大河房產網 今天

剛剛，央行宣佈最新1年期貸款市場報價利率(LPR)為4.15%，此前為4.2%;5年期以上LPR(房貸基準利率)為4.80%，此前為4.85%，比上月下調了5個基點。這也是8月20日以來，房貸利率首次下調。

中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2019年11月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.80%。以上LPR在下一次釋出LPR之前有效。

8月17日，央行宣佈全面改革中國的利率制度，推出了“貸款市場報價利率(LPR)”。這意味，房貸利率看央行公佈的“貸款基準利率”的時代終結了，以後新增貸款都要看LPR。

8月20日，新機制下的貸款市場報價利率(以下稱新LPR)出爐，一年期4.25%，五年期4.85%。在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，以更好地發揮市場作用。

LPR利率有1年和5年以上兩種期限，前者主要是給企業貸款參考的，後者是房貸利率。18家銀行報價的基礎，或者說最重要的參照物，就是1年期中期借貸便利(MLF)的利率。而5年期以上LPR降息，將給目前低迷的樓市注入一針強心劑。

10月8日，商業性個人住房貸款利率正式“換錨”，新發放的商業性個人住房貸款利率，以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

商業性個人住房貸款利率將由“基準利率×(1+浮動比例)”正式變成“房貸利率=LPR利率+加點”。

其中以9月20日的LPR報價:1年期LPR為4.20%，較上一次報價降低5個基點;5年期以上品種維持在4.85%。

深圳二套房貸款利率悄然“鬆綁”了?

隨著深圳普宅標準放寬，深圳的二套房貸款利率也開始悄悄 " 鬆綁 "。記者注意到，11 月深圳地區的房貸利率呈現出 " 首套漲，二套跌 " 的特點，表現出對二手房市場的友好度。

據融 360 大資料研究院 11 月 13 日監測的資料顯示：

首套房方面有 8 家銀行上調了房貸利率水平，4 家將實際利率調整到 5.39% 或者 5.40%，相當於相應期限 LPR(貸款市場報價利率)加點 54 或者 55 個 BP，甚至有一家外資銀行首套房貸款利率執行 5.85%。而在 10 月份，深圳除個別銀行外，首套房大都執行 5.145% 或者 5.15% 的貸款利率。不過，11 月份主要國有大型銀行和城商行基本保持穩定。

二套房方面則出現一個比較有意思的現象。

10 月 8 日 LPR 房貸新政正式實施後，除了極個別銀行外，深圳地區其他銀行全部將二套房貸款利率調整至 5.45%(即新政規定的二套房貸款利率下限水平)，而到了 11 月份，7 家銀行又下調了二套房貸款利率。其中，6 家調整回了 9 月份 5.39% 的水平，且不乏主流銀行的身影。

10 月上海公佈的 LPR 房貸新規首套房利率下限低於全國規定水平，在絕大多數人的預料之外。" 而這次，深圳二套房方面也出現了類似情況，一些銀行的二套房貸款利率低於央行新規下限，具體出於什麼原因尚不得而知，但這無疑從側面反映了 LPR 新政暫時仍處在與房市的磨合期，中間會有一些相互妥協、相互適應的過程。" 融 360 大資料研究院分析師李萬賦表示。

國家統計局剛公佈的 70 城商品住宅銷售價格波動顯示，深圳地區新房房價環比上漲了 0.4%，二手房價格環比上漲了 1.0%，上漲勢頭超過其他一線城市。對此，李萬賦指出，該資料代表的是 10 月情況，主要受前期 " 先行示範區 " 的餘溫影響。

眾所周知，中國的市場利率已經進入“LPR”模式。1年期LPR利率，是實體企業參考基準。5年期LPR利率，是房貸的主要參考基準，各地在此基準上進行加點，從而決定最終的實際房貸利率。1年期LPR利率，其實不是第一次下調，一直都在預期之內。無論從政策口徑還是實際操作來看，信貸支援實體經濟，不僅有正當性，更有迫切性。而5年期LPR利率，因為事關房貸利率，一直是市場分歧的焦點。過去幾次調整，實體經濟利率一路下行，而樓市巋然不動，於是市場出現了“實體定向降息，樓市定向加息”的共存局面。這一次，樓市利率出現下調，究竟意味著什麼，影響有多大?這裡的大背景，在央行最新發布的三季度貨幣報告中，已有體現。這份報告的核心主旨可以用這段話來概括：要加強逆週期調節，加強結構調整，妥善應對經濟短期下行壓力，堅決不搞“大水漫灌”……注重預期引導，防止通脹預期發散，保持物價水平總體穩定。這裡涉及三大關鍵詞：穩增長，防通脹，不搞大水漫灌。

顯然，經濟是第一位的。2020年事關全面建成小康社會，相比2010年要實現GDP和人均收入雙雙翻番，這就意味著穩增長勢在必行。不過，由於豬週期的存在，3.8%的CPI創下了近7年的新高。雖然官方認為不存在持續通脹的基礎，但也認為要防止通脹預期的擴散。這種現實，無疑會制約貨幣政策的寬鬆空間。不搞大水漫灌，這是有關部門今年一直在強調的一件事情。事實上，在全球普遍大寬鬆的時代背景之下，我們依舊“以我為主”，貨幣政策並未出現大幅寬鬆，可以說至少在現階段守住了這一底線。在房地產上，央行重提“不將房地產作為短期刺激經濟手段”的定調。但是要明白的一點是，不刺激樓市不意味著不穩樓市，不刺激樓市更不意味著就要將房地產打翻在地。

房地產關乎經濟，關乎土地財政，還關乎了穩增長，房地產無論怎麼穩控，不能拖累經濟，這是最後的底線。明白這幾點，就會清楚這次LPR調整的現實意義。那麼，LPR利率“雙降”，對樓市影響有多大?

其一，5個基點的下調，象徵意義大於實際意義，但傳遞了市場維穩的訊號。眾所周知，標準降息一般是25個基點，美聯儲今年進行的三波降息一共下降了75個基點，而在2015年的全面降息中基本也是25個基點起步。不過，任何調整都有趨勢性訊號，樓市也不例外。LPR利率不同於以往的存貸款基準利率，一個月調整一次。相比單次微調，是否會出現趨勢性調整無疑更為重要。

其二，樓市利率的微調，意味著調控正式從“遏制大漲”步入“防範大跌”的新階段。穩樓市，既要遏制大漲，又要防範大跌。如果說前一階段，遏制大漲一直都擺在第一位。那麼從今年年中以來，“防範大跌”的緊迫性越來越突出。目前，已有多地政府出臺“限跌令”，更有不少城市以搶人政策之名變相鬆開限購之口，這一切都是為了防範可能出現的下跌。值得一提的是，在官方統計資料裡，70個大中城市，已有35個城市二手房出現環比下滑，佔比一半，下跌城市首次超過上漲城市，代表市場出現了轉折訊號。這種背景下，維穩，無疑就顯得很重要。

其三，橫盤，仍舊是目前最大的公約數。中國樓市是典型的政策市。在政策市面前，房地產從來不具備獨立性，服務經濟才是其存在的最大理由。樓市調控是鬆是緊，是寬是收，都要隨著經濟形勢變動而變動。就現實而言，橫盤仍舊是最佳的結果。利用橫盤來消化風險、釋放壓力，同時騰出手來發展製造業，刺激實體經濟。穩住，橫住，忍住，這可能是2020年中國樓市最大的基本面。所以，最後再說一句：不要被“崩盤論”所蠱惑，也不要被“永遠漲”的論調所刺激。