破發暴跌又跑路，長租公寓雷聲不斷

離8月份的樂伽公寓爆倉才過去三個月，又有長租公寓出事了。一樣的配方，一樣的套路——高收低租。

媒體稱，在短短的幾個月裡，該公司從房東手中收來約332套房，目前基本都已出租，總共收來的房租，共計約600多萬元，而支付給房東的，僅300多萬元。直到今年10月，有房東發現自己一直沒收到租金，便來友居公寓公司門口，發現大門貼上了電費欠費單，整個公司人去樓空。

無獨有偶，曾頂著“長租公寓第一股”光環在美國納斯達克上市的青客公寓，在經過7個交易日後，11月14日其股價徹底跌破了發行價17.00美元/股，翌日又暴跌16.91%。截至美東時間11月15日，美國股市收市，青客公寓的股價為13.71美元/股，創上市以來最低收盤價。截至本稿寫作時，股價有所回升，回到發行價附近。

長租公寓爆雷不是新聞，筆者曾在《長租公寓和共享單車，“看上去很美“的故事》一文中講過長租公寓的套路。今天筆者想再深入談談長租公寓的深層問題，和未來的解決方向。希望可以帶來一些建設性的思路。

這裡，筆者先提出兩個與主流相悖的觀點：

長租公寓的目標人群不適用於大城市小白領。長租公寓反而抬高了房租。

長租公寓該為誰服務？

長租公寓的初衷是什麼？到底為誰服務？主流觀點當然是：大城市裡起步的大學畢業生、白領、藍領等。近些年一二線城市，呈現人口虹吸效應，因此對租賃有著旺盛的需求。

在這個“大城市化”的背景下，在2015年首次提出“租售並舉”概念後，國務院、住建部及各地政府出臺了一系列刺激租賃的政策：一些城市支援公積金支付租金、公租房補貼及人才補貼、支援多樣化市場補貼方式等。另一些城市，如武漢、南京、成都、鄭州，其政策中明確，給予租賃住房企業和個人更多的稅收優惠條件。還在大力促進REITs試點等租賃金融的開展。

大城市人口淨流入，政策紅利刺激，是各路開發商、中介平臺競相湧入租賃行業的最大原因。

另外，長租公寓還符合前些年資本最愛的“分享經濟”新故事——無印良品系的裝修風格、樓下大堂一起打桌球喝啤酒的社群運營等，都挺能讓人買單的。像YOU+、新派公寓等長租平臺，比較擅長社群運營服務，著重開發長租公寓的社交、文化等系列服務附加值。因此，它們在資本市場大獲青睞。

但政策刺激、資本青睞、分享經濟，這些舉措是不是真的讓年輕人受益呢？並沒有，反而高漲的租金讓他們望而卻步。因為年輕人的核心訴求從來不是分享和社交，而是交通便利和價格便宜。但“便宜”不是長租公寓生來的風格。

以蘇州萬科泊寓石路社群為例，位於蘇州古城區內石路商圈的金門路上，地段位置可謂中心絕佳。建築設計也頗有特色，在原來基礎上做了一系列創新，突出公共花園、社交大堂等。其35平方米的北歐裝修風格一室一廳一衛，租金在3500元左右。而就在旁邊新村裡的50-70平方米兩房、裝修較新的房源租金在2500到3000元左右。當然泊寓也有其租客群體，是一些自身家庭條件比較好的年輕人。長租公寓的高階化，已經背離了當初政策扶持的初衷，也越來越走向小眾路線。

長租公寓為什麼會高階化？甚至還抬高了整體租金，這是什麼原因呢？

長租公寓抬高了房租

首先，主流的開發商租賃公寓，發端於2015年末到2016年。但2016年始，各大城市土拍已經非常火爆，地價往往達到了最高限價。以上海、北京為試點的“租賃住房用地”也面臨著同樣的高地價尷尬。

