近年全國房價漲幅有所回落，但居民槓桿率（居民槓桿率=住戶貸款餘額/GDP）增幅仍值得警惕。

11月25日，中國人民銀行釋出《中國金融穩定報告（2019）》（以下簡稱《報告》）顯示，《2019年第三季度中國 貨幣政策執行報告》中9月末住戶貸款餘額為53.6萬億元，其中個人住房貸款餘額29.05萬億元，佔住戶部門債務餘額的比例為54.2%。

雖然央行尚未披露2019年三季度的住戶部門槓桿率，但國家金融與發展實驗室釋出《NIFD季報巨集觀槓桿率》資料顯示，今年前三季度居民部門槓桿率上漲了3.1個百分點。2008-2018 年十年間年均增幅3.5個百分點，而從今年前三 季度看，居民槓桿率單季增幅在1個百分點，全年的增幅可能會超過過去十年的平均值。

中國人民銀行日前釋出的《中國金融穩定報告(2019)》顯示，2018年末，中國住戶部門貸款餘額47.9萬億元，其中 個人住房貸款餘額25.8萬億元，佔住戶部門債務餘額的比例為53.9%。

據了解，中國住戶槓桿率的口徑並不一致。人民銀行工作人員測算的2018年末的住戶部門槓桿率為60.4%，國際清算銀行公佈的2018年中國住戶部門槓桿率為52.6%，而國家金融與發展實驗室測算結果為53.2%。

《報告》還指出，從區域劃分看，各省份住戶部門債務分佈不均衡。2018年，住戶部門槓桿率超過全國水平的省份 （直轄市）有：浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、廣東（70.6%）、甘肅（70.1%）、重慶（68.6% ）、福建（65.8%）和江西（63.1%），其中，槓桿率水平最高的浙江和最低的山西之間相差50個百分點。

上述地區中，浙江、上海、北京、廣東、福建和重慶的債務收入比也超過全國水平，居民債務負擔較重。

《NIFD季報巨集觀槓桿率》顯示，根據國家統計局釋出的70個大中城市目錄，並基於資料可得性等因素對各地區的居民槓桿率水平進行估算，在統計的34個城市中，居民槓桿率高於80%的城市有5個，分別為杭州（103.2%）、廈門 （96.3%）、溫州（91.1%）、海口（83.8%）、深圳（82.3%）。

從槓桿率指標來看，這些城市居民部門所蘊含的金 融風險較大，這些城市的住房價格也都較高。這也說明居民槓桿率與房地產的高度相關性。

從居民資金槓桿率來看，有8座城市超過了100%，分別是廈門、深圳、杭州、南京、合肥、珠海、蘇州和廣州。仔細來看，這些槓桿率較高的主要是房價較高的發達地區，有人做過統計，在具體城市中，資金槓桿率（貸款/存款）比較高的城市是：廈門（172.2%）、深圳（144.4%）、杭州（136.7%）、合肥（127.4%）。

其中，廈門以172.2%的居民資金槓桿率位列第一，深圳以144.4%位居第二，杭州以136.7%位居第三。綜合槓桿率指標來看，廈門、深圳和杭州的槓桿率位居前三。主要原因在於城市房價高、上漲快，居民投資氛圍濃。

根據國家統計局釋出的資料估算，居民槓桿率高於80%的城市分別為杭州、廈門、溫州、海口、深圳。而這些城市共同特徵就是房價處於第一梯隊，顯示居民槓桿率與房地產的高度相關性。

這些城市槓桿率高除了房價因素外，還因為當地借貸便利、年輕人佔比較高。我之前看到過一份報告，95後年輕人每月信用卡消費支出佔到月收入的20%到60%。

根據北京大學開展的2016年中國家庭追蹤調查，低收入家庭的債務負擔 整體重於高收入家庭:有負債家庭中，年收入低於6萬元的平均債務收入比為 285.9%，而年收入高於36萬元的平均債務收入比為89.0%。此外，年收入低於6萬元的有負債家庭中，有0.8%的家庭債務超過50萬元，意味著這部分家庭在收入水平不變的情況下，需要用近10年的全部收入償還債務。

因此，就像報告中所說，應堅持從巨集觀審慎視角防範住戶部門債務風險，多措並舉應對部分地區住戶部門債務增速過快和部分低收入家庭債務負擔過重問題。

首先，嚴格遵循“房子是用來住的，不是用來炒的”政策定位，完善“因城施策”差別化住房信貸政策，抑制投機性購房。

當前中國樓市的一大矛盾是，一些核心城市的房價被認為有稀缺性與繼續漲價空間，但是，恰恰這些城市 的家庭槓桿率處於過高的水平。

如果輕易放鬆這些城市的調控政策，雖然有小部分有效需求湧入購房，但會推動整 個城市房價上漲，並通過示範效應帶動其他城市房價上漲。

因此，核心城市的調控政策絕不能放鬆，也無需加碼， 核心城市應該抓緊落實保障性住房的建設計劃。

其次，住戶部門槓桿率偏高的現象主要出現在東南沿海地區，主要由過高的房價所致。

長三角、珠三角等恰恰是中 國的製造業中心與創新中心。房價(土地價格)過高就會導致整個經濟執行成本過高，尤其是人工成本也會隨著房價不斷上漲，影響這些地區正在轉型升級的製造業。

如果放鬆對這些地區的房價調控而出現新一輪上漲，不僅削弱政 府減稅降費的努力，還會讓處於轉型中的製造業企業預期惡化，影響投資。

其三，住戶部門槓桿率上升會對消費產生一定的擠壓作用。

人民銀行釋出的《中國區域金融執行報告(2019)》中指 出，計量分析結果表明，控制人均可支配收入、社會融資規模等因素後，居民槓桿率水平每上升1個百分點，社會零售品消費總額增速會下降0.3個百分點左右。

事實上，在過去兩年人們已經感受到家庭部門債務壓力導致的消費緊縮現象。

中國正在努力擴大中等收入群體的規模，如果房價繼續上漲將抵消這種努力。