央行昨天（11月25日）公佈了《中國金融穩定報告（2019）》，知道大家不會讀報告，直接把結論給大家點一下。

第一點：2018年末，中國住戶部門貸款餘額47.9萬億元，其中超過一半都是住房貸款。

這個資料其實還好，個人住房貸款增速連續兩年回落，因為這兩年房價增速放緩，買房的增量也沒那麼多了，增速控制住了。

第二點，中國住戶部門槓桿率為60.4%，相比去年上升3.4個百分點。

60.4%的居民槓桿率，究竟算不算高？橫向來看，這一水平雖然仍低於發達國家，但已經高出國際平均水平,說明我們槓桿率還是有點高，我們通過買房繼續加槓桿的空間縮窄了。

第三點，分省來看槓桿率，浙江上海北京最高，廣東甘肅重慶江西超全國。

(浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、廣東（70.6%）、甘肅（70.1%）、重慶（68.6%）、福建（65.8%）和江西（63.1%）)

浙江的住戶槓桿率甚至超過了上海這樣的直轄市，浙江向來是一個藏富於民的政策是非常好的，也難怪浙江的小縣城房價過萬。

第四點, 居民平均債務達到65%，這個資料是我特意補充上去的，因為債務才代表我們購買力的問題，債務肯定擠壓我們購房。

其實這裡還有個結構性的問題，有個調查資料，低收入家庭的債務負擔整體重於高收入家庭：有負債家庭中，年收入低於6萬元的平均債務收入比為285.9%，而年收入高於36萬元的平均債務收入比為89.0%。

所以，這說明不少低收入家庭負債率達到難以維持的水平了，這部分人群處於處不敷出的狀態,通俗一點講，窮的更加窮，富的富得很。

這些貸款資料，本質都是上一輪房地產大擴張的週期產生的，已經是一個結果，而不是原因。

一句話給大家解釋，就是：從2008年到2017的十年房地產紅利期內，居民通過通過不斷加槓桿的過程，加倉房地產，最終導致居民槓桿率上升，家庭債務攀升。

債務攀升的結果，就是很多人已經加不起了，或者說買了一套之後，多數人買不起第二套，剛需在這一波週期內很多被消化了，但是，真實的購買潛力一方面看負債，另一方面要看儲蓄情況進行結合。

除了貸款的資料，央媽也釋出了儲蓄的資料，比起貸款，這才是我今天其實想重點說說的。

因為，儲蓄率更可以預測房價，因為儲蓄意味著購買力，也可以影響利率。

08年之前，我們的儲蓄率往上飆升的時候，我們的媒體隔段時間就要爆一爆，但是反而到現在這個年代沒人去關注了：那麼，我們現在的儲蓄率又回到什麼時候了？

中國儲蓄率從2000年的35.6%飆升至2008年的51.8%，只花了8年時候。

到現在2019年下半年這個資料是45%，對應是在14年之前的2005年的，那是個還沒有人人買房意識的年代，還沒被“買了房少奮鬥幾十年”的歷史程序所教育。

直到2008年之後， 大家開始紛紛把錢從銀行取出來去買房了！

儲蓄率從此開始一路下滑，一直到2017年趨穩，然後這兩三年開始，儲蓄率維持在45%左右，不再往下滑了。

也就是說，我們的儲蓄率從08年到2017年，撞上了房地產大爆發的十年之後，僅僅下滑了6個點。

2017年是一個分水嶺，大家回顧下，因為2014年到2017年，以深圳帶頭，全國的重點一二線城市，都有一波房價大幅上漲的行情，基本是翻倍，而從2017年開始，一直到現在，我們從貨幣政策，巨集觀調控政策上都收緊了，導致房價開始平穩，或者說漲幅和跌幅不大了，房地產市場走向冷淡，大家不買房了。

