"六折受讓77個酒店資產，富力是不虧的。"三年後再回味這句話，李思廉或許有了不同的感受。
"三道紅線"壓力之下，富力臨近歲末祭出大招，員工全款買房最低可享受75折。這起被業內解讀為"變相降價促銷"措施的背後，富力前11個月銷售額僅完成全年的77%。此外，公司多次被曝出大規模裁員的訊息。而根據公司2020年半年報，公司上半年減少人數近2萬。
曾為"華南五虎"之一的富力地產，經過幾年大力擴張，在收購萬達酒店時迎來高光時刻。不過沒過多久，公司2019年銷售不及預期，槓桿卻已見頂。疊加外部環境變化，富力被迫踏上"降負"之路。
75折內部促銷 前11月完成目標77%
促銷已成房地產企業快速回籠資金的慣用手段，富力也不例外。
據網路流傳的一份海報顯示，富力集團近期推出25週年感恩回饋活動，凡富力集團、全國及海外各分公司、子公司的員工，購買2020年全國在售專案，均可享受最低75折優惠，且可以免費更名，不限套數。
條件是，一次性付清全款。具體為：在2020年12月23日-2021年1月22日，只要一次性付款，最低可獲75折優惠。另外，在2020年12月29日-2021年1月6日一次性付清全款，可獲8折；2021年1月7日-2021年1月22日一次性付清全款，可獲85折優惠。
整個活動時間從2020年12月23日到2021年1月22日。
"這是富力推出的變相降價促銷措施，但折扣力度在業內不算最高的。"有業內人士表示，年底開發商一般都有衝業績的時候，通常企業會採取一些優惠措施，而一次性付款則可以幫助富力快速回籠資金，抵禦高負債風險。
"就全球宏觀環境，中國的經營狀況將有較快的復甦，而促成協議銷售將是2020年的業務重點，藉此保持充裕流動資金。集團擁有2700億元的充足可用資源，是我們達成2020年協議銷售目標1520億元的保證。"今年3月26日的全年業績會上，富力地產董事長李思廉定下目標。
12月1日，富力地產在港交所公告稱，截至11月底，富力地產總權益合約銷售金額約1172.8億元，同比下降2.55%；銷售面積約993.03萬平方米，同比下降11.39%。
富力1172.8億元銷售額與年初1520億元的目標相比，僅完成了年度目標的77.16%。要在最後一個月衝刺銷售300億來達成全年目標，難度較大。有地產業分析師表示，年底打折銷售，其真正的業績基本是在第二年才能夠實現，對當年的業績基本沒有作用。
同樣，2019年，富力地產訂立了1600億元的銷售目標，但當年僅實現了1381.9億元的銷售額，僅完成了目標的86%。
上半年員工減少近兩萬 年末再被曝裁員
關於富力"打工人"的訊息不止於此。12月10日，網上流傳一份富力內部簽字的檔案顯示，富力內部針對營銷體系編制人員進行梳理，各地區本週內須即刻同步啟動人員最佳化、淘汰及招聘相關工作，並在12月31前完成人員配置及新員工上崗培訓。
此前的11月18日，有網路訊息曝出，富力集團已暫停公司所有崗位的招聘，2021年人工要在2020年基礎上降低30%。該訊息稱，今年疫情以來，富力集團在開源節流，特別是節流（大規模裁員）上，已經做出了一波操作。去年年底到今年年初，富力就已經裁掉了40%的員工。
不過從半年報來看，富力集團員工人數今年確實出現大幅下降。半年報顯示，截至2020年6月30日，富力集團共有員工月39244人，2019年6月30日員工人數59021人，減少19777人，意味著一年時間富力集團減員接近2萬人。
酒店業務連續7年虧損 部分或打包融資
2017年富力集團以189.55億元交易對價，換來萬達集團的73間酒店和一個寫字樓專案，富力藉此一舉躍升為全球最大豪華酒店持有者。截至2020年6月30日，公司擁有90間運營中酒店，總建築面積為395.22萬平方米，總客房數為27173間，品牌包括萬豪、洲際、希爾頓、凱悅、雅高、萬達等。
不過屬於重資產的酒店，如果運營效率不高，極易陷入微利甚至虧損。實際上，富力在與萬達的交易中，酒店和寫字樓淨資產為315.92億元，六折收購除了為公司帶來了一筆豐厚的一次性非經常損益之外，並未能扭轉富力地產酒店業務虧損的狀態。
財報顯示，2019年富力集團酒店淨虧損10.08億元，較上年虧損同比擴大119.62％。2020年受疫情衝擊，虧損進一步加劇，今年上半年富力的酒店營運銷售額為14.28億元，同比下降57.75%，虧損9.36億元，虧損同比增長122.65%。
此外，資料顯示，2013-2017年，富力地產的酒店虧損金額分別為2.49億元、1.4億元、1.67億元、1.83億元、1.46億元。至此，富力地產的酒店業務已經連續7年處於虧損狀態。
面對虧損，李思廉曾多次表示，"酒店方面，我們一般是看現金流的，因為酒店的賬，本身很難賺錢，所以大家都看現金流。"
