11月20日上午，朋友圈裡一片喜大普奔，苦盼利好政策久已的房地產，像是久旱逢甘霖一樣，很多人跑來問攸克君，降息的通道是不是持續打開了？畢竟降息直接關係到房地產開發貸款利率、按揭貸款利率，然後關係到整個房地產市場的活躍程度。

要回答這個問題，恐怕先要弄懂當下的利率水平是如何決定的。而央行近兩年的調控調節手段也讓人眼花繚亂。概括來說，當下的利率是由以下兩方面來綜合決定的：

央行MLF的利率水平。什麼是MLF，可以簡單理解為，央行給商業銀行借貸放錢，但凡借錢給別人，自然有利息，MLF也不例外，商業銀行拿央行借給的錢再去放貸，首先要算從央行借錢的成本，所以，MLF的資金價格，就成為一個市場利率的“錨”。銀行報價的“加點”。這個就是LPR利率的核心，可以簡單理解為，商業銀行給央行報價，加多少點利率，單叫BP，這和土地競買差不多。銀行加點之後的利率水平，是商業銀行獲得資金的成本。

很多朋友說今天的降息來得意外，其實不意外。幾天前，國務院總理李克強在西安召開部分省區主要負責人經濟形勢座談會，會上再次提到“加強預調微調”。此後，專項債不幾日就立刻放行。眾所周知，預調微調就是兩個工具，財政政策和貨幣政策，財政政策已經提前放行了專項債，那麼，國務院發話，貨幣政策也應有所表現，於是，今天上午刷屏的降息訊息，就順理成章了。

最近三個月來，關於利率走勢，有一個有意思的現象需要諸君注意一下。新的LPR制度實行以來，8月20日是銀行第一次報價，商業銀行給央行的報價降低了6BP。然後，第二次報價，商業銀行又降了5BP，這樣算來，前兩次報價後，降了11個BP。

當下中央政策的核心，是降低實體經濟的融資成本，通俗而言，就是要把銀行給實體經濟的利率水平降下來。這一點請大家必須明確，房地產是跟著喝湯的，在降低融資成本上，房地產想“吃肉”是不可能的。但是，有意思的事情出現了，到10月20日那次LPR報價的時候，商業銀行的加點不再降了，和9月20日的那次報價一模一樣，仍維持4.20%。也就是說，商業銀行通過加點報價調低的方式，降了11個BP之後，不願意降了。

商業銀行如此操作的原因，我們放在後面再說。此時，央行看到這一幕，決定出手了。雖然商業銀行的加點不再降，但央行直接降低MLF的利率，這樣，即便商業銀行不再繼續調低加點報價，那麼，利率水平也是下降的。

是否就此打開了持續性的降息通道？這和銀行那兩次不再調低加點報價的原因有關。那就是，銀行活得不舒服。因為銀行的錢並非完全從央行舉借而來，它更主要的來源還是存款等，銀行願不願意讓出更多的利益，持續放出更多價格更便宜的貸款，取決於銀行自身的資金成本。

中國的銀行，基本上是靠利差賺錢。這是一種躺著也能賺錢的方式。但是，現在的存款低利率給銀行帶來另外一個問題，就是在利率基本已經低於CPI的時候，居民存款會搬家。因為大部分都能算得清賬，不可能存款賠錢。於是，貨幣基金成為一大去向，各種真真假假的資管平臺,也是重要去向。

銀行靠存貸差賺錢，靠放貸規模撐大業務規模，這都決定了銀行必須有錢。在存款搬家的情況下，銀行仍要做大業務規模，就只能以更高的資金成本獲得存款，比如，同業存單等等，這些資金成本遠遠要高於居民存款。這樣的狀況下，要銀行過多讓利是不現實的，這和土地拍賣是一樣的道理，開發商高價拿到的地，你讓他主動賠錢賣，這怎麼可能持續？

所以，銀行的意願就變成了，要求我降低信貸資金價格可以，但我要“過得舒服一點”，這個舒服一點，就是銀行的資本金要得到充分的補充，只有我手裡的錢多了，我才能降低貸款利率，否則，就會出現潛在的金融風險。

於是，諸君就可以看到，央行給了商業銀行補充資本金一系列的工具，就是為了讓銀行活”舒服“，才能降低實體經濟的成本。

那麼，接下來的問題就是，銀行接下來會“舒服”下去麼？攸克君認為，“舒服有限”是一個比較客觀的答案。因為這是一個多種任務目標疊加的狀態，別忘了，還有“防止出現系統性金融風險”這個底線思維在那裡擺著。

所以，現在的局面，就是商業銀行和巨集觀政策之間一場博弈的開始，銀行向實體經濟讓利，房地產跟著喝一點湯，但這個湯濃到什麼程度，恐怕還要看這場博弈的結果。別忘了，房地產市場現在的問題，在於增量的匱乏，而增量，是資格控制的，和利率水平的關係不大。

更重要的是，這一切，房地產並不能決定自己的命運。

房貸利率錨定LPR之後，各區域之間也存在一些差別。比如，深圳多家主要金融機構近日就下調了二套房的貸款利率，而且是在央行今天降低MLF利率之前。

基本可以肯定的是，房地產市場固然很難回到2016年，但也沒有你想象得那麼糟糕，我們可以比去年底更加樂觀，市場回暖可能打開了一個隱形的視窗。積極行動起來吧。