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央行宣佈降息！

中國人民銀行釋出公告，2019年11月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.80%。以上LPR在下一次釋出LPR之前有效。

值得注意的是，1年期LPR利率最新報價是4.15%，比上一次報價降息5個基點。此外，房貸利率也降息了5個基點——5年期以上的LPR利率從上次的4.85%降低5個基點，最新報價是4.80%。

據悉，這是央行完善LPR報價機制後的第四次報價：

1

8月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.25%，5年期以上LPR為4.85%。以上LPR在下一次釋出LPR之前有效。

2

9月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，新一期貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為 4.20%，5年期以上LPR為 4.85%。以上LPR在下一次釋出LPR之前有效。

3

2019年10月21日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.20%，5年期以上LPR為4.85%。以上LPR在下一次釋出LPR之前有效。

4

2019年11月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.80%。以上LPR在下一次釋出LPR之前有效。

同時這也是近一個月內第四次“降息”：

11月5日，央行公佈一年期MLF（中期借貸便利）操作中標利率降低5bp，至3.25%；

11月18日，7天期逆回購操作（OMO利率）中標利率下調5bp至2.5%；

11月19日，央行以利率招標方式開展中央國庫現金管理商業銀行定期存款操作500億元，中標利率3.18%，較上一次降低2bp。

本次5年期的LPR下調，對於在廈門買房的購房者來說，不失為一個利好訊息，舉例來說，100萬貸款30年，平均月供減少30元，30年合計減少月供10890元。

1、11月5日，央行意外地降低了“1年期中期借貸便利”的利率，從3.30%降低到了3.25%。這是當前最重要的“政策利率”，在這個背景下，11月20日降息基本塵埃落定。但房貸利率（5年及以上期限利率）是否會降息，大家不敢確定。今天，這個最大的懸念落地了。

2、5個基點的降息，幅度非常小。它相當於把央行1次標準降息（每次25個基點）分拆為5次，帶有安撫性質。但能給房貸基準利率降息，仍然意義重大，它意味著：高層不希望看到樓市偏冷。

3、之前曾說過，給樓市降息有兩種方式：一種是隱性降息，讓各地央行和政府去辦，做而不說；第二種就是目前採取的，雖然降息幅度很小，但政策意義很大，這相當於“敲鑼打鼓式”的降息。

4、對於“有顯著人口增量的高級別城市”的剛需購房者來說，你該買房了，這個訊號足夠強。雖然現在買不一定買在最低點，但買了比不買風險要小。

5、由於CPI仍然在高位，而且可能繼續走高，所以央行目前降息仍然是剋制的。到了2020年6月以後，降息空間會更大。2020年央行可能會累計降息25到50個基點，而且還會繼續降準。此外，地方債、國債的發行力度會增加，赤字率會達到或者輕微超過3%。而這一切，都是為了支撐經濟增長，保就業。

6、總之，今天給房貸基準利率的5個點降息，是樓市的較大利好，傳遞了很強的政策訊號。至於存量房貸如何享受降息，央行會在20天裡出臺政策，大概率是從2020年1月1日起，參照12月20日的報價利率執行未來一年的利率。

中原地產首席分析師張大偉

第一：LPR降低的主要目的是未來引導實體經濟利率降低，降低資金成本，並不是為了刺激樓市，所以在LPR政策出臺之初就針對樓市制定了專門的政策，要求首套不得低於LPR，二套房也不得低於LPR+60個基點。

因為一般5年以上貸款大部分是房貸，所以本次降息出現5年期降低，對於房貸影響巨大。因為LPR的報價是月度，後續繼續降息可以期待。

第二：第四次的報價，降息週期開啟！

但全社會的資金成本降低下，房貸利率上行的可能性就不存在了，而且針對優質區域、優質貸款者，不排除後續房貸利率的繼續輕微下調。

整體看，全社會貸款成本都有有所降低，這種情況下，房地產相對貸款成本上行可能性不大，但因為各種政策約束，預計下調的空間也有限，保持平穩將是主流

第三：目前各地房貸額度基本平穩，出現明顯波動的不多，大部分銀行依然正常放款，利率微調很少。從全國主要的一二線城市看，目前利率水平相比2019年2季度有輕微波動，但80%以上城市依然是依然維持在過去2年的最低利率。

