前兩天，11月份的利率市場化報價LPR出爐了，一年期LPR為4.15%，5年期為4.80%,比起之前都下降了5個基點。

首先，對於這次利率下調並不意外，因為之前MLF也就是中期借貸便利下調了5個基點，而LPR的利率現在是要跟MLF利率掛鉤的，下調順理成章。此外，我們也下調了7天逆回購的利率5個基點，這也是4年來的首次下調。

而現在，房貸利率已經實行了新的政策。房貸利率是和LPR利率掛鉤，然後規定了一個浮動的底線，具體浮動由銀行和購房者之間協商，當然，肯定是銀行說了算。10月實行新的房貸利率之後，跟很多分析師預測的不同，房貸利率大部分城市都不降反升，這倒是和我分析的一致。不過上升的幅度很小，而這次5年期LPR利率走低之後，很可能房貸利率也會跟著下跌，那麼，這就相當於兩年多以來房貸利率會迎來首次下跌。

當然，很多人會非常關心，房貸利率下降對房價的影響，並且不少人都在留言詢問。單個因素來看，肯定是利好。但是大家不要單純用一個因素來分析經濟走勢，這樣的線性思維應該升級了，不然如果同時遇到利空和利好，很多人就傻眼了。就像2015年6月之後，依然在降息降準，還有救市資金，結果股市一樣大跌。

目前影響房地產的還有基數水平、貨幣的總量、人口結構等的呢該因素，所以，要不要買房，至少也要等到明年再說，讓我們繼續關注M2的增速，是否符合之前的預判，再來做出決定。

目前來講，根據融360公佈資料，首套房的貸款利率平均在5.4%左右。而之前，我在一些網站上，看到了小銀行發行的理財，5年期的收益都在5%以上，高的有5.7%。這些小銀行大多是各大城市的城商行和農商行。而且很多理財產品裡面都是帶有“存”之類的字樣，跟銀行存款也在一個頁面。這很可能是打的擦邊球，我研究了半天，也沒有發現到底是存款還是理財或者是大額存單。所以，友情提示，如果有買理財的朋友，一定要電話問清楚銀行的人，而且最好錄音。畢竟，理財已經打破了剛兌，招商銀行都已經成立了理財公司，和銀行體系相當於獨立開來了。

如果按照這個利率利來算，對於很多小銀行而言，一些有趣的事情出現了，這些銀行的利差是非常小的，甚至很多相對房貸已經是倒掛了。而對於很多小銀行而言，利差是利潤最主要的構成部分，最近也讀了一波這些農商行、城商行的資料，結果還是讓我大吃一驚的。

現在，我們多次提出，要讓貸款利率走低，儘量要貼合LPR的市場利率，這會進一步縮減小銀行的利潤空間。注意，這樣的表態最近一週就有三次了，未來貸款利率大概率會走低的。我曾經對農商行和城商行做出過一些判斷，目前來看，很多判斷正在一步一步驗證。