出乎意料！

當市場還沉浸在上週央媽意外MLF操作，以及11月5日下調操作利率5個基點的“利好喜悅”之際，央媽又悄咪咪地送來驚喜。

今天，央行釋出訊息，重啟並開展1800億元7天逆回購操作，同時操作利率下調5個基點，從2.55%下調至2.5%，這是四年多以來首次下調公開市場逆回購操作利率。

訊息公佈後，效果一如既往地立竿見影。

債券市場應聲大漲，10年期國債期貨小幅高開後直線拉昇，一度上漲將近0.5%。銀行間現券收益率下行3-5bp，10年期國債活躍券收益率跌破3.2%。

券商股開盤後直線衝高，上證指數一度漲逾0.3%，重上2900點。

前兩天，在第三季度中國貨幣政策執行報告中，央媽才說堅決不搞“大水漫灌”，沒想到還有一套“滴灌”技術，不到兩週時間就再度“降息”。

在此，PLUS先送上一個大寫的“牛”字。

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什麼是逆回購？咱先來回顧一下。

以銀行為例，商業銀行先把某樣資產如商業票據賣給央媽，然後跟央媽籤個協議約定將來某一天之後再以一個稍高一點的價格買回來，這就是回購。

站在商業銀行的角度，就是正回購。

站在央媽的角度，就是逆回購。

當然，這個交易也可以倒過來，央媽做正回購，商業銀行做逆回購。

你只需要記住，央媽逆回購，就是借錢給商業銀行，讓市場貨幣供應增加，放水了。

而此次操作利率下調5個基點，也意味著商業銀行能從央媽那裡借到更多便宜的錢。

雖說央媽此番動作，是四年多以來首次下調公開市場逆回購操作利率。但是，調整幅度還是比較小的，畢竟只是下調了5個基點。

而回顧過去3年，我們可以發現，央行逆回購利率和MLF操作利率也是同步調整的。

所以，此次逆回購是月初MLF降息後央行的首次操作，降低逆回購利率同樣是跟隨此前MLF操作利率下調，對後續利率變化的指示意義並不大。

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央媽此次逆回購，對樓市的影響有多大？

與量大、期限長的“麻辣粉”不同，逆回購相對靈活，是短期的，影響力度相對較弱，可以配合其他的工具一起使用。

所以從短期來看，有以下幾點影響：

對房企們來說，是一個好訊息。因為到了年末融資壓力大，此時央媽放水，房企起碼還能喘口氣，融多一點錢，尤其是在房地產佔經濟總量比重高的城市，市場能得到稍微好轉，也能提振信心。

但是，在“房住不炒”的基調下，利好始終有限，而且今年樓市調控在信託、海外融資、開發貸方面管得特別嚴，房企想融資並不容易。所以最終利好的，估計是實體經濟了。

對於購房者來說，買房壓力也不會減少太多。

畢竟，從今年前三季度人民幣貸款結構來看，住戶貸款依然是所有貸款中增速最快的型別，達到15.9%。

而央媽這兩天又再次重提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，而且從各個城市實行LPR新政的情況來看，利率水平依然小幅上漲。

信貸收緊就是最好的證明，可以看看兩個指標。一個是10月份70城房價指數，有半數城市二手房出現價格下跌，一手房價格也開始調整。

另外一個是，1-10月份，全國房地產開發投資109603億元，同比增長10.3%，增速比1-9月份回落0.2個百分點。

言下之意，開發商拿地積極性在下降，對房地產市場的預期走低。

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最後總結兩句。

從央媽下調“麻辣粉”和逆回購利率的情況來看，房貸利率是有下調的趨勢的。

但這兩次都只是下調5bp，並未大幅“降息”，用兩個詞來形容就是：微調和精準。

不過，微調總比不下調好，畢竟對於買房人來說，房貸利息減少，月供減少，難道不是一件好事嗎？

而且從之前上海的特例來看，部分核心城市還是有可能對優質客戶實行優惠政策。

所以，在最後這兩個月裡，要買房的已經可以去看看了，畢竟年末樓盤促銷力度大，也有不少新專案陸續入市，越往後優質房源只會越少。

至於5年期的房貸利率走向如何？就看11月20日央媽的動作了。