資產配置並不是一個新的話題，但是在當今新的形勢下，股市不振，匯率下跌，房市普漲結束。如何尋找“穩妥”的投資，打好“資產保衛戰”才是重中之重。

而所有的投資品當中，于靖哥而言，更關注其保值屬性、避險屬性。畢竟，在未來充滿種種不確定的今天，唯有資產保值才能減輕自己對於資產貶值的恐慌。

張愛玲的一句話曾戳痛很多人：人到中年的男人，時常會覺得孤獨，因為他一睜開眼睛，周圍都是要離開他的人，卻沒有他可以依靠的人。

而人到中年的中產階級，則更為焦慮。既沒有富裕到可以自由配置優質資源，也還沒窘迫到完全沒有選擇的餘地，貌似努把力就能上去，但工作、房子、教育、醫療、養老……彷彿任何一個環節出現一點紕漏，都可能被打回原形。

更可怕的是，隨著貨幣超發，多年積累的財富在加速稀釋。尋找保值且能抵禦通脹的投資產品，是緩解中產焦慮，避免財富稀釋的唯一手段。

靖哥持續關注的華潤崑崙御專案，近期聽說三期要開盤了，今天我們就以一個全新的視角聊聊崑崙御三期，獨立地塊，SOHO辦公、內外商街，下文靖哥將詳細闡述。同時，在三期的價值輸出下，相信一二期剩餘的商鋪也將被帶動去化。

1.容積率下降背景下投資邏輯的改變

我們先來解釋一下何為容積率。通俗一點的講，容積率就是人口密度。

如果對太原市房地產有所關注的讀者，可能有所了解，2019年開始，太原市新供應的土地，容積率罕見的從常見的3.5降成了2.9，建築限高從100米降到了80米。

這個訊息，對於絕大多數人來講，未必關注。但對於靖哥浸染房產多年的專業人士而言，此訊息對於指導未來的投資方向意義非凡。

此次降容，不僅僅是太原市的區域性政策，而是全國範圍內的高容積率發展城市的一次集體降容。

在全國的大多數大型城市裡，分為高容積率發展型城市與低容積率發展型城市，高容積率發展型城市的典型代表是香港、成都、重慶，當然太原也在此型別當中。在香港、成都、重慶還有太原這樣的城市，容積率3.5都屬於低容積率，4.2以上容積率的專案比比皆是。

而低容積率發展型城市的典型代表則是上海、北京、天津。上海、北京、天津的平均容積率基本都在2.5以下。當然，上海老市中心的樓盤容積率因為過去蓋的早的原因，尚有較高容積率的小區。

容積率過高容易造成大量的人流、車流的擁堵，而且生活舒適度不高，為了改善城市面貌與居住環境。近年來，國家要求參照上海調低容積率規劃，各城市參照執行，並出臺了最新版《城市居住區規劃設計標準》。

成都從2006年開始的高密發展在16年終於成為了過去，重慶一直以來的高容積率的塔樓也已結束，從18年出讓的土地來看，1.5與2.0成為了主流容積率。

而太原，因為整個城市多半受機場航空限高的影響，超高層住宅較少。但近年來如火如荼的城改專案，由於開發商需要核算成本等原因，必須在同等土地上蓋更多可銷售的房子才能回本，也就是說需要蓋容積率的小區。所以，你看到的太原市面上的專案4.2、5.0容積率的專案比比皆是。

但是，任何事情都有兩面。

高容積率最大的優勢就是導致社群底商的人流有保證，從而全面激發了商鋪市場。

成都、重慶以及貴陽，這樣高容積率發展型城市商鋪的收益都不錯，固然近年來受電商衝擊，有一些影響，但是龐大的高密度樓盤帶來的大量人口依然讓住宅下的底商足以賺到不少錢。

90年代上海還修了一批容積率較高的老大樓、老大廈。因此，雖然上海市中心人口向郊區轉移的很厲害，但是，除了內環內法租界淮海路區域外，內中環、中外環的人口密度依舊不小。當年的上海，市中心特色商業街有十幾條，臨街商鋪熱鬧非凡，而這是人口密度才會有的現象。

而經過了近十幾年的容積率管控，上海市平均容積率水平大約2.5，浦東更低。在總體容積率不高的情況下，郊區容積率還要低。

在上海，即使是市區的高容積率樓盤，也難見超過4的容積率，這是無法和成都重慶相比的。

臨街商鋪依賴社群及周圍1公里範圍內人口，而集中型商場裡面湧動的人流，由於其輻射範圍更廣，吸引的是跨區域的購買力，例如太原永珍城這種，所吸引的是全城客流，與周圍容積率關係較小。