房價的漲跌歷史，就是對應著我們居民的儲蓄歷史。

這是兩個同步的週期,我們回到最近這兩三年，儲蓄率開始趨於穩定，進一步開啟結構性構成做個分析，因為儲蓄率包括存款和其他投資兩大部分。

這兩三年裡，大家拿著儲蓄的錢也沒去炒股，沒去買房，省吃儉用又勤奮的中國人民，把錢都放哪裡了？

那就是存款。

我們的存款資料這兩年開始往上走了！

央行公佈了一組資料：截止到2019年9月底，中國大陸的居民、企業、機構以及其他各組織的存款總量是176萬億元人民幣。

其中，大約40%（約70萬億元人民幣）的存款是屬於居民存款，屬於個人的。

這筆錢攤到每個人都是5W塊。

所以，從17年房地產走弱之後，居民的存款絕對值其實在上升的。因為儲蓄率穩定之後，大家又不敢消費，沒有去做投資，只有拉高存款了。

這其實對想買房的人來說，並不是一個好訊息，因為這意味著房產的購買力在拉昇。

而且橫向來看，我們的居民儲蓄率在全球來說，還是領先的，儘管我們一直說我們的房價跟其他國家比起來太高了，但是我們的購買力卻一直沒見減弱。

連周小川都出來發話，我們陷入了手裡有錢到底要不要花掉的煩惱裡面，因為我們的儲蓄率經過這十幾年，哪怕在上一輪十年房地產週期消化過一波，絕對值還是處於世界領先。

當然，我要告訴大家另一個祕密，在這個資料後面，還有另一個隱藏的事實，就是低收入家庭被平均比較嚴重，我們的兩極分化太嚴重，多少人都是被平均的。

塔尖的富人們能買得起豪宅的非常多，過去十年從房地產紅利期獲利的非常多，同時赤貧家庭也很多，這必然導致豪宅市場，大戶型房子以後會非常走俏。

其實我這個觀點在現在一線城市已經得到了驗證，這兩年哪怕行情整體不好，深圳的豪宅也一騎絕塵，一路上揚，同時大戶型單價比小戶型剛需房要更貴，這個趨勢還會愈演愈烈，相信我。

但是我們的所謂赤貧也好，富豪也好，這都是處於兩極，廣大的人民群眾還是中間態，我們從總量上判斷趨勢是有意義的。

整體上說，居民存款是增多了，這說明房產的韭菜還會繼續漲，現在只是通過調控政策一刀切了。

在講存款多導致的影響之前，我先繼續推演一下貨幣政策，在傳統的古典經濟學有個可貸資金理論，利率是由借貸資金的供給與需求所決定。

現在的形勢是啥？

如果GDP經濟增長還是維持在6個點左右，我們的經濟擴張能力是比較弱的，意味著我們企業對資金的需求在減少，而企業以及居民的存款屬於可貸資金的重要組成，這部分供給是在增加的，這意味著可貸資金需求疲軟，供給，很強勁,很明顯利率會走低，這也跟現在央媽三番兩次定向降準，定向降息的表現現在完全貼合。

我順便提下P2P，為什麼P2P在過去經歷了野蠻生長，又瘋狂暴雷的階段，其實跟過去和現在的歷史背景強相關。

因為在幾年前金融機構是在去槓桿的階段，而那個時候企業經濟活動仍然處在擴張期，居民仍然在大量買房，利率仍然處於高位，所以民間融資呼之欲出，企業和居民四處加槓桿，導致P2P市場擴張，而一旦現在這兩年經濟開始往下，企業經濟不擴張了，居民也不買房了，對民間融資的需求沒那麼旺盛，這個市場就開始萎靡，加上政策的臨門一腳，當然就各種暴雷，這個本質其實不僅僅是一個監管行為，也是一個市場行為。

所以大家要通過現象看到本質，任何一個現象都可以用經濟行為來解釋。

好吧，說這麼多，我想告訴你的是:

未來利率一定是往下走的，借錢的成本一定是降低的。

那麼這就造成了一個既定事實：

在買房這件事上，成本是在降低的，而購買力是在不斷累加的，這就像一個大壩一樣，這股購房的需求像水庫的水一樣一直在積蓄，只是房地產調控的大壩人為把水圍起來了，過去從17到19年三年的韭菜一直在漲，需求沒有釋放，水位在升起，一旦哪天口子一開，就會有“大水衝出龍王廟”，帶動新的一波房價上漲。

這個時間點來的不會太早，也不會太晚，調控的時間越長，下一波的週期就會越猛。