​踏準時代節拍

中國改革的試驗田深圳。這裡感受大時代的脈搏，見證經濟週期的起落，也誕生商業奇蹟。

十年前，剛成為一家中型房企的佳兆業迎面撞上席捲全球的經濟危機，港交所上市一波三折。先是2008年被迫擱置上市，次年捲土重來時又遇上2009年迪拜危機後國外投資者的遲疑，佳兆業面臨極大的壓力。

但有智者已經洞見到中國房地產的神奇程序：隨後幾年，基建和房地產投資拉動了中國經濟的復甦，進而將全世界拉出泥潭。押注佳兆業，實際上就是押注中國經濟、中國房地產市場。當時幾隻早先上市地產股頻頻破發的背景下，香港富豪和國際投資者紛紛撐場，2009年12月9日，佳兆業以超兩倍的認購、超30億元的融資，成功在港交所掛牌上市。

穿越週期，始見蛻變。上市十年，佳兆業總資產已從180億增長至2200億元，成為粵港澳大灣區舉足輕重的綜合性商業玩家，覆蓋從地產開發延伸到城市更新、健康醫療、科技創新、足球文體的多元化產業。佳兆業物業去年底分拆上市後，佳兆業已實現控股參股六家上市公司。

從當初的舊改出發，當波瀾壯闊的房地產市場邁入平穩的白銀時代，佳兆業已經站到城市運營商的高度，為他們進入的每一個城市努力創造美好生活。

這是時代的饋贈，也是企業家與時代合拍的結果。

舊改之王到城市運營商

20年前，亞洲金融風暴之後滿目瘡痍，潮汕人郭英成卻看到了創業的機會。1999年，中國的房地產市場剛剛升溫，受到風暴衝擊的外資卻從深圳撤退了，留下一堆爛尾樓。剛成立的佳兆業接下來了位置偏僻的爛尾專案龍泉別墅，請香港公司將之設計改造成東南亞風情度假區。結果，香港同胞蜂擁而至搶購，佳兆業一炮而紅。曾經的爛尾樓盤，在佳兆業的手裡，成為了深圳龍崗布吉的“樓王”桂芳園。

佳兆業介入改造爛尾樓時，中國房地產市場剛剛起步尚無經驗，這家年輕膽大的公司吃了“螃蟹”，也找到了自己早期獨特的發展路徑：從收購爛尾專案起步，積累低成本的土地；發展邊緣區域市場，從而避開與中心市場的正面競爭。

改造爛尾樓也是改造城市的面貌。2002年，佳兆業收購爛尾的百榮大廈，改造為“佳兆業商業大樓”；2003年，佳兆業耗資4億元拍下爛尾樓“子悅臺”，此後用兩年時間將之改造成為領先一時的酒店式公寓“佳兆業中心”。深圳群眾大開眼界：原來爛尾樓還可以這麼玩。

響應政府的政策，佳兆業陸續“掃貨”拿下諸多爛尾樓以及舊城改造專案，順帶積累了殷厚的家底，2009年上市前佳兆業已經以深圳為核心擁有超過1000萬平方米土地儲備，當年底深圳才正式出臺了《深圳城市更新管理辦法》。

到2019年下半年，佳兆業的土地儲備已超過2600萬平方米，且3000多萬平米的舊改專案尚未納入土地儲備。此時，面臨嚴厲的地產調控政策，昔日瘋狂高價拿地的大型房企才如夢初醒。

佳兆業起家於深圳，雖然從2005年起就全國化佈局，但至今擁有的土地和舊改專案約六成集中於粵港澳大灣區。與大灣區同呼吸共命運，結果就是佳兆業享受到了一系列政策的紅利：加快城市舊改、粵港澳灣區大發展、深圳建設先行示範區.......因此，佳兆業雖然不是大灣區銷售額最大的房企，但其依靠舊改獲得的驚人土地潛力卻是少有人匹敵。

