曾號稱房地產"華南五虎"之首的富力，難過年關。

近日，一張《富力25載 員工感恩回饋》的海報刷屏地產圈。海報顯示，2020年12月23日至2021年1月22日，凡富力集團、全國及海外各分公司、子公司的員工，購買2020年全國在售專案，均可享受最低75折優惠，且可以免費更名，不限套數。

也就是說，一套500萬的房子，富力員工用此優惠政策購買可節省125萬元，優惠力度非常誘人！而且，可以一年內免費更名，轉手賣給客戶，但必須全款認購。

很顯然，富力集團推出員工75折買房，是一種變相促銷的方式，看起來是員工福利，其實也是一種銷售手段，大部分銷售人員會將折扣讓客戶，富力則可以在年底加速回款。

值得一提的是，75折僅限於12月23日至12月28日的5天內，跨過年關，折扣力度便會縮減成85折。

而打折賣房的背後，是富力對鉅額債務與"三條紅線"的焦慮。

就在半個月前，富力陷入"裁員風波"。

12月10日，自媒體"貓哥觀地產"曝光一份富力地產（02777.HK，下稱"富力"）內部簽字的《關於2021年營銷體系各崗位人效管控的通知》。

檔案顯示，富力內部針對營銷系各編制人員進行梳理，各地區即刻同步啟動人員最佳化、淘汰及招聘相關工作，並在12月31前完成人員配置及新員工上崗培訓。

其實，富力裁員幾乎貫穿了2020年全年。有內部員工表示，今年疫情過後，部分子公司員工人數優化了15%左右。

同時，富力的財務報表也證實了這一點，截至2020年6月末，富力員工總數約39244人，而2019年末為62305人，半年內員工人數降幅超37%；總員工成本亦同比減少18.89%至14.6億元。

裁員、降薪的背後，是富力地產正遭遇最危險的時刻，深陷"週轉慢、重資產、高槓杆"的怪圈。

三年前，富力斥資189億元接盤了萬達的73家酒店資產包，本以為撿了個大便宜，沒想到現在卻嚴重拖累了富力的現金流，成為了一個難以甩掉的包袱。

搖身一變成為"全球最大豪華酒店巨頭"的富力，本想在酒店行業大賺一筆，卻遇上了前所未有的疫情，讓酒店業務全面下滑。據2020年中報資料顯示，酒店業務只貢獻13.96億元的營業額，降幅超過58%。

要知道，在拿下萬達73家酒店之後，富力地產的董事長李思廉曾放出豪言：在2020年要實現3000億元的銷售額。

不僅酒店銷售慘淡，富力賣房的業績也不容樂觀。今年前11個月，富力地產累計實現合約銷售金額約1172.8億元，同比下降2.55%，目標完成率僅有77.18%。

與此同時，2020年以來，富力顯著放緩了拿地節奏，上半年，富力購置土地儲備權益可售面積為243萬平方米，同比下降62.6%；權益拿地金額60億元，同比下降66%。

而這一切，都是為了還債。

富力的債務壓力，到底有多大？

國盛證券在研報中指出，2020年上半年，富力的經營性現金流僅有74.3億元，預計全年經營性現金流難以超過200億元；而未來一年有695億元非流動負債到期。即使企業放緩甚至停止拿地，也存在500億元左右的融資缺口。

據富力地產的財報顯示，截止2020年9月30日，富力的總負債高達3532億元，即使扣除預收款後，負債規模也超過3169億元，其中短期借款更是高達2381億元。

在2020年底之前，富力地產將面臨150億元境內債券回售，2021年1月份還將面臨近100億元債券集中到期。另外，富力的存續債券總規模超700億元。

然而，三季度末，富力手中持有的現金及現金等價物只有360億元，顯然無法填補500億的資金缺口。

到期債務，火燒眉毛，但富力地產借錢融資的難度也越來越大。

在各大評級機構眼中，富力的償債能力堪憂，穆迪、標普、惠譽接連下調了富力的信用評級，這也直接導致，富力發債的成本越來越高。

11月12日，富力公告發行一筆3.6億美元的優先票據，年利率高達12.375%，比富力上半年11.7%的淨利潤率還要高。

屋漏偏逢連夜雨，困境之下的富力地產，即將面對一個更致命的政策："三道紅線"。

今年年中，央行、中國住房城鄉建設部牽頭召開重點房地產企業座談會。碧桂園、恆大、萬科等12家公司掛著"重點房企"的名號參會。

會上，監管部門公佈了"三條紅線"新規：

紅線1：房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；

紅線2：房企的淨負債率不得大於100%；

紅線3：房企的"現金短債比"小於1。

一旦房企 "踩線"，則不能增加或需嚴控有息負債規模，而富力"三條紅線"全部踩中。

可以發現，不管是以哪個時間段為基準，富力都踩實了"三道紅線"。

有泰禾的前車之鑑，償債能力下滑後，如若該項新規未來實行，面臨現金流危機及金融監管趨嚴，對於富力來說無疑是雪上加霜。

融資難，銷售回款下滑，富力短期內獲取現金流的方式，或許只剩下"賣身"。

2020下半年，富力賣掉的第一個專案是富力空港物流園，據公告顯示，富力將從這筆交易中，獲得約41.2億元的現金付款，交易所得款項用於降低負債。

另外，在富力"賣身"過程中，從萬達收購的酒店資產也成為了大家議論的焦點，市場上傳的可能處置方式包括折價賣出，分拆上市等。

如果賣了，富力可能會割肉在最低點，影響利潤，降低淨資產，且短期內難以找到合適的接盤方；分拆上市可能流程比較長，且面臨較大的政策不確定性，遠水難以解近渴。

截至到目前，依舊沒有看到富力有明確、可靠的資產處置計劃。

但是，隨著大量債券的到期時間逼近，同時還要滿足"三條紅線"的監管政策，留給富力的時間，已經不多了。