惠州的土地儲備比較多，佔20.2%。惠州作為大灣區內重點城市，毗鄰深廣，地理位置優越，未來將更多承接大灣區的政策利好。第二、在進駐的區域採用“聚焦+擇優”相結合的佈局策略，對於江西省大本營和粵港高大灣區採用“聚焦深耕”的策略，其中，江西省作為重倉的大本營，共有55個專案，僅南昌便佔比81.8%，吉安、景德鎮、福州、上饒等城市雖有佈局，但最多隻有1個專案，主要資源集中在南昌市。粵港澳大灣區作為新力控股第二看中的區域同樣採用聚焦的策略，共擁有20個專案，惠州集中了15個專案，佔比75%，清遠、廣州、中山三個城市也只佈局1個專案。對於長三角區域和華中華西核心城市區域則採用“擇優佈局，機會深耕”的策略，即有選擇性甄別優質城市，並進行深耕。華中華西核心城市區域表現的最為明顯，在該區域新力控股基本進駐優質的二線城市，當前每個城市基本部署2-3個專案，長沙已佈局7個專案。重倉區域聚焦，其他區域擇優佈局的組合戰略，既有利於發揮自身優勢，又能分散市場不確定性風險，使得新力控股的城市佈局大放異彩。第三、根據需要靈活調整三種拿地方式。為了最大限度的降低拿地成本， 2018年以前，新力控股特別偏愛通過收併購拿地，其次是在公開市場通過招拍掛拿地。2016年新力控股獲取14幅地塊，其中13幅是通過收併購的方式取得。2017年新力控股獲取29幅地塊，其中6幅是通過招拍掛取得，21幅是通過收併購方式取得，2幅是通過與其他開發商合作方式取得。為了保障公司增長品質，新力控股2018開始調整拿地策略，逐漸加大招拍掛拿地的比例，以鎖定利潤。2018年獲取19幅地塊，招拍掛、收併購和合作拿地三種方式的佔比分別為37%、42%和21%，三種拿地方式更趨向與均衡使用。通過拿地方式的調整，歸屬於母公司的淨利潤有了很大的提升，佔比提升至74.5%。截止7月31日，新力控股2019年獲取26塊幅地塊，招拍掛方式拿地佔比為54%，較2016年提升47個百分點。通過收併購方式拿地的比例從2016年93%下降至27%。通過與其他開發商合作方式拿地的比例適當提升至19%。
三、標準化經營程式，終成高利潤利器2016年至2018年，新力控股的營業收入由22.2億元增長將近4倍至84.2億元，年化複合增長率高達94.6%。截止2019年4月30日，實現營業收入57.1億元，同比增長高達278.4%。新力控股高速增長的業績背後離不開交付總建築面積的增加，由2016年的35.3萬平方米增加至2018年的112.0萬平方米。此外，新力控股近3年的盈利能力不斷提升，毛利潤率快速增長，2016年至2017年毛利潤率分別為24.7%、33.7%和37.3%，基本上每年增長6.3個百分點。我們看到的毛利潤率不僅僅是一串數字，更代表了新力控股的成本控制能力，如標準化的經營程式有助於控制其開發和建設成本。2016年至2018年，新力控股的平均土地成本分別為1184元/平方米、1274元/平方米和1129元/平方米，與萬元的銷售均價相比，拿地成本控制的非常好。淨利潤率保持平穩上行的趨勢，2016年至2018年淨利潤率分別為5.9%、5.3%和6.6%，截止2019年4月30日，淨利潤率4.9%，較2018年同期增長1.9個百分點。
四、現金流充裕，風險把控能力強資金是企業得以生存的血液，對於房企而言，以槓桿撬動規模增長並不是一件壞事，最重要的是如何能將加槓桿帶來的潛在風險把握在可控範圍內，這就考驗企業的現金流管控能力。新力控股在這一方面可圈可點，得益於新力控股現金流的逐漸增加和長短期債務結構的調整，2017年至2019年8月31日，新力控股的長短期債務結構在不斷的優化，短期債務佔總債務的比重分別為55.5%、41.7%和38.2%。2016年至2018年將現金短債比由0.35提升至1.1，完全身處安全邊界以內。新力控股擁有多元化的融資渠道，使得資本結構和流動性不斷的優化，包括銀行及其他貸款及公司債，截止2019年4月，已發行三筆3.13億元、2.76億元和4.17億元的私人公司債券，利率分別為7.9%、7.5%和7.5%。上市後的新力控股，可謂開啟了新的篇章，融資渠道會不斷的開啟，融資來源不斷的豐富，相信隨著未來規模的不斷擴張，現金回款不斷增多，新力控股的長短期償債能力均會日漸增強。
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