11月20日，LPR改革後迎來第四次報價。最值得關注的是5年期的LPR歷史首次降低，如果把這視同基準利率，可以說（2015年10月24日起人行公佈的銀貸款5年以上基準利率4.9%）這是4年來，房貸基準利率的首次降息！

今日貸款市場報價利率為：1年期LPR為4.15%，前值為4.2%。5年期以上品種報4.8%，前值為4.85%。

首先：降息週期已經開啟：

央行11月18日釋出的公告顯示，當日開展1800億元逆回購操作，期限為7天，中標利率為2.5%，較此前下調5個基點。此前1年期MLF利率下調是2016年6月以來首次，此次7天期央行逆回購利率下調則是2015年10月以來首次。

對於房地產市場來說，影響最大的政策是利率政策，而一年期LPR主要是企業貸款成本，5年期LPR基本代表了房貸利率的走勢，5年期LPR的降低，代表了房貸利率的下調也將成為趨勢。

本次5年期的LPR下調，對於購房者而已，只是開始，100萬貸款30年，平均月供減少30元，30年合計減少月供10890元。

這只是開始，從豬肉價格逐漸平穩看，未來幾個月LPR還將明顯下調。

其次：房地產市場政策也開始出現寬鬆苗頭

最近樓市的政策已經出現了寬鬆趨勢：11月中旬部分城市房地產政策：

從央行到地方都發布了部分與樓市相關的政策，其中央行繼續明確不短期刺激房地產，深圳調整了普通住宅標準，另外部分城市的公積金政策有所寬鬆。

第一：LPR降低的主要目的是未來引導實體經濟利率降低，降低資金成本，並不是為了刺激樓市，所以在LPR政策出臺之初就針對樓市制定了專門的政策，要求首套不得低於LPR，二套房也不得低於LPR+60個基點。

因為一般5年以上貸款大部分是房貸，所以本次降息出現5年期降低，對於房貸影響巨大。因為LPR的報價是月度，後續繼續降息可以期待。

第二：第四次的報價，降息週期開啟！

但全社會的資金成本降低下，房貸利率上行的可能性就不存在了，而且針對優質區域、優質貸款者，不排除後續房貸利率的繼續輕微下調。

整體看，全社會貸款成本都有有所降低，這種情況下，房地產相對貸款成本上行可能性不大，但因為各種政策約束，預計下調的空間也有限，保持平穩將是主流

第三：目前各地房貸額度基本平穩，出現明顯波動的不多，大部分銀行依然正常放款，利率微調很少。從全國主要的一二線城市看，目前利率水平相比2019年2季度有輕微波動，但80%以上城市依然是依然維持在過去2年的最低利率。

第四：預計2019年房貸額度依然刷新歷史記錄，但漲幅將明顯降低。

原來不同城市之間，房貸的利率差距巨大：

全國房貸利率執行嚴重不均衡，從不同城市看，上海不論是不是恢復之前，依然首套房貸款有一定折扣，從銀行成本角度看，上海能夠執行基準優惠，而其他城市基準上浮，與房地產調控無關。每貸款100萬，上海的購房者30年週期內，比北京少還利息16萬。而如果對比三四線城市最高的上浮30%。

第五：2019年樓市銷售額有望超過16萬億！

10個月房地產銷售面積首次同比上漲,全年銷售額超過15萬億成定局

1—10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%，1—9月份為下降0.1%。

商品房銷售額124417億元，增長7.3%，增速加快0.2個百分點。

2018年同期資料：1-10月份，商品房銷售面積133117萬平方米，商品房銷售額115914億元。

2019年再次重新整理2018年創造的歷史年度15萬億銷售額記錄已成定局！年度銷售面積也將有望與2018年創造的歷史記錄持平。

10月份房地產市場銷售活躍，同比均明顯上漲，拆分單月資料看，10月全國房地產市場銷售面積高達1.4億平米，同比上漲了1.94%。銷售額高達1.29萬億，同比上漲了9.7%。

整體看，市場在5-6月反彈後，再次進入平穩週期。單月資料環比同比均出現了繼續退燒的現象。8-10月已經連續3個月市場資料上漲。

（2018年全年房地產銷售面積171654萬平方米，商品房銷售額149973億元

第⑦：後續市場針對首套房貸利率應該有寬鬆的趨勢。

如果說二套房貸款利率是涉嫌投資投機，按照現在國內大部分城市針對首套房貸款的認定標準，首套房貸款的肯定都是沒有貸款過的剛需。

從房住不炒看，針對首套房利率有所降低符合調控的方向。

關注房地產行業資金鍊風險成為政策的主要內容2019年是房地產政策最密集年份，而在房地產政策內容裡，過去很少提及的房地產金融風險在2019年來，密集提及，累計看，中央各部位在2019年來累計已經發布過25次講話或政策，關於要求注意防範房地產金融風險。從中央到銀保監會，密集加強對房地產金融的風險把控。

第⑨：LPR的降低，對於房地產市場肯定是利好訊息，而且從趨勢看，這一次的降低只是開始，後續幾次有繼續降低的趨勢。

對於購房者來說，剛需購房者，針對當下的優質房源，可以考慮購買，特別是大部分城市已經限制房價。

第10：整體看，預計房貸利率隨著LPR降低出現輕微下行將成為趨勢。

第11：LPR降低後，市場有望平穩

從二手房資料看，連續出現了3個月20個城市房價下調，這也是最近2年來首次出現。

從不同城市變化看，一二線城市的新建住宅與二手房住宅均出現了明顯的回落，2019年上半年的小陽春已經過去。

第十：降準與LPR降低的出現，對當下樓市有穩定的作用，但目前的幅度還不足以導致市場出現再次反彈，整體年末房地產市場有望平穩。

房住不炒下，市場平穩是主流。房貸利率波動不會大。但樓市最困難的時期過去了，未來判斷市場主要看5年期的利率什麼時候再次降低，當然已經可以看看房了。