以爛尾樓改造為起點，佳兆業逐漸進入商業地產，奠定了“舊改之王”的名聲，更積累了對城市生活改造的豐富經驗，這也讓佳兆業自然有機過渡到城市更新運營商。

佳兆業上市之後逐步開始多元化佈局。2014年後，隨著房地產行業逐漸進入白銀時代，新的機遇擺在佳兆業面前：中國的城市化已日益接近發達國家水平，城市居民個性化、多樣化的消費需求亟待釋放，生活方式變革需要更多高品質的酒店、商業、文化、醫療服務。這恰恰是佳兆業得心應手的強項。

經過十年發展，佳兆業已從住宅開發和商業地產起步，涉足城市更新、健康醫療、旅遊產業、文化體育、物業管理、航海運輸、商業運營、高階餐飲、酒店運營、科技產業、公寓辦公、國際教育等超過20個產業，旗下包括佳兆業城市更新集團、佳兆業商業集團、佳兆業文體集團、深圳航運集團以及香港上市的佳兆業健康等子集團、子業務。

上述多元化產業並非盲目多元化。佳兆業的多元化，是城市改造內在基因推動的多元化，和佳兆業的城市更新業務有機協同，本質都是滿足城市居民的美好生活消費需求。站在城市運營商的高度，佳兆業實際上為城市公共服務提供了一張隨需定製的清單。

佳兆業的基因

佳兆業的“舊改”基因磨練了這家公司的耐心。

舊改專案耗時長、中間需各方利益和關係，但一旦收穫就利潤豐厚。例如，昔日北京CBD核心地段著名的爛尾樓，被改造成北京佳兆業中心後，即將獲SKP購物中心入駐，成為長安街沿線最耀眼的商業物業，這中間耗費了佳兆業數年的改造心血。

佳兆業成立20年，上市10年，靠的就是做舊改做出來的耐心。即使很多房企瘋狂高價拿地、追求高速度高週轉的時候，佳兆業也堅持按照自己獨特的路徑發展。

作為粵港澳大灣區的戰略先行者，佳兆業深耕大灣區二十載，以極具前瞻性的視野緊跟國家戰略方向，以地產為基礎拓展多元產業鏈，形成了“地產+”新模式，完成了大消費、大健康、大文旅等產業的全面佈局。這既有時代的機遇，也是佳兆業踏實進取的結果。

有耐心，做事情就踏實。

早在2013年，佳兆業就開始佈局文體產業，這是佳兆業多元化的重要戰略方向。文體產業的特點是“慢”，佳兆業就不急不躁、持續有節奏佈局。

2016年，佳兆業接手困難中的深圳足球隊，解決了歷史遺留問題，重振旗鼓。為了自身文體產業佈局，也為了將足球重新打造成為深圳的一張名片，佳兆業文體集團逐步成立佳兆業樂火培訓學校、收購毅濤青少年足球運動學校，進軍足球培訓、構建足球青訓體系、主辦高階足球賽事，完成了足球全產業鏈佈局。此外，佳兆業文體陸續在國內9個城市拿下了16個文體場館的運營權，已經成為中國最大的場館運營商。

佳兆業的耐心也同樣體現在社會公益。過去十年，佳兆業投入了超過5.5億元，幫扶惠州、河源等廣東各地的40多個貧困村。2017年11月，佳兆業還專門成立了佳兆業扶貧公司，全面提速精準扶貧工作。

佳兆業的產業扶貧堅持“先輸血、後造血”。為了精準幫扶惠州龍門縣的貧困村，佳兆業在當地捐建道路、學校、水利設施，設立教育基金，同時積極推進鄉村旅遊和現代農業落地，又組織村民培育高價值經濟作物產業園，有耐心的幫助當地形成持續“造血”能力。

隨著中國房地產進入存量競爭時代，新舊正規化的轉變就在眼前。未來，衡量房企的強弱將不再依靠銷售額、租金收入等傳統指標，誰能為客戶提供多元化產品與服務才能立於不敗之地。

佳兆業的時代無疑才剛剛開始。