11月20日央行公佈了1年期貸款市場報價利率（LPR）為4.15%，5年期貸款市場報價利率（LPR）為4.8%，兩者均較前一個月下降5個基點。這是LPR新規實施以來央行兩次下調利率，在市場看來，這一動作背後釋放出的訊號是，降息週期的大幕被拉開。
而在貸款利率公佈的前一日，央行召開的金融機構貨幣信貸形勢分析座談會上，易綱強調稱，要繼續強化逆週期調節，加大信貸對實體經濟的支援力度。這意味著未來貨幣寬鬆的政策空間已經開啟，以熨平經濟波動。根據房地產因城施策的調控政策，房貸限購政策可能會迎來區域性調整，房地產行業資金面有望迎來邊際改善，因為地方商業銀行的資金使用成本變低了。
自11月份以來，央行“降息”動作明顯多了起來。11月5日，人民銀行開展中期借貸便利（MLF）操作4000億元，與當日到期量基本持平，期限為1年，利率從3.3%下調為3.25%，較上期下降5個基點。今日不開展逆回購操作。這是自2018年4月以來，首次調降1年期MLF利率。
11月18日，中國央行在公開市場進行1800億元人民幣7天期逆回購操作，由於當日沒有逆回購到期，實現淨投放1800億元。同時央行還下調了本次7天期逆回購利率至2.5%，相比之前的2.55%下調了5個基點。
11月19日，財政部、央行以利率招標方式進行了2019年中央國庫現金管理商業銀行定期存款(五期)招投標，中標總量500億元，中標利率降低到3.18%，下降了2個基點。
11月20日，貸款市場報價利率（LPR）迎來改革後的第四次報價，1年期LPR利率為4.15%，此前為4.2%，5年期LPR利率為4.8%，此前為4.85%，兩者均下調5個基點。
從政策利率到貨幣市場利率、從LPR利率到貸款利率，一條“降息”的傳導鏈條呈現出來。目前來看，利率還有進一步下行的空間。一系列“降息”手段的背後，是央行貨幣政策在穩增長與控通脹間的艱難抉擇。
近期央行的一系列貨幣政策操作表明，未來貨幣政策邊際寬鬆的大方向已經確定，結構性通脹並不會成為貨幣政策的掣肘因素，“穩增長”是當前央行貨幣政策立場考量中的決定性因素。
目前終端需求不強，房地產儘管能夠維持一定韌性，但投資增速下行是大趨勢，外部貿易衝突和地緣政治問題，可能也會對國內造成負面衝擊。在這種形勢下，央行再繼續穩貨幣不合時宜，需要用偏鬆的貨幣政策基調，或壓低利率，或釋放流動性是有利於財政政策穩增長的有效辦法。
在16日央行釋出的央行釋出2019年第三季度中國貨幣政策執行報告中，央行表示，將妥善應對經濟短期下行壓力，堅決不搞“大水漫灌”，防止通脹預期發散，保持物價水平總體穩定，堅持用市場化改革方法降低實體經濟融資成本，推動銀行更多運用LPR，引導金融機構增加對實體經濟特別是民營、小微企業的支援。
資料顯示，10月份社會融資規模增量為6189億元，同比少增1185億元，處於5年的低位，僅高於2015年的5593億元，近5年均值為8169.41億元。10月份人民幣貸款增加6613億元，同比少增357億元。和9月份2.2萬億元和1.69萬億元的社會融資增量及人民幣貸款增量相比，相差甚遠。
10月社融低增長的主要原因應該是，表外融資項環比出現超預期的下滑和信貸一起構成的。在表外融資項中，信託貸款新增-620億元，房地產信託實行餘額管控，部分信託公司拒絕新增房地產信託業務仍是主要原因。根據用益信託網的資料，10月份集合信託投向房地產、工商企業類規模環比就下降60%。
另一個大幅惡化的資料是，10月份未貼現銀行承兌匯票新增-1000億元，表內票據受此影響，10月僅低增了214億元，創年內新低。票據的異常，一在於監管機構加強了對票據真實貿易背景的審查，嚴查票據套利現象；二在於對房地產行業的票據融資屬於對房地產行業的信貸支援，在當前嚴調控的環境下，有些銀行很難再新增，部分銀行擔憂房企的信用資質，也有意收緊了相應的票據業務。
房企的各個渠道仍呈收緊之勢。同時，在推動貸款利率下降過程中，大部分房企融資成本並未享受到政策紅利，反而還在攀升。克而瑞釋出的10月份融資報告顯示，95家典型房企10月份融資總額864.87億元，環比下降24.5%，同比上升17.3%。在融資成本方面，10月份為7.46%，環比上升0.97個百分點。其中，境外債券單月融資成本9.2%，環比上升2.36個百分點。
值得注意的是，10月新增6613億元人民幣貸款中，居民部門中長期貸款新增3587億元，佔據54%，而居民中長期貸款的大部分構成即住房按揭貸款；而以實體經濟貸款為主的非金融企業及機關團體貸款增加1262億元，佔比19%。5年期LPR下調5個基點，意味著30年期的百萬房貸月供可以減少31元，雖然杯水車薪，但這種趨勢性變動所釋放的利好訊號使得居民對購房預期有所增長，仍值得關注。
不過，由於當前的房地產政策整體基調還沒有發生改變，房地產方面整體還會堅持“房住不炒”的原則，只求一個字“穩”。僅利率調整目前還難以大幅拉動需求。如果後續5年期LPR出現持續性下調，限購限貸政策在邊際上出現鬆動，才有可能使房貸利率的推動性勢能在樓市得到進一步顯現。未來的貨幣政策到底如何不要只看央行說什麼，更需要關注央行做什麼！
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