2019年，房地產企業為了“活下去”，太難了！

今年以來，房企資金鍊緊張的傳聞一直不絕於耳。

近日，一份廣東證監局行政監督措施決定書，再次揭開了一家資產超188億的“百強”房企的缺錢窘境。

作為廣東老牌房企，頤和地產因“九宗罪”再度陷入漩渦，頤和地產、董事長何建樑雙雙被廣東證監局開出警示函。

其中，更是曝出，大量到期債務違約問題，顯得尤為嚴峻。

據廣東證監局調查，此次頤和地產共有9筆超過1000萬的未披露到期債務違約，合計金額超過50億元。

頤和地產在年初資管產品出現逾期後，近期再被爆出兩隻債券全部違約，這家與富力、恆大一同成立的“老牌粵系房企”，現金流已接近枯竭。

廣東證監局對頤和地產的調查時間截至5月31日，這意味著，廣東證監局此番查出的問題或許只是冰山一角。

頤和地產，中國房地產百強企業

據官網顯示，頤和地產集團創建於1996年，根植於廣州，擁有四十餘家全資、控股企業的大型集團公司。目前，在全國擁有30多個大型地產專案，遍及北京、銀川、包頭、昆明、鞍山、西安、瀋陽、廣州等經濟發達城市和省份的重要房地產板塊。

圖片來源：頤和地產官網

值得一提的是，在其官網首頁顯示，2011-2018年，頤和地產連續8年入選房地產“雙百強”企業。

同時，據Wind資料顯示，截止到2019年6月30日，頤和地產的總資產高達188.7億元，總負債高達135.7億元，資產負債率高達72%，一年內到期的債務餘額超10.6億元。

另外，其於2019上半年的營業收入僅0.86億元，同比下滑超93%，淨利潤更是成虧損狀態，虧損金額達1.15億元。

營收斷崖式下跌，業績虧損，面對資金鍊隨時斷裂的風險，頤和地產無奈“賣身自救”：

2017年，頤和地產就將其位於瀋陽的頤和城專案出讓予恆大；

2018年6月8日，珠江實業以“股權+債權”的形式，獲得花都頤和盛世專案公司30%股份；

2019年10月29日，世茂集團收購台山頤和專案。

然而，隨著廣東證監局的調查結果公佈，超50億債務違約，意味著，這家曾經的“百強”房企的資金鍊早已斷裂，處境岌岌可危。

雪上加霜的是，頤和地產的控股股東同樣面臨資金鍊斷裂的風險，廣東證監局的檢查情況顯示，其控股股東龍森投資，2018年先後三次將其持有的頤和地產100%股權全部用於抵押貸款。

而，頤和地產危機的爆發，並非個案。

據不完全統計，2019年以來，全行業新增的175只違約債券中，房地產就有7只，涉及違約金額139億元，佔比5.51%，包括頤和地產、三盛巨集業、銀億股份、中弘股份、華業資本、正源地產等房地產相關上市公司。如果算上建築類企業，違約的債務數量更是高達21只，違約總金額近500億元。

融資難，中小房企陷破產潮

眾所周知，作為資金密集型行業，房地產離不開融資輸血，然而，今年的融資環境處於持續收緊狀態。

據不完全統計，2019年前9個月合計的415次房地產調控，平均每個工作日有2次以上的房地產調控，重新整理了歷史紀錄。房企融資收緊政策可謂高頻：

4月17日，銀保監會發文直指，繼續遏制房地產泡沫化，控制居民槓桿率過快增長；

5月17日，銀保監會發布通知，嚴格監管資金違規流入房地產；

7月31日，央行表示要合理控制房地產貸款投放；

10月12日，北京銀保監局強調，嚴防信貸資金違規流入房地產市場等禁止性領域；

......

在此背景下，各種通向地產融資的通道相繼被切斷，使得房企融資難度進一步增加。

因為沒能找到“救命錢”，今年已有400多家中小房企走向破產。

據人民法院公告網的公告顯示，截至到10月31日，2019年宣告破產的房地產相關企業數量已經超過400家，且進入2019年下半年之後，破產房企數量增速有所加快。

而破產名單中，大多數都是中小型房企，且多數集中於三四線城市。當然，2019年深陷泥潭的房企中，也不乏知名度較高甚至躋身全國百強的知名房企。

早在今年6月，銀億股份因為債務違約，已向寧波法院申請破產重整。這家房企顛峰時在2016年銷售收入達652億元，總資產接近800億元。

房地產類信託，突然驟降60%

2019年，對房地產行業來說異常艱難，從信託融資資料來看，更為明顯。

同策研究院資料顯示，10月，40家典型上市房企融資總額僅235.82億元，環比大幅下跌65.80%，創2019年融資歷史新低。其中，信託貸款融資金額僅16億元，環比下跌86.99%。