中國城市房地產研究院院長謝逸楓分析，酒店行業競爭激烈，而且價格受到季節、節日的影響較大，但是萬達酒店在運營、客源、價格調整未能適應市場變化，富力地產接手後，也沒有很好的營銷推廣方案，在包裝宣傳方面力度不大，運營能力不足，導致酒店業務板塊未能獲得較好的盈利。
虧損加大、資金壓力之下，富力不得不考慮用酒店資產進行融資。今年10月份，有訊息稱富力將把從萬達處收購的一部分酒店，分拆成房地產投資信託基金在新加坡上市，從而盤活酒店資產以緩解償債壓力。但隨後富力地產表示，並未形成明確的時間進度表或實質性進展。
有業內專業人士指出，酒店分拆如若屬實，有兩個邏輯，一是剝離包袱，降低富力地產整體層面的長期債務和運營壓力；二是透過酒店資產上市進行融資，進而緩解債務壓力。
"三道紅線"壓力之下 祭出降負債"組合拳"
靠舊改起家的富力在2017年迎來高光時刻。不僅跟萬達的資產交易廣受關注，當年公司銷售額更是同比增長35%，達到818.6億元。期內淨利潤亦錄得新高，大幅增加204%至人民幣214.2億元。
2018年富力繼續保持擴張，將目標業績大幅上調至1300億，年底公司超額完成目標，實現權益協議銷售金額1311億元，同比增長60%。不過，這時候槓桿率也在快速攀升，富力地產淨負債率2017年達到169.6%，2018年達到184.1%。
2019年富力業績不及預期，全年銷售額為1381.9億元，同比略增5%；淨負債率卻增至198.88%，遠高於行業平均水平。據富力財報顯示，2019年末富力負債總額共3475.27億元，同比增長17.28%；資產負債率高達81.33%，而淨負債與總權益比率高達198.9%，其中有息負債高達1971.4億元，是股東權益的2.47倍。
進入2020年，整個上半年房地產行業受疫情衝擊，銷售活動受到嚴重影響。不能透過銷售回籠資金償還負債，富力毫無意外踩中"三道紅線"。截至6月30日，公司扣除預收賬款後資產負債率為70.22%，淨負債率約為177%，現金短債比為0.44。
由於對未來大量債務到期的擔憂，富力地產外部評級被國際評級機構接連下調。穆迪將其評級從Ba3評級下調至 B1，展望從評級觀察調整為負面。8月31日，標普將富力地產及其子公司富力香港的長期主體信用評級從"B+"下調至"B"。
評級下調意味著於明年"三道紅線"政策落地之前，富力在剩餘的融資視窗期內，融資成本和渠道上都會更加艱難。
11月12日，富力地產公告發行一筆3.6億美元的優先票據，該筆票據融資年利率高達12.375%，將於2022年到期。作為對比，龍光集團12月8日公告稱擬發行3億美元優先票據，該票據將於2026年到期，票面利率4.85%。寶龍地產近期發行的於2025年到期的1億美元優先票據，票面利率也才5.95%。
今年富力地產的中期業績釋出會上，公司管理層曾表示，到年底富力的淨負債率降能在177%的基準上，再降10個點左右。
"可能出售一些重資產專案，從長遠減輕負擔"，李思廉坦言無論是投資物業或者發展專案，富力都有出售的計劃，會出售一些股權。
從公司近期動作來看，富力確實打出了一系列處置資產"組合拳"。
8月31日，惠譽在評級報告中提到，富力地產公司正與投資者就60億元人民幣的投資性房地產的處置進行深入談判，有望在9月份達成協議，並在年底前獲得現金收益。富力地產還尋求在今年年底前透過其他資產處置方式再籌集60億元人民幣，比如其他投資性房地產和某些城市更新專案的股權，目前相關談判正在進行中。
9月15日，富力地產宣佈啟動配股計劃，配售2.57億股新H股，並將所得款淨額24.98億港元，用於償還境外債務性融資。富力地產方面表示，配股行為有助於公司減少對債務融資的依賴以及最佳化公司資本結構。
11月9日晚間，富力地產公告稱，擬向黑石集團出售廣州國際機場富力綜合物流園70%股權，交易代價63億元。這筆交易將為富力地產帶來41.2億元現金，用於其降低負債及撥作一般營運資金。
12月初，據外媒訊息，富力擬向一家國企出售海南富力海洋歡樂世界的股份。一位接近富力集團的知情人士證實了這一訊息，但其表示，"目前買家還沒有定"。
除此之外，關於富力出售廣發證券總部大樓40%股權、向平安不動產轉讓廣州黃埔舊改專案股權的訊息也不脛而走。
開源的同時，富力也發力"節流"。除了減員，在2019年下半年內部檔案上，富力要求"原則上暫停拿地工作"。2020年上半年，富力新增權益土儲243萬平米，合同金額僅60億元，同比減少66.7%。
儘管持續推進去化、資產變現，富力目前處境仍難言樂觀。國盛證券研究報告指出，富力地產債務壓頂，未來三年公司面臨債券集中到期壓力。而處理資產以及加快銷售回款的進度將是決定未來風險狀況的關鍵。
億翰智庫近期表示，富力地產的短期有息負債規模達到了748億元，而公司擁有的非限制現金僅為179億元，現金無法覆蓋短期債務，短期償債壓力較大。考慮到監管-對於償債"紅線"的規定，富力地產未來的融資活動和債務償還均存在一定的不確定性。