一直沒那麼受市場關注的寶龍地產，最近倒成了“網紅”房企。

11月初，寶龍地產被剔除出MSCI中國小型股指數，股價下挫。而後，公司主要股東藍天控股和公司掌舵手許華芳接連大手筆增持，吸引市場關注。

近日，寶龍地產再傳重磅訊息。11月中旬，寶龍地產(HK.01238，下簡稱"寶龍")斥資20.5億元拿下珠海市一幅商住用地，欲將其打造成為高新區第一個大型商業綜合體，這也是寶龍地產進入粵港澳大灣區的首個專案。

值得一提的是，該手筆“下注”，是寶龍在長三角區域及大本營外，最大一筆拿地支出。

NO.1

欲剝離商管業務，分拆上市

在今年寶龍的半年度業績會上，Quattroporte許華芳曾不止一次公開強調：“希望將集團的商管業務分拆，然後尋求到港交所獨立上市。”在談到對集團商業地產的期許時，還說到“一年至少要開8到10個大型購物中心，這是底線。”

不難看出，“剝離商管業務，分拆上市”、“迴歸商業地產”早已成為寶龍地產重要戰略之一。

寶龍此次在大灣區大手筆拿地，可以理解為寶龍迴歸商業地產的一次試水，若試水成功將為寶龍商業管理（以下簡稱“寶龍商業”）IPO時爭取到更高市場定價。

可能有人會問，寶龍不就是做商業地產起家的嗎，現在又迴歸商業地產是什麼鬼？

只能說現在的寶龍跟10年前的寶龍，完全是“兩個概念”了。寶龍是做商業地產起家不假，在2009年時，業內還有過“北萬達，南寶龍”的說法。但令人感概的是，經歷了10來年發展後，寶龍曾經的支柱業務商業地產出現了“斷崖式”下滑，目前寶龍地產商業地產的銷售金額只佔總值兩成。

（寶龍地產2019年H2財報資料顯示，商業地產銷售金額僅佔比2成）

與此同時，寶龍與萬達的差距也逐步拉開。

到2018年，萬達已經營和管理超過280個萬達廣場，租金收入達328.8億元，而寶龍地產經營及管理的商業廣場只有39家，其租金和物業管理收入為22.49億元，商業收入連萬達的零頭都沒達到。

商業地產的日漸掉隊，早已成為寶龍最為頭疼的事。

寶龍選擇在“逆週期”背景下放手一博，在村長看來，只不過是為了寶龍商業上市時，爭取更多籌碼。

雖然許總說一年至少要開8到10個大型購物中心，但從過往資料來看，並不理想。財報資料顯示2016年至2018年，公司的商業專案開業數量僅為7座、5座和3座，寶龍地產迴歸商業地產任重而道遠。

NO.2

著急分拆上市，暴露寶龍“小九九”

目前寶龍的業務發展模式，被業內稱之為“以住養商”，即通過住宅業務源源不斷地輸血，讓商業地產業務得以不被迅速吞噬。

要知道，這幾年當寶龍在商業地產領域新開發的商業專案，都是以個位數計量。而大悅城（HK.00207）、華潤置地（HK.01109）等房企近幾年都不斷在商業領域發力，每年新開發的專案都遠遠高於寶龍。

總的來看，要是沒有住宅業務的“輸血”，寶龍的商業地產業務，極有可能進一步壓縮。

企業的業務結構，決定的是企業未來發展前途。寶龍地產如果太依賴住宅業務，可以肯定的是，這不利於寶龍未來發展，這或許也是寶龍為啥不願意捨棄商業地產的重要原因。

至於寶龍地產為何急著把寶龍商業割離出去，在筆者看來，有兩個重要原因：

1、降低母公司負債率

2、用商業地產融來的錢來“回哺”母公司

此前寶龍商業向港交所遞交的招股書顯示，2016年-2019年4月底，資產負債率分別為99.1%、94.5%，89.4%和86.6%，寶龍商業無論是哪個時期的負債率，都遠遠超過了今年上半年寶龍地產的資產負債率76.09%，把寶龍商業從寶龍地產剝離出去後，能很大程度上降低母公司的資產負債率。

（寶龍商業的資產負債率遠高於行業平均水平，資料：各公司財報）

另外，在分析寶龍商業流動負債構成時，發現寶龍商業有為集團或母公司輸血之嫌。

2016-2018年，寶龍商業流動負債總額分別為15億元、12億元、16億元。以2018年為例，其中大部分為貿易及其他應付款和借貸兩項科目，分別為6.5億元和5.3億元。

此5.3億借貸部分，基本上都是一年內即將到期的借貸，對此寶龍商業在招股書上給出的解釋是：

獲取銀行借貸時，我們是寶龍集團的一部分，並未有任何分拆計劃。根據當時寶龍集團內的整體資本管理，考慮到我們具備的財務資源，由我們獲取該等銀行借貸較為合適。

翻譯下：寶龍商業當初找銀行借錢時，還未與寶龍集團“分家”，現在寶龍商業要獨立出來了，根據自身考慮，這筆錢還是算在寶龍商業身上較為合適。

至此，寶龍地產的打法已經基本明確：

先把負債率較高的寶龍商業給剝離出去，降低母公司負債率，然後通過寶龍商業的融資渠道，以較低成本獲取資金。

需要引起重視的是，就算以後寶龍商業成功上市了，若還與原集團或母公司保持大量資金往來，那必將影響公司財務健康。

NO.3

商業地產不爭氣，許華芳有苦難言

家族式企業是講傳承的，寶龍地產也不例外。

許華芳的父親許健康通過做商業地產白手起家，許華芳也不想到他這就把商業地產給丟了。

許華芳不止一次向媒體強調:“寶龍的優勢在於商業”，本質也是希望媒體能重新重視起寶龍的商業地產。

但寶龍商業地產的表現不盡人意，最直觀體現就是物業費、毛利率、收繳率偏低。

2016-2019年4月，寶龍商業曾有10處、9處及12處物業產生虧損，分別為240萬元、700萬元、930萬元。虧損的主要原因是管理費收款率低，業主不願繳付服務費。

這就尷尬了，一般房企分拆物業後，在房地產母公司的庇護下物業費收繳率都會較高，極少出現因物業費收繳不來而出現虧損的情況。

在毛利率一欄也可以看出，相對於商業管理服務，公司的物業管理服務的毛利率僅為11.4%，公司在物業管理服務的短板暴露無遺。

正因為寶龍商業地產業務的不爭氣，使得寶龍地產處境略顯尷尬。

一方面公司總負債增長迅速，從2015年的439.04億元，到2018年的992.5億元，增幅高達55.7%，截至2019年上半年，公司總負債已超千億規模達到1081.70億元。

另外，公司有息負債為495.94億元，一年內應償短期借款125.41億元，貨幣資金為166.08億元，雖說足夠還債，但並無過多盈餘，想象空間有限。

債務已然成為懸在公司頭上的一把利劍，原本寄希望於把商業地產板塊剝離出去來降負債，但怎奈商業地產業務一直未能如期發力。

事與願違，如之奈何，這可真讓許總頭疼呀！

©THE END

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文 | 村長♂