同時，用益信託資料顯示，10月房地產類信託募集規模為281.72億元，環比大幅減少60.47%。從同比資料來看，房地產類信託的募集規模也下滑明顯，同比減少了33.50%。

隨著規模的減少，房地產信託收益率也出現下滑。

用益信託資料顯示，10月，房地產類信託收益率為7.98%，已經跌破8%，環比下降0.06個百分點。而在7月房地產類信託收益率為8.27%，較6月下滑0.04%。當月在所有的信託產品中，只有投向房地產的信託產品收益率出現下降。

而，房地產信託是信託公司較為核心的業務。房地產信託作為高報酬率、風險可控的信託業務，在信託公司收入中佔較大比重。

自2018年以來，房地產信託行情持續火爆。近幾年，房地產信託餘額佔比持續升高，佔比接近15%，如果加上建築業等相關行業，這一比例將提升至20%以上。這意味著，不斷有資金流入房地產領域。

然而，2019年7月，房地產信託突然被按下“暫停鍵”。據澎湃新聞報道，10家信託公司收到視窗指導，涉及的業務非常有針對性：2019年房地產信託規模，不得超過6月末的規模。

受到嚴監管後，對於房地產信託依賴性較高的部分信託公司，所受到的衝擊也較大。當月，房地產類信託募集規模環比減少近兩成。

對於高槓杆的房企來說，繼銀行貸款、公司債等收緊後，信託通道也被阻，不得不尋找新的融資途徑。

利率超15%！房企將目光轉向海外

國內融資受阻，不少房企紛紛走出國門、境外發債融資。據中原地產研究中心統計顯示，截至10月8日，2019年內房企美元融資533.6億美元，同比上漲50%，雖然各種政策收緊，但房企美元融資的數量依然刷新歷史記錄。

單單9月份，房地產企業海外美元融資便高達37.97億美元，相比8月的15.8億美元，環比暴增超140%。

這一數字仍在上升。中原地產資料進一步顯示，10月份，超30家典型房企在境內外齊發債，其中，有13家房企的美元債融資計劃總計接近50億美元。而截至11月12日，11月房企計劃及已經發布美元融資金額接近30億美元。

融資成本居高不下，發債利率仍在不斷攀升，10%已不再是天花板。11月份以來，兩家房企發行的優先票據，利率均超過10%。

11月12日，德信中國擬發行1億美元額外優先票據，利率12.875%。

11月4日，佳兆業釋出公告表示，擬發行3億美元優先票據，利率為11.95%。

據Wind資料統計，2019年至少已有三隻房地產美元債券的發債利率超過15%。

最近的一次便是在7月10日，泰禾集團（000732）公告，泰禾全資子公司擬發行4億美元債券，債券票面年息15％，每半年支付一次。成本之高令業內驚訝，而泰禾集團2018年淨利潤率為12.6%。

意味著，房企不惜賠錢，也要借“高利貸”維持現金流。

但，這還不是最高的利率。2019年年初，當代置業（01107.HK）發行的一筆美元票據，利率竟達到了15.5%。可見，2019年以來，房企們對資金的渴求度超過了一切。

降價甩賣，房企“自救”

面對融資壓力，房企們除了藉助外力，對內還得開源節流。

有券商分析師表示，在應對融資壓力方面，房企一方面正在加快銷售，比如降價促銷，實際上，今年房企的優惠節點都大幅提前，甚至上半年就開始提前搶收。

十一“黃金週”期間，以恆大、碧桂園為代表的大型房企集中降價促銷，頻頻刷屏。使得2019年10月，恆大實現銷售903億元，同比大增70.2%，連續2個月創單月銷售歷史最高紀錄。

另一方面，上述分析師認為，目前房企拿地更為謹慎。

據國家統計局資料顯示，2019年1-10月商品房銷售面積13.32億平方米，而房地產開發企業土地購置面積1.84億平方米，拿地面積不僅同比下降16.3%，且只佔銷售面積的13.8%，這說明房企在土地儲備上面有所減少。

值得注意的是，融資額較多的房企，並未將資金全部用在拿地上。

公開資料顯示，2019年前10個月，融資額較多的房企諸如金科、恆大、中南、華夏幸福、富力地產等，並未將融資金額都用在拿地上，尤其是金科股份和富力地產，拿地金額分別佔融資額的53.77%和59.77%。

而更多的房企融資為了償還到期債務，為資金鍊“續命”。意味著，對於現階段房企而言，安全落地至關重要。

業內人士認為，對房企而言，過去高度依賴高成本的非標融資、信託等通道產品的房企會面臨較大的資金問題。隨著融資成本的不斷提升，在還債“雙高峰”與融資渠道“多重封堵”的壓力下，房地產行業的再一次洗牌在即。