低容積率將導致商鋪價值下降，因為，缺了人流的商鋪毫無價值。

對於像太原這種高容積率發展型城市，在人流巨大的地方投資商鋪，依然具有價值。

而哪裡人流巨大，市中心。

2.遠郊大量供地，凸顯核心城區價值

太原的主城目前公認的依然是在迎澤大街到南內環這個區域，雖然隨著市中心的成長，目前已擴充套件至長風街。從下圖中可以明顯看出，上半年的土地供應主要集中在河西區域，尤其是三給板塊。主城行政中心板塊僅成交0.2萬方，土地成交的少，反饋到二級銷售市場，必然導致可售產品過少。

接下來我們看下，太原此次容積率調整後上半年出讓的土地位於哪個位置。下圖的兩個表，一個是位於晉陽湖南岸位置，一個是位於汾東商務區位置。均在城市主城之外。

汾東商務區出讓的2.9容積率的土地

城改專案是太原土地供應的主力，而經過幾年的城中村改造，環內優質的城中村已開發完，剩餘的城中村均位於城市近郊及遠郊板塊。換句話說，通俗來講，未來的土地供應則是：位置又遠又偏，容積率還低，將直接導致無法遷移大量人口到新區。

所以， 太原市本次容積率規劃的調整，除了未來新出讓土地的居住舒適度高一些之外，更直接的意義在於：容積率規劃會導致地段固化。

容積率規劃等於錨定市中心的所在！

因為市中心需要高容積率來拱衛。

市中心是什麼？人口密度最大的地方就是市中心。

人口密度靠什麼支撐，靠高容積率！

那人口密度最低的地方是什麼呢？是農村。

農村靠什麼之所以是農村？靠低容積率！

城市之所以成為城市，其首要就是遠遠大於農村的人口密度，這才是彙集就業、工作、商務、交通、金融等產業的關鍵。

沒有人，萬事皆哀。

高密在哪裡，市中心就在哪裡。

而我們投資商業產品，最看重的是什麼，人流！

現在的人流在哪裡，在市中心！

未來的人流在哪裡，依然在市中心！沒有人流的商業，毫無價值！

3.社群商街＋公寓的新型綜合體價值凸顯

此次規劃調整，所帶來的不僅僅是容積率的降低，還有商業相容比的提升。要求在土地出讓時嚴格按照居民在合理的步行距離內有足夠可滿足其基本生活需求的原則，打造生活圈。

換言之，也就是未來社群的商業配套比例都必然被迫地提高。

在高相容比的規劃條件下，開發商通常採用以下幾種模式來解決商業指標過高的問題：

（1）傳統底商增加樓層；

（2）部分樓層改為公寓產品；

（3）傳統底商+獨棟公寓；

（4）傳統底商+商業盒子；

（5）商墅產品；

（6）社群商街+公寓的創新業態。

但前五種業態無法避免的仍然是以底商為主的設計方式，商業配比過高，則要求增加商鋪面積，在目前客戶僅認可單一層和單二層的市場需求之下，如果貿然做三層、四層的商業，則面臨缺乏商業氛圍和銷售困難的問題。

在這樣的規劃前提下，單獨的社群集中商業成為開發商的最優解。而社群集中商業當中，最具投資潛力的則屬社群商街+公寓的業態組合。

為何，因為——無街不商。

商街商業最大的優勢在於增加了商鋪的展示面，並且給購物的客戶予以更多停留的時間。

區別於步行街的尺度設計，過去的單面鋪位無法形成氛圍，人的停留意願不足，均為目的性消費，商業價值低，被動式的“等人來”。

而商街的商業屬性和靈活度更高，無街不商，不形成街區，就無法形成氣候，氛圍，品牌、集聚效應。

當形成商街後，因為尺度設計舒適，人更願意停留，抬頭便可以看到兩面的鋪子，隨時可以穿越，結合路口、廣場等公共空間，通過公共空間的設計，形成可以停留的交通節點，形成更多的金角銀邊鋪位。

