中樑地產似乎特別偏愛“中樑奇蹟”這個說法——三年五倍，中樑地產以幾乎前無古人的速度，在房地產融資的白銀年代迅速躋身一線房地產企業。“中樑奇蹟”的背後是頻繁的信託“輸血”，而當信託通道被監管“掐住”，中樑2021年的3000億目標在增速放緩下或變得更加艱難。

誰都明白，2015到2017年那場房地產歷史的狂潮已經成為歷史，但中樑的高增長故事，還要繼續往下說。

中樑地產有很多標籤——因為和央企中糧地產同音，它被稱為”小中糧“；也因為進攻和打拼三四線的手法“青出於藍”，又被外界看作是“小碧桂園”。

過去三年，中樑地產銷售額增加了5倍。招股書顯示，2016-2018年，中樑地產的銷售額分別為190億元、649億元、1015億元。全行業做到三年五倍的房地產公司只有兩家，一家是融信，另一家就是中樑。

根據中樑控股H股披露的未審計經營情況，今年前十個月，中樑累計合約銷售金額約人民幣1145億元，按年增長約40%。至此，中樑今年前10月銷售業績已超過去年全年的1015億元，今年1300億元年度目標完成了88%。

中樑地產的目標近在咫尺，但繼往開來，當初喊下的2021年直指3000億元的目標，似乎顯得有些夢寐以求。

中樑把高增長奇蹟歸結於：“高週轉、抓住三四線棚改的歷史機遇和獨創的地產阿米巴模式。”然而踏準三四線、奉行高週轉的不止中樑一家，為何獨有中樑能做出這樣的成績？

縱觀近三年崛起的房企，都有著一個共同特點，那就是“會玩金融”。那主管融資的祝九勝走馬替換鬱亮只是房企重視現金流的驚鴻一瞥，而中樑地產對信用融資利用之爐火純青，才是華山頂上眾所追逐的“九陰真經”

中樑地產曾在大量利用信託產品和私募債為通道的形式融資。

銀行信貸與信託融資渠道的雙雙收緊，也令與此同時，對於房企海外發債規模的嚴控，也在很大程度上斬斷了中樑海外發債拿低成本融資的路徑，“借新還舊”的總量控制，使得中樑海外債可以騰挪的空間極為有限。

//信託依賴症//

2010年，起家於“炒房之鄉”溫州的中樑地產，剛剛從全球金融危機後的溫州地產泡沫中逐漸恢復。元氣大傷中樑地產當年的銷售額不足50億。在棚改與城鎮化大潮下，中樑地產逐漸恢復元氣，其2015年銷售金額宣稱達到168億元。

而真正的轉折也是從這一年開始的，2016年，中樑將大本營從溫州遷至金融之都上海，即便開始了大規模的擴張，以驚人的增長速度成功跨入千億陣營。

上海，這個當年利用世博會為全中國示範資產證券化融資的城市，後來成為了許多“以下克上”房地產企業的福地。陸家嘴環路兩旁嫁接著全中國的融資資源，而上海本土的金融機構，更是頻頻登上中樑字號信託產品的受託人名單。

從2017年初開始，由於監管部門嚴格規定，一二線城市的地產開發專案開始融資變難，尤其是拿信託、私募、資管計劃裡的資金去支付土地出讓金的，更是在嚴禁之列。不過，三四線城市仍被允許，這使得房地產企業有機會“在一線城市翹槓桿，在三四線城市拿地”。

中樑地產2017年遠高於同業的業績增速就發生在這一背景下。 2017年中樑發行的絕大部分信託計劃，投資以及抵押專案在非核心城市圈周圍的三四線城市。

來源：優利理財官網

比如，四川中樑尊享1號集合資金信託計劃(第九期)，就是一個可以用信託融資支付土地出讓金的信託計劃。 根據上述信託計劃公佈的方案，信託資金全部用於向上海午全午全進行股權投資，受讓上海中樑持有的上海午全20%股權，最終實際用於支付專案公司在安徽省亳州市蒙城縣2017-8、2017-9的專案土地出讓金(包括償還股東前期代付的土地款)及開發建設。

而幾乎所有信託計劃都是以中樑地產的董事長楊劍作為連帶責任保證擔保。在其各地的分公司專案中，出現了安信信託、萬向信託、愛建信託、四川信託、中航信託和陸家嘴信託等多家信託機構，尤其是上海本土信託機構身影。

2017年11月13日，中樑再與中信信託達成戰略合作，涉併購基金、資產證券化等領域。中信信託將圍繞中樑集團地產主業，推動其地產基金、併購基金等融資體系落地。

事實上，中樑控股對信託融資的依賴，直接導致公司銷售毛利率偏低。2016~2018年，中樑地產毛利率分別為21.1%、20.4%、22.9%，在規模房企中遠遠低於逾30%的一般行業均值。居高不下的融資成本幾乎吞噬了它的淨利潤。

中樑控股在2018年的融資成本為9.9%，遠高於主流上市房企平均融資成本均線6.07%。而融資成本居高不下的重要原因，仍然是來自於中樑大量信託融資。

招股書顯示，截至2018年底，中樑有109個信託或資管計劃尚未償還，總額達到約147億元，佔到借款總額的54.5%。

截至2019年6月末，中樑信託多數專案融資成本為10%，大部分專案均有股權質押、土地抵押和擔保。其實從路數來看，中樑有意復刻了閩系房企的擴張路徑，從遷入上海、開啟全國化、瘋狂擴張，直至通過玩轉資金來迅速提升量級。彼時2015年，“地王”迭出的一個重要原因就是信託、資管計劃、私募基金等渠道的資金大量流入土地市場，讓地產企業在自有資金僅有10%甚至更少的情況下槓桿拿地。

