繼南都物業之後，又一家浙江物業公司向A股發起衝刺：近日，浙江開元物業管理股份有限公司招股書在證監會官網預披露，公司擬登陸創業板。

浙江地區收入佔七八成

公開資料顯示，開元物業位於浙江杭州，2015年2月10日掛牌新三板，公司主要為住宅、商業物業及其他機構，如銀行、醫院、政府等提供專業物業管理服務。2018年8月21日，公司正式接受民生證券的上市輔導。

招股書裡，公司宣稱系一家市場化運營的多業態、綜合性物業服務提供商，遵循“立足杭州、充實浙江、發力長三角、放眼全中國”的業務發展戰略。不過從營收看，公司營收主要來源於華東地區，其中浙江地區的佔比達到了七八成。

報告期內，公司物業管理服務區域主要集中在華東地區， 2016 年度、2017 年度、2018 年度和 2019 年 1-6 月該地區營業收入佔全部營業收入比例分別為 86.66%、90.16%、93.33%及 94.04%。其中，華東地區尤以浙江地區佔比為主， 2016 年度、2017 年度、2018 年度和 2019 年 1-6 月浙江地區營業收入佔全部營業收入 比例分別為 76.49%、76.66%、81.82%及 83.05%。

從招股書看，開元物業的大客戶很多集中在蕭山、杭州等地，此外，浙江涉足物業的公司眾多，目前上市的有綠城、南都物業、濱江等。南都物業2018年年報顯示，公司來自杭州的收入佔比53%，來自浙江省的收入佔比68%，與開元物業的服務區域高度類似。

在國家房住不炒的政策背景下，面對強手環伺，開元物業未來能否保持增長？值得關注。

開元物業坦言，一旦出現浙 江地區競爭加劇、業務規模飽和或該地區政府政策及經營環境出現不利變化時， 將會對公司盈利能力產生不利影響。

“三類股東”浮現

開元物業的股東數量眾多，其中有4家是“三類股東”（一般指資管計劃、契約型基金或信託產品）。 “三類股東”此前為市場詬病，主要存在的問題包括：股權不清晰，出資人的資金及來源很難穿透核查，可能存在股份代持、關聯方持股、規避限售等情況。此外，“三類股東”都是有兌現期和份額或者收益權轉讓的情況，這會影響到公司的股權結構穩定。

證監會IPO稽核標準，對“三類”股東也提出了明確要求：三類股東不能為公司控股股東、實際控制人，也不能是第一大股東；三類股東需依法設立並有效存續，已納入國家金融監管部門有效監管；若三類股東存在槓桿、分級、層層巢狀，應當提出切實可行、符合要求的整改規範計劃，相關過渡期安排，並予以披露。中介機構需確認“三類股東”明確存續期以及續期的安排，可確保符合現行鎖定期和減持要求。

從招股書看，開元物業的4家“三類”股東，持股佔比都很小，加起來佔比不到0.2%。

多位高管來自“蕭山賓館”

值得關注的是，開元物業的高管團隊，多位出自蕭山賓館。

開元物業的實際控制人為陳妙林，他通過開元物產集團控制發行人 54.61%股權，為公司實際控制人，自1987 年 1 月至 1998 年 3 月，陳妙林曾任蕭山賓館總經理。

綜合媒體此前報道，陳妙林以蕭山賓館為起點，邁入創業的新徵程。趕上2000年蕭山最後一批國有企業改制，他以6000萬元買下開元旅業全部股份。2001年，開元開始涉足房地產。現在的開元已成為一家總資產280多億元、擁有3萬多名員工的旅遊產業投資與運營集團。

無獨有偶，開元物業現任董事長陳燦榮，曾是陳妙林的首任祕書。高管簡歷顯示，陳燦榮也曾擔任過蕭山賓館高管；開元物業現任總經理謝建軍，曾擔任過蕭山賓館安保部主管。

2017年，陳妙林65歲生日當天，他宣佈卸任開元旅業集團董事長一職，“交棒”於集團的第二大股東陳燦榮。

已有十多家物業公司上市

目前物業類上市公司中，A股只有南都物業一家，其餘的基本都在港股，包括彩生活、中海物業、中奧到家、綠城服務、祈福生活服務、浦江中國、雅生活、碧桂園服務、新城悅、佳兆業物業、永升生活服務、濱江服務、奧園健康生活。

9月17日晚間，保利地產公告稱，全資子公司保利物業於境外上市事項已獲中國證監會核准。這標誌著，保利物業即將叩開港股市場的大門。

除了南都物業，重慶一家物業公司近日也獲得了A股通行證。9月26日，證監會第十八屆發行稽核委員會召開2019年第136次發行稽核委員會工作會議，稽核重慶新大正物業集團股份有限公司申請，並於當日通過稽核。

關於上市，開元物業實際控制人陳妙林此前接受媒體採訪時曾表示：“上市其實就是一個資產證券化的過程，可以推動企業發展，建立現代企業制度。如果不上市，你可能一直都只能是個老闆、資本家，很難真正成為一個企業家。也只有通過這種形式的資本、資產證券化、社會化，開元才有可能成為“百年老店”。”

開元物業能否成為第三家叩開A股大門的物業類上市公司？也許不久就會有答案。