當時北京萬科翡翠書院，作為北京首個企業全自持租賃專案，在去年更是達到“180萬元租10年”、而且要一次性付清的租金天價。據最新媒體報道，截至今年5月，一期252套已全部租磬。但租客並不是小白領，而是來自於海淀、中關村一帶的企業高管。翡翠書院，已經成為了小眾高階的豪宅租賃公寓。

其次，另一種以中介自如、蛋殼為代表的長租公寓，是在扮演“二房東”角色，即吃差價。當大中介控制到某小區一定規模的房源後，中介自然有了租金定價權。而資本對長租的注入，又推動中介更大力地鋪規模、控房源，最後市場被寡頭中介壟斷，價格自然它說了算。

最後，金融化的租賃，通過“講故事”獲得更多的融資，房源擴張和信貸擴張一起，出現了臭名昭著的“租金貸”。租賃市場的金融化，就是在用租房的生意，賺金融的錢，利用房東的房子、租客的個人信用作背書，進行信貸擴張、資金套利。更讓房東、租客都承受了巨大的風險！

在大城市裡，無論是房企主導或是中介主導，租賃業必然會走向高階化、小眾化。因為長租公寓的物件，本來就不應該是廣大畢業生和小白領。這部分龐大的租賃剛需群體，其居住服務，一部分應該是政府作為，打造人才公寓，以半公益性質作公共服務；更大部分，是要打破中介壟斷，讓房源充分流動，這樣租金自然會降下來。

那麼長租公寓又該面向誰？筆者認為，以開發商、國企、運營平臺為主導，有盈利目的的長租，應該面向養老旅居為主的OLD MONEY。即使是“分享經濟”，立足點也不該都在年輕人身上。年輕人天天996，哪有心情和精力去分享。長租公寓更應該放在有錢有閒，更有精神需求的“銀髮一族”身上，做更多具有高附加值的“分享養老”社群。

關注“銀髮”，重新定義養老

有資料稱，預計到2030年，中國65歲以上人口的比例也將超過日本，成為全球老齡化程度最高的國家。“未富先老”、養老金缺口巨大也成了目前很多專家對未來發展的擔憂。

筆者認為大可不必悲觀。因為“老年”和“養老”的概念我們需要重新定義。在中國預期壽命為76.4歲、日本歐洲發達國家預期壽命都超過80歲的今天，60歲正是人生再出發的好時候。

而“養老”也並不意味著退休在家或是夕陽紅旅行團，也不代表吃喝玩樂麻將廣場舞，更不一定要在家幫襯兒女帶小孩。

筆者看到身邊有些退休人士，有人學外語音樂上老年大學，有人80歲炒股賺零花錢，有人開店創業，還有人去做公益志願者。對於“活到老學到老”、“積極入世”的人生態度，我們完全可以自信，我們是在“點滴富裕，優雅老去”。銀髮經濟，不僅有旺盛的消費力，也會創造出驚人的能量、回饋社會。

據媒體報道，2017年家庭月收入超過4000元的老人已超過1.1億人，其中2000萬老人的家庭月收入超過了10000元。其中絕大數老年人擁有一套或多套住房。理想的收入財產狀況使得老人們除了購買保健、養生服務，為健康投資外，還對休閒娛樂、旅遊、興趣等高層次、享受型的消費擁有濃厚的興趣，這成為了“銀髮經濟”巨大市場規模的基礎。

2018年，中國銀髮經濟相關產業規模超過3.7萬億元，預計未來老年產品及服務市場將快速增長，2021年總體市場規模達到5.7萬億元。目前市場需要的是，更多元化、更有服務品質的養老產品。