更多的展示面，更長的客戶停留時間，更多的人流，都意味著更高的商業價值。

北京三里屯太古裡

上海浦東嘉裡中心

4.市中心的金角銀邊

圍棋有金角銀邊之說。

做一個眼，在中腹至少要四顆子，在邊上只要三顆，在角上則僅要兩顆；做一塊活棋，在中腹至少要十顆子，在邊上只須八顆，在角上則僅需六顆。追究原因，地勢使然。棋盤上縱橫十九條線，只有四條線特殊，那就是四條邊，若還有比四條邊更特殊的，那就是兩條邊的交叉，也就是角。

很多時候，特殊意味著重要，重要意味著尊貴，尊貴意味著值錢。

熟悉商鋪投資的人，都聽說過在城市商業地產開發中，有金角銀邊草肚皮的說法，角即城市主要交通要道的交匯點，具有黃金般的投資開發前景；邊即主要交通要道的沿街區位，投資開發前景次之，為銀。

金角銀邊草包肚，不同位置的商鋪，價值天差地別。

商鋪有別於住宅，特別強調地段的重要性，有時候差幾步路距離，價值就完全不同，比如說同樣是社群底商，是臨街的，還是朝著小區內部的，一個街鋪可以做幾萬人的生意，一個內鋪就只能做幾千人的生意，“錢”景自然也完全不一樣。

金角銀邊地塊的價值發現已成了常識，更重要的價值創造卻沒有止境。

地價再高，高不過地上物業。

不管是底商、寫字樓裙樓、購物中心、還是小商品市場、步行商業街，這些集購物、餐飲、休閒、娛樂等功能於一身的城市綜合體，強大的使用功能帶來的業態收益，才是金角銀邊的價值源泉。

而崑崙御此次即將開售的三期為幷州路與南內環交叉口的獨立商業地塊，相信開車的朋友如果走過幷州路，在向西往南內環街拐的時候，無法直接拐到南內環街，需要繞行崑崙御三期的微迴圈。

這也就意味著該地塊未來擁有更多的展示面與通達性，純粹的金角銀邊。

5.主城區內的唯一投資孤品

如下圖所示，在北至迎澤大街、西至建設路、南至南內環、東至濱河東路的區域範圍內，在售的商業專案僅有國海廣場以及內城玖號。

主城在售商業

國海廣場這個名號在太原市響噹噹的叫了10年了，由北京帝海集團開發，依然未見任何蹤影，工地也遲遲未動工。目前準備對外銷售。

內城玖號與崑崙御位置距離相似，同在南內環街範圍內，屬於本土開發商開發，本身體量不大，賣了一年多，尚未賣完，價格在16000左右，平層公寓。

距離崑崙御三期商業不足500米的中正天街，作為太原市商街商業的成功典範，於2017年1月份開業。集餐飲、娛樂、教育、健身、購物、演藝於一體，通過戶外步行通道、連廊、直升電梯、坡道扶梯、踏步扶梯等平面和立體的融合共享形式，將五座商業樓有機地連為一體，打造出獨特的一站式商業街區。

無論是從消費者體驗感，還是租金回報，中正天街都算是一個不錯的樣本。

而崑崙御背靠華潤這樣的實力央企，三期商業僅6萬方，依託永珍城的成功經驗，將打造城市核心首座潮流商業體。

我相信，以華潤打造永珍城的實力，崑崙御三期超越中正天街毫無懸念。

同時，太原首條地鐵2號線將於明年年底前正式通車。眾所周知，地鐵是人流輸送利器，屆時，依託中正天街與崑崙御三期共同打造的商圈，將依託地鐵的道路通達性，帶來巨大人流。

于靖哥而言，選擇一個靠譜的品牌開發商，比一切都重要。畢竟無論從產品設計，還是後期物業服務，以及商業體的主力店引入，都更有保障。

6.總結

當有人問我，商業能不能投資。靖哥總是善意的勸告，商業投資需小心，買且只能買核心區的商業。

過去，太原實行的是大規模高強度高容積率的開發模式，雖然很不經濟，但卻能快速催生新區的發展。而容積率的降低，則會導致未來新區的成熟速度將會變的更慢。

未來，太原50層的住宅將會是絕版，社群底商蒼蠅館子人流如織也會絕版，市中心也會絕版。

城市核心地段+緊鄰地鐵+商街綜合體業態，這就是絕版。

我們要買的就是絕版的東西，只有絕版，才有價值。

而只有有價值的東西，才能抵禦通脹，才能成為中產防止資產縮水的利器。