伴隨房地產行業進入高品質發展的新階段，房企注重規模化的同時，不斷優化戰略、產品、運營、管理等體系，提高企業的盈利能力，為未來持續穩健高效發展奠基。本文以滬深、在港上市房地產企業為研究物件，對淨利潤前20房企（以下簡稱20家房企）的盈利規模及成因進行深度分析，探索房企高效經營之道。

一、數說房企盈利：規模和效率表現

✦ 盈利規模：淨利潤均值107.4億元，3年複合增速22.5%

表：20家房企2019上半年淨利潤和增速情況

從盈利規模來看，2019年上半年20家房企的淨利潤均值為107.4億元，同比增長38.3%。從發展來看，2015-2018年間，20家房企的淨利潤複合增長率均值為22.5%，其中碧桂園、融創、恆大、雅居樂、龍光增長顯著；中海淨利潤保持穩定，複合增長率為8.2%。

✦ 盈利效應：淨利潤率均值為21.3%，遠超行業及百強均值

圖：20家房企2015-2018年淨利潤率均值變化與2019上半年淨利潤率

2019年上半年，20家房企淨利潤率均值為21.3%，遠超行業及百強均值；其中，招商、金茂、華潤、合景泰富的淨利潤率超30%，盈利能力居前；中海淨利潤率為26.9%，緊隨其後保持穩定。從發展來看，2019年上半年大部分前20企業的淨利潤率較前期均有提高，其中卓越的資源管理和運營能力是其主要盈利原因。

圖：20家房企2015-2018年淨資產收益率變化與2019年上半年淨資產收益率

從淨資產收益率來看，20家房企淨資產收益率大部分呈現上升趨勢。2019年上半年20家房企的淨資產收益率均值為10.5%，同比增長0.6個百分點。房企通過從規劃設計、前期手續、施工管理、成本管控、市場營銷、交房入住等各環節加強精細化管理，縮短資金佔用週期，多方面提升管控能力，實現高效週轉，使淨資產回報率保持穩健。

二、賺錢技巧：繞不開企業的規模，硬核的品質，優秀的管控體系

✦ 規模優先：市場份額37.8%，平均佈局85城

圖：20家房企2018-2019年1-10月銷售額與市場份額

規模大、市場份額高，是盈利優勢的根本。2018年20家房企的市場份額達33.3%，2019年1-10月20家房企的市場份額達37.8%，市場集中度進一步提升，其中大悅城、世茂、金地、招商、中海等規模增速居前。20家房企依託資源優勢以房地產為主業，不斷優化佈局，提高效率與效益，為未來發展做足準備；同時在夯實房地產主業的同時，加速佈局多元業務的落地和落位，注重各業務間的協同性，促進業務效能的轉化。

圖：20家房地產企業佈局情況

佈局均衡，密度合理，溢價能力強。從佈局來看，20家房企既重質又重量。一方面，大型房企佈局密度大，如碧桂園、恆大等佈局城市多達200多個，保利佈局也有100多個；另一方面，部分房企佈局結構合理，注重品質和溢價能力，如中海、金茂以品質和高溢價為導向適中佈局；同時，部分房企佈局重點城市群和核心城市，重視城市吸聚能力和吸引力。

✦ 品質硬核：科技賦能體系優化，精研產品與服務品質

精細化、高品質，專注產品和服務體系打造。20家房企不斷升級產品和服務理念，以高品質的產品和服務滿足不同細分客戶的差異化需求，有效提升營造和服務能力，鞏固競爭優勢；同時結合技術進步，以科技賦能產品與服務體系，打造智慧化服務體系提升體驗，持續保持行業領先地位。如融創成立上海、重慶等研發基地，支援融創高品質產品的持續升級和領先；萬科積極開展數字化建設，以更好的響應客戶服務需求，實現降本提效和精細運營。金地秉持“科學築家，智美精工”的產品理念，強化“智、美、精”三大品牌特質，通過人性化細節、持續領先的科技創新、獨具格調的美學呈現、精益求精的品質為客戶打造智慧、美學、精工的理想生活空間；大悅城地產定位年輕客群，細分年輕目標人群為潮人、女性、追求生活品質等高淨值人群，從細分需求出發打造主題街區。

