12月3日，萬創國際(公司全稱：萬創國際有限公司)赴港IPO招股書已顯示為“失效”狀態。從2年前提交赴港IPO招股書開始，這已是該公司第4次提交赴港IPO招股書後失效。

萬創國際曾在2017年6月30日、2018年2月14日、2018年11月21日、以及今年6月3日提交過香港IPO招股書，然而4次都無果。

萬創國際總部設於安徽，主要專注於住宅物業的開發及銷售。這是一家典型的家族企業，前身可追溯至2003年成立的泉山湖置業，彼時由聯華實業(實控人為汪明來)、汪季明、劉恩年分別持有95%、4%和1%股權。汪明來與汪季明為兄弟，劉恩年是汪明來妻子。

為了順利上市，萬創國際在財務報表上下足了功夫。

一是大量還債降槓桿。資料顯示，萬創國際2018年度短期有息負債同比下降81%為1.86億元;2018年度總有息負債同比下降48%為6.06億元。招股書披露，公司負債驟降的原因是分別向華融資產及紫金信託償還約8.3億元及1.5億元借款。經過上述操作，萬創國際2018年的償債能力指標相比2017年明顯扭轉向好，其中流動比率提升20%至1.2;負債率從1218.0%暴降至180.4%;淨負債率由600.8%降至23.9%。

不過值得注意的是，萬創國際的孫公司——六安萬創於今年4月和陝西國際信託簽訂了為期18個月，利率14%的2.5億元借款協議，同時又向淮南通商銀行借款1億元，兩年期利率為9.5%。這裡令人質疑的點在於，相較此前償債的資金信託和華融資本，分別只有9%和10%的貸款利率，萬創國際於今年4月借入的上述兩筆借款，利息要高出很多。招股書顯示，萬創國際的有息借款主要來自第三方金融機構，2015—2018年，分別按13.5%~14.0%、12.0%~14.0%、9.9%~12.6%及9.5%~12.6%的年利率計息，融資成本偏高。通過大量償債，萬創國際2018年的財務指標迅速得到了優化，但這種“美容針”的效果能維持多久對所有人來說都是未知數，並且未來償債的錢從何而來，是否依靠借新還舊，也是萬創國際在面對投資者時不得不回答的問題。畢竟對現在的萬創國際來說，融資並不是一件輕鬆的事。

二是增加開發專案促營業收入。招股書顯示，2015—2018年，萬創國際分別實現營收4.24億元、7.81億元、6.29億元及13.03億元，複合增長率45.39%。同期毛利率分別為37.9%、17.8%、25.5%及37.3%;同期淨利率分別為13.3%、6.9%、13.2%及18.4%。

對於2018年業績的大增，萬創控股解釋稱，主要源於新開發物業專案增多。據統計，2016、2017年推出的新開發物業專案均為2個，收入差距不大。 2018年推出的新開發物業專案達到4個。

然而，在銷售面積、收入同比翻倍的情況下，萬創國際的銷售成本沒有同比例增長。據披露，2018年銷售及分銷開支總金額為2543.4萬元，同比增長僅3.1%。其中，銷售佣金1020.2萬元，竟同比下降19.4%。做了多番努力，但萬創國際4次赴港IPO均失敗了，接下來萬創國際是否會第5次提交招股書?

美國納斯達克主機板上市公司，股票程式碼：GRNQ。公司總部設在香港，深圳、馬來西亞、泰國均設有辦公室。公司致力於境外上市、市值管理、FA、海外信託、家族辦公室、創投基金等，持有11張金融牌照，是優秀的亞洲跨境金融服務機構。