而“養老地產+旅居+分享經濟”就可以滿足上述需求。

“養老+旅居+分享經濟”，長租公寓的另類出路

當然不是所有長租公寓都適合轉型做養老。筆者認為有兩類公寓比較合適：

第一類，是城市中心、地段較好尤其鄰近醫院的長租公寓；

第二類，則是山清水秀、度假休閒的旅居公寓——就像有一些上海老年人，早些年在東北、三亞都有置業，現在冬天到三亞，避暑去東北，成了時髦的“候鳥一族”。

而第一類，目前大城市一些地段較好卻運營不佳的長租公寓，可以嘗試。比如，南韓的The Classic 500就很值得借鑑：

和蘇州石路萬科泊寓地段相似，The Classic 500位於首爾市漢江以北的紫陽洞，漢江以南的江南區是大名鼎鼎的富人區。

紫陽洞稍微差一點，但也算高檔區域。江南區和紫陽洞之間的梯度，有那麼一點像蘇州工業園區和姑蘇區的石路的差距。

The Classic 500緊鄰南韓知名大學建國大學，且在地鐵2號線和7號線交匯處，是首爾著名的養老公寓。

其周邊遍佈樂天百貨、樂天影院、易買得超市、藝術中心等，配套也十分齊全。該養老公寓法人是建國大學財團，與建國大學有很多共享配套，尤其是建國大學醫院與專案僅一路之隔，對老人來說非常方便。

2000年，南韓進入老齡化社會，養老產業受到南韓社會各界的關注。據韓媒調查，目前超過半數的南韓老年人願意在主城區內進行養老。一些交通便利、設施先進的新興高階養老院備受老人和子女歡迎，The Classic 500就是其中翹楚。

它的面積在52～180平方米不等，裝修考究且有專業適老設施，出售5年、10年的使用權。當然價格也十分昂貴。

The Classic 500針對的是60歲以上但身體健康的人群，很多人甚至還在工作！The Classic 500的運營者南韓人樸俊釤說：“我們的目標，不是造一個老人在一起的公寓。老人需要3個東西，錢、健康和朋友。我們的客戶有錢，學歷高，住在這裡可以有老朋友在一起的感覺，和回家的感覺。他們關注健康，我們有教練可以幫他們鍛鍊身體。”

樸俊釤還說，他在跟中國企業的交流中，開發商80%談的都是硬體，但很少關注服務。做養老行業，必須考慮硬體和軟體的平衡。

樸說的“服務”是“大服務”概念，不是我們目前一般認為的看護、護理的層面。老年人更需要精神層面的服務和關懷。

The Classic 500已經是南韓頂級的養老公寓。我們未必需要做得這麼高階。在目前一二線大城市，很多城市老城區老齡化非常嚴重（如蘇州），目前又急需老城改造煥新，房企完全可以低價收購其中的閒置樓宇，借鑑The Classic 500複合經營模式、大框架的服務系統，創辦“醫療+養老”、“學院+養老”等多元模式，幫助老城再度更新！

這期間更需要樹立和分享健康良好的社群價值觀。運營者更要打造多元豐富的社群活動，比如：

聯合老年大學，開設老年課堂、引入新知識、新技能；給子女工作忙、無暇照看的客戶舉辦鄰里生日會；聯合旅行社等外聯活動；甚至舉辦銀髮創業課堂，鼓勵老年人再創業；與博物館、醫院、學校等合作，為老年人提供志願者、義工等工作，讓老年人更能融入社會。

社群的價值，就是讓老年人有更好的人文關懷，不再孤獨。如果能幫他們再度重返社會，發揮自身價值，就更好了。如何讓他們更健康、更長壽甚至煥發活力，充滿意義地生活，這才是長租公寓轉型養老產業最要想、要做的事情。

這樣一來，作為子女的我們也不用再擔心爸媽買保健品和P2P了。

本文參考：

南京樓市《老闆跑路！剛剛南京又一長租公寓出事》

邁點空間租賃《第407天，“10年180萬租金”的萬科翡翠書院253套房都有主了》

搜狐網《帶你走進南韓最頂級的養老公寓——The Classic 500》

艾媒網《2019年中國銀髮經濟產業規模將達4.3萬億元》

預告：秦朔老師“中國好製造《新工業時代》讀者分享會”

深圳站（北大匯豐創講堂暨深圳場）

活動地點：廣東省深圳市南山區大學城北京大學匯豐商學院B2報告廳

活動時間：11月27日（週三）晚上19:30-22:00