2019年11月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.8%。

1年期和5年期LPR均較上月報價下行5個基點，下調幅度與11月5日央行下調1年期MLF利率5個基點一致。這明確了央行貨幣政策價格工具的傳導機制，即央行利率變動對LPR變動將產生更直接有效的影響。

我們知道，1年期LPR利率，是實體經濟貸款利率參考基準。5年期LPR利率，是房貸參考基準，各銀行在此基準上進行加點，最終得到實際房貸利率。

自2019年8月LPR形成機制改革後，截至目前LPR一共進行了4次市場利率報價。除10月以外，其他月份1年期LPR利率均出現了小幅的下行。這表明政府對降低融資成本支援實體經濟有明確而清楚的認知與切實的行動。

但是5年期LPR利率，因為事關房貸利率和國家房地產調控政策，一直都眾說紛紜無法達成一致觀點。

此次5年期LPR利率首次下調，對房地產市場的影響可能比我們想象中更大。

上週末，央行最新發布的三季度貨幣政策執行報告中，刪除了“房住不炒”表述。

三季度貨幣政策執行報告的核心主旨可以概括為：加強逆週期調節，加強結構調整，妥善應對經濟短期下行壓力，堅決不搞“大水漫灌”。同時要注重預期引導，防止通脹預期發散，保持物價水平總體穩定。

2019年三季度開始，面臨複雜的國際國內環境，中國經濟下行壓力變大。投資、消費和出口三駕馬車增長乏力，三季度GDP實際增速6.0%，創1992年以來GDP季度核算新低。與此同時，由於豬肉價格大幅上漲，10月份CPI創下近7年新高，達到3.8%。過高的CPI指數將會限制央行貨幣政策放鬆空間，但是核心通脹和PPI的下行又反應出目前經濟需求不足。

進入11月份後，央行貨幣政策持續調整，先後下調MLF利率、逆回購利率、1年期LPR和5年期LPR，下降幅度僅5個基點。通過小幅度高頻率的持續漸進式降息，降低資金成本刺激實體經濟，防止通貨膨脹。

對於房地產行業調控，央行報告刪除了“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”的表述，轉而強調“因城施策”和“落實房地產長效管理機制”，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

房地產行業及相關行業佔GDP的30%，對於經濟穩增長來說意義重大。“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，意味著房地產作為經濟壓艙石的地位短期內無法動搖，房地產行業必須與實體經濟達成某種平衡，即房地產決不能拖累經濟，必要的時候，房地產為經濟託底。

因此，此次5年期LPR的調整的具有背後的政策導向值得我們去分析。

房貸利率下降5個基點，對房地產市場有什麼影響呢？

第一、LPR下降，將減輕購房壓力，刺激購房需求。

根據易居研究院《LPR房貸利率報告》，此次5年期LPR利率下降之後，以一套商貸100萬元、30年期等額本息的貸款為例，月供將由5762元降低為5731元，減少31元。

月供的減少，將減輕購房壓力刺激購房需求，特別是年底房企為衝刺年度銷售目標將會加大降價促銷力度，價格和房貸利率的雙重優惠將吸引更多購房者入市，活躍市場交易，減輕房地產企業資金壓力。

第二，房貸利率微調，傳遞出市場維穩的訊號。

此前房地產政策調控的主基調是“房住不炒”，但是現在，穩樓市的重點從前期防止樓市快速上漲，變成了防範大跌風險。

目前，許多三四線城市政府出臺“限跌令”，二線城市紛紛出臺各種搶人政策放鬆限購，就連一線城市深圳，也先後出臺政策加大人才住房供應和提高普通住宅標準取消“豪宅稅”。這一切都是在為房地產市場託底，防止樓市下跌。

近日國家統計局釋出70城房價資料顯示，有35個城市二手房環比下跌，佔比50%，4個城市價格持平，上漲城市僅有31個。房地產市場出現轉折訊號。

此時，房貸利率微降，就是釋放市場維穩訊號，修復房地產市場信心。信心，比金子還重要。