泰禾正是當時閩系房企的典型代表，通過高槓杆策略大舉拿地衝擊規模。作為後來者，中樑地產的增長速度比泰禾更為迅猛。不過，與那些突進的閩系房企相比，（2019年上市之前）中樑還缺少一個公開的融資平臺，這讓它們的擴張面臨一個瓶頸——在排名迅速提升後，現在它成了前30房企中“唯二”沒有上市平臺的地產商，這讓中樑為擴張付出了更大的代價。

//“高週轉”與“民間融資”聯袂出演//

中樑控股是繼碧桂園之後，三四線城市拿地最為凶猛的地產企業。

資料顯示，2016年至2018年，中樑控股分別拿地63塊、119塊和221塊，其相當於2016年平均每7天拿下1塊土地，2018年平均不到兩天就拿下1塊土地。

伴隨拿地動作不斷，公司土地儲備面積從2016年的770萬平方米，躍至2018年末的3640萬平方米。截至2019年6月30日，土地儲備面積達到4200萬平方米。這3年，正是公司董事長、控股股東楊劍口中的機會，大背景是三四線城市棚改政策紅利和去庫存的市場環境。

兵馬未動糧草先行。在源源不斷的高成本信託融資補給下，壓縮專案時間，減少單位工程融資成本，成了中樑業績的生命線。

中樑不只是抓住棚改紅利，更是將高週轉運用到極致。在極致高週轉+多層級激勵體系下，中樑誕生很多堪稱段子的魔幻現實：人力招聘“要醜女，不要美女”；專案公司“只要沒幹死，就往死裡幹”和“要麼交業績，要麼交屍體”的標語。而且與部分房企不同，中樑的跟投機制並不兜底，這意味著投入真金白銀的職業經理人在專案上“虧錢就是虧自己的錢”。這樣的激勵體系說好聽叫做“狼性”，說難聽點就是“不成功便成仁”

2015年、2016年中樑的淨負債利率分別為1335%、1790%，2017年、2018年陡然降至339%、58%。對於淨負債率陡然下降原因，中樑在招股書中解釋說是，物業銷售產生現金大幅增加，減少了對外部借款的依賴，以及保留盈利的增長。不過，這樣的說法沒有產生足夠的說服力，彼時坊間傳言，其淨利潤的驟降或是存在較多的明股實債，以及大量說不清道不明的關聯交易。

事實上，傳統的融資渠道並不能完全滿足中樑的資金需求，除了長期依託信託、債券等渠道之外，中樑還大肆採用民間融資的方式獲取資金，現在中樑的幾乎每個專案都有20%左右的民間融資。除此之外，中樑還有自己的“隱形資金池”。

實際上，在急速擴張這幾年，中樑一直通過忠信資本助力自身發展。

資料顯示，忠信資本創立於2015年，總部位於上海，是一家專業型資產管理公司。原創始人徐亮瓊，是中樑控股執行董事兼高階副Quattroporte。目前，忠信資本已成立9家專業資產管理公司，累計發行基金34支，投資專案137個，累計資產管理規模超300億。

查閱官網可發現，忠信資本官方列出的投資專案，均系中樑旗下蘇州獨墅御湖、首府壹號院專案等樓盤。

以忠信資本展示的“忠信一號基金”業績為例，該基金2015年9月募集到7000萬元，全額入股蘇州中樑天頌專案，加上中樑3000萬元的自有資金作為土地款，疊加前端銀行融資（信託）8000萬元、銀行開發貸融資1億元，最終實現專案總貨值達到7.5億元，銷售回款完成6.7億元。而據稱，忠信資本兩年來攜手中樑推出的23個金融產品無一失敗，而基金配資撬動專案的資金槓桿模式，令基金投資專案獲得了驚人的投資收益率。

//信託收緊，2021年3000億目標還能實現麼？//

中樑曾提出到2021年實現3000億的目標，並在跟投機制下，幫助高層財務自由，收入過億；幫助中高層實現富裕之家，收入過千萬；幫助中層實現住洋房開豪車，收入過百萬；幫助基層有房有車。” 不過，對於中樑來說，過去支撐高增長高週轉的市場已經不復存在。

對中樑這類企業來說，短期內還必須更多依靠信託的支撐來實現它們的規模野心。然而，今年房地產信託業務收緊的訊號，令多數信託公司收索了地產業務，控制增量，這意味著中樑控股所面臨的融資成本或將進一步提高，中樑地產赴港IPO計劃也正是基於此。

事實上，中樑正在為此前依賴信託融資的行為埋單，招股書顯示，中樑上市募集所得款項淨額的三成將用於償還絕大部分現有信託貸款。與此同時，由於境內融資受阻，中樑控股選擇海外發債。9月26日，其以11.5%的票面利率發行3億美元2021年到期的優先票據，高於9月平均發債利率8.45%。

紅利消逝下，中樑地產的高速增長神話能否還能保持？2021年3000億的銷售目標，是否還能實現呢？