圖：20家房企的產品和服務體系特點

匹配資源，提升業務協同性。20家房企注重各業務間的資源匹配性，以優質資源支撐開發業務的同時，注重配置資源開展多元業務，尋找新的利潤增長點。以中海為例，中海地產投入約90%的資源用於住宅開發，繼續堅持主流城市、主流地段、的發展定位，聚焦經濟與人口增長潛力更大的一、二線城市，實現規模與利潤持續增長；配置7-8%的資源，加強商業物業的開展，預計在五年內實現持有商業物業總營業收入過百億的階段性目標，不斷提升抵禦週期波動的能力；配置1-2%的資源，戰略性探索，佈局教育、養老、物流、公用事業等，培育新的利潤增長點。

✦ 成本嚴控：減費提效，不浪費每一滴汗

圖：20家房企2015-2018年銷售成本率變化與2019上半年銷售成本率情況

從銷售成本率來看，20家房企的銷售成本率有逐年降低趨勢。2019年上半年，20家房企銷售成本率均值為65.6%，低於同期港滬深上市房地產企業銷售成本率均值1.7個百分點。

圖：20家房企2015-2018年三項費率變化與2019上半年三項費用率情況

從三項費用率來看，2015-2018年20家房企三項費率有逐年微升趨勢，但2019年上半年三項費用率均值為10.9%，較港滬深上市房企均值仍低12.0個百分點，企業的運營管控能力突出。其中中海、綠地、世茂等房企以精細化運營管理合理控制三項費用，有效降低三項費率，提升企業盈利能力。

圖：房地產企業高效資源體系化運作模式

精準化、高效化、精細化管理，打造體系化運作模式。房企在投資運營管理方面不斷強化體系的高效、精準及精細化，降低運營成本，提高效率和效益。其一，投資體系精準化，如融創、招商蛇口等通過數字資訊化轉型和體驗升級，使投資體系更精準高效。其二，運營體系高效化，融創、華僑城等通過標準化體系打造、專注運營短平快即期高效益專案等使運營體系高效化。其三，管理體系精細化，保利發展、萬科、金地等進行精細化管理，積極開展數字化建設，以更好的響應客戶需求，打造科學敏捷的決策體系和執行體系，運用人才和科技等軟實力使效益與效率高度統一，實現降本提效和精細運營管理。

✦ 戰略順勢：順應大勢，精細操作，完備體系

圖：房企戰略與品牌體系優化情況

面對巨集觀調控政策及市場的變化，20家房企順勢積極調整戰略，精準把控行業和企業未來方向，加強戰略執行體系建設力度，為企業持續領先的盈利能力做足功課。如招商蛇口堅持“立足長遠、把握當下，科技引領、擁抱變化”為戰略原則，“以產興城、以城帶產、產城融合、城鄉一體”的系統化發展理念，聚焦園區開發與運營、社群開發與運營、郵輪產業建設與運營三大業務板塊，以“前港-中區-後城”獨特的發展經營模式，致力於成為“人民美好生活的承載者”；碧桂園以為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業為願景，不斷推進機器人和農業與地產主業協同發展；金茂始終堅持城市運營商核心定位，持續優化城市運營戰略執行體系，實施以品質領先為核心的“雙輪兩翼”戰略，聚焦“兩驅動、兩升級”的城市運營模式，助推金茂城市運營專案拓展的持續發力。

未來，房地產企業應在規模擴張的基礎上，通過提升產品服務體系品質，優化運營管理模式，強化降費提效舉措，不斷提升盈利能力，在質與量的博弈中始終立於不敗之地。