2021剛開年，樓市吹來一股寒風。

所謂房地產貸款集中度管理制度，主要指的是中資銀行，其房地產貸款餘額佔比及個人住房貸款餘額佔比，應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於監管部門確定的上限。

注意，新規分為兩個部分：房地產貸款餘額佔比、個人住房貸款餘額佔比。

兩個領域的信貸流向，都不能超過規定的限度，這是樓市將面臨的兩大“高壓線”。

那麼，房地產貸款的“上限”在哪裡？

具體來說，分為5大檔，每檔都設定兩個上限，分別是房地產貸款上限和個人房貸上限，我們先把新規的內容大概羅列一下，後文再分析規定出臺後，對樓市會造成什麼影響。

六大國有大行(工農中建、郵政、交通）、國家開發銀行為第一檔，兩個上限分別為40%和32.5%，在5檔中最高。

招行、農發銀行、浦發、中信、興業等17家中型銀行，為第二檔，兩個上限分別為27.5%和20%。

第三檔是中資小型銀行和非縣域農合機構，主要包括城商行、民營銀行、大中城市和城區農合機構等，兩個上限分別為22.5%和17.5%。

第四檔為縣域農合機構，兩個上限分別為17.5%和12.5%。

最後一檔為村鎮銀行，兩個上限分別為12.5%和7.5%。

很明顯，我們經常打交道的大型股份銀行，條件最寬鬆，城商行或縣城村鎮小銀行的條件最嚴。

如此詳盡、嚴格、細緻的房地產貸款佔比規定，在2020年最後一天釋出，緊跟著在2021年第一天就立即實施，沒給市場一點緩衝期，是以往從來沒有過的。

以前央行當然也對涉房貸款佔比有要求，但大都是規定一個模糊的比例，或透過突擊檢查等方式約束信貸的流向。

比如，2003年銀髮121號文、2004年銀監發46號文、2009年銀監發25號文，樓盤必須滿足“四證齊全、30%自有資金、開發商具有二級以上資質”才能從銀行貸款，這就是所謂的“432”要求。

比如，2015年底，央行推出MPA考核，新增房貸規模及按揭、開發貸佔比指標，哪家銀行考核不過關，央媽就不給錢了。

央行和銀保監會認為，這些措施還遠遠不夠，還得繼續給銀行加碼，不能讓房地產予取予求，在我們的記憶中，還真沒有像這次發正式檔案、分檔、定上限，讓整個市場都感到了一種“壓迫感”。

為什麼央行、銀保監會要對房地產貸款“放大招”？

答案很簡單：房地產貸款佔比越來越高，出現了“大而不能倒”的現象，捆綁了整個金融體系。

央行資料顯示，2020年三季度末，人民幣房地產貸款餘額48.83萬億元，同比增長12.8%，比上季末低0.3個百分點，連續 26個月回落，前三季度增加4.42萬億元，佔同期各項貸款增量的27.2%，比上年全年水平低 6.8個百分點。

易綱行長前段時間發過一篇論文，其中提到：房地產與金融資產之間存在對偶關係。

一方面，房地產是居民和企業的重要資產，居民和企業又透過房地產融資構成對銀行的負債，銀行的金融資產部分對應著居民和企業手中的房地產。

另一方面，房地產作為抵押品的信貸快速擴張，會導致金融風險向銀行和地方集中，並容易形成自我強化的機制。

藍白當時寫文章解讀過，跟大家舉了個例子：A是購房者，B是銀行，C是城市，D是房企。

城市C把土地賣給房企D，城市C獲得了財政收入。

房企D拿土地向銀行B抵押貸款，蓋房施工。

購房者A把收入、現金充當首付，向銀行B抵押轉換成房產，作為家庭最重要的資產構成部分。

因為發放房貸的原因，銀行B的資產端不斷擴張，居民的房產實際上對應的就是銀行的資產。

漲的時候皆大歡喜，C的財政收入會越來越多，A的資產會越來越優質，並且可以再次抵押獲得規模更大的融資，銀行B的資產也非常健康，很難出現壞賬，D的規模不斷擴張，加大力度拿地，到處都是千億級別的房企，一片歡騰景象。

但實質上看，購房者A、房企B、城市C，他們都把風險和槓桿轉嫁到了銀行B身上，一旦樓市出現流動性危機，無人接盤的城市出現價格坍塌，房產市值縮水，抵押品價值大跌，銀行的資產端必然會惡化，壞賬、集中兌付就會成批出現。

華泰固收張繼強有份統計，2019年，我國香港地區房價收入比高達49.42倍，在全球居首，而我國大陸地區的房價收入比為 29.09倍，也高居全球第二。

對比而言，美國僅為3.5倍、日本為11倍，反映出我國家庭購房負擔已顯著較重，房價不能再漲了。

要知道，美國和日本可是經歷過房地產“硬著陸”的，日本從出臺“地價稅”後經濟一蹶不振，經歷了“失去的20年”，美國的次貸危機，最後需要全世界為之買單才矇混過關。

對房地產加碼調控，刻不容緩。

下面聊聊新規對房地產行業的影響。

短期（1-2年）看，影響還真不大。

國盛證券曾整理過有關資料，從房地產貸款合計佔比看，在第一檔中，建設銀行和中國銀行佔比為41.72%和50.01%，需要壓降1.7%和10%。

第二檔中，招商銀行、中信銀行、浦發銀行、興業銀行均有超出，分別需要壓降6.8%、0.6%、1.2%和7.8%。

第三檔中，杭州銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、青農銀行需要壓降2.7%、13.3%、10.5%、9.3%、7.7%。

看得出來，因為央行最近幾年三令五申壓降房地產貸款佔比，各家銀行超出的比例並不多，像第一檔裡工行、農行、郵政銀行、交行都在“天花板”之下，額度都沒用完。

哪怕建行和中行涉房貸款佔比超出限制了，接下來只需要控制貸款增速就行，反正信貸總量是一直在增長的。

分母增長，分子不動，就算超出貸款上限10%以，照樣能達標。

更何況，各家銀行還有過渡期。

涉房貸款佔比超出2%的，過渡期兩年，佔比超出4%的，業務調整過渡期長達4年，絕大部分銀行都能平穩落地。

但是，長期（5-10年）看，無論對購房者還是對房地產行業，都極其不利。

關鍵詞只有一個：長效機制。

以前調控，控的是現狀，控的是銀行存量，措施一籮筐，一陣風過後，絲毫不影響房產作為優質抵押品的“真香”地位，銀行、房企、購房者，都甘之若飴。

現在的調控，控的是硬性指標，控的是預期和信貸增量，還想把寶貴的信貸資源像以前那樣全部投向房地產，門都沒有。

房企的“三道紅線”，針對了房地產的貸款需求。

銀行的“兩大高壓線”，針對了金融體系的貸款供給。

一邊壓制“需求”，另一邊控制“供給”，用漫長的時間，漸漸“熨平”房地產行業高速擴張帶來的副作用，緩解金融體系對樓市的依賴。

蔣天養有句名言：做大事三個條件，第一銀子，第二銀子，第三還是銀子。

不管開發商資本整合騰挪的手段有多高，購房者突破限購、限貸、限售的本事有多強，沒有銀行源源不斷的“銀子”支援，信用擴張的基礎沒了，說什麼都是徒勞。

因此，央行選擇2021剛開局的時候發出“限貸令”，更是一種態度上的“宣示”：房地產“去金融化”，我們是認真的。

2020年是房地產過去5年來最難的1年，也可能是未來10年最好的1年。