第四：預計2019年房貸額度依然刷新歷史記錄，但漲幅將明顯降低。

原來不同城市之間，房貸的利率差距巨大：

全國房貸利率執行嚴重不均衡，從不同城市看，上海不論是不是恢復之前，依然首套房貸款有一定折扣，從銀行成本角度看，上海能夠執行基準優惠，而其他城市基準上浮，與房地產調控無關。每貸款100萬，上海的購房者30年週期內，比北京少還利息16萬。而如果對比三四線城市最高的上浮30%。

第五：2019年樓市銷售額有望超過16萬億！

10個月房地產銷售面積首次同比上漲,全年銷售額超過15萬億成定局

1—10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%，1—9月份為下降0.1%。

商品房銷售額124417億元，增長7.3%，增速加快0.2個百分點。

2018年同期資料：1-10月份，商品房銷售面積133117萬平方米，商品房銷售額115914億元。

2019年再次重新整理2018年創造的歷史年度15萬億銷售額記錄已成定局！年度銷售面積也將有望與2018年創造的歷史記錄持平。

10月份房地產市場銷售活躍，同比均明顯上漲，拆分單月資料看，10月全國房地產市場銷售面積高達1.4億平米，同比上漲了1.94%。銷售額高達1.29萬億，同比上漲了9.7%。

第六：整體看，市場在5-6月反彈後，再次進入平穩週期。單月資料環比同比均出現了繼續退燒的現象。8-10月已經連續3個月市場資料上漲。

（2018年全年房地產銷售面積171654萬平方米，商品房銷售額149973億元）

第七：後續市場針對首套房貸利率應該有寬鬆的趨勢。

如果說二套房貸款利率是涉嫌投資投機，按照現在國內大部分城市針對首套房貸款的認定標準，首套房貸款的肯定都是沒有貸款過的剛需。

從房住不炒看，針對首套房利率有所降低符合調控的方向。

第八：整體看，房地產調控政策避免房貸過量，引導資金進入實體經濟！

關注房地產行業資金鍊風險成為政策的主要內容2019年是房地產政策最密集年份，而在房地產政策內容裡，過去很少提及的房地產金融風險在2019年來，密集提及，累計看，中央各部位在2019年來累計已經發布過25次講話或政策，關於要求注意防範房地產金融風險。從中央到銀保監會，密集加強對房地產金融的風險把控。

第九：LPR的降低，對於房地產市場肯定是利好訊息，而且從趨勢看，這一次的降低只是開始，後續幾次有繼續降低的趨勢。

對於購房者來說，剛需購房者，針對當下的優質房源，可以考慮購買，特別是大部分城市已經限制房價。

第十：整體看，預計房貸利率隨著LPR降低出現輕微下行將成為趨勢。

第十一：LPR降低後，市場有望平穩

從二手房資料看，連續出現了3個月20個城市房價下調，這也是最近2年來首次出現。

從不同城市變化看，一二線城市的新建住宅與二手房住宅均出現了明顯的回落，2019年上半年的小陽春已經過去。

第十：降準與LPR降低的出現，對當下樓市有穩定的作用，但目前的幅度還不足以導致市場出現再次反彈，整體年末房地產市場有望平穩。

房住不炒下，市場平穩是主流。房貸利率波動不會大。但樓市最困難的時期過去了，未來判斷市場主要看5年期的利率什麼時候再次降低，當然已經可以看看房了。

部分內容整理自：新京報、大偉看樓市、劉曉博說財經