Wework上市流產的訊息曾轟動一時，因為從470億美元的估值暴跌至80億，這家被譽為最具價值的科技初創公司僅用了6周時間。
上市無望後，Wework迎來了一系列變故。在創始人亞當·諾伊曼被免去CEO職務的同時，公司宣佈裁員2400人，並欲開始變賣資產“回血”。
即使投出了阿里巴巴(BABA.US)這樣偉大公司的孫正義，也在Wework上“栽了跟頭”。雖然Wework目前的市值跌至80億美元，但軟銀先後已在該公司上砸下了130多億美金。為了讓Wework在上市失敗後繼續運營，孫正義承諾再為Wework籌集50億美元的融資。
而發生這一切的根源，則是華爾街對Wework鉅額虧損的擔憂。隨著Wework IPO的流產，市場對於共享空間生意模式的質疑也空間高漲。
就在這樣頗為嚴峻的背景之下，中國版“Wework”——優客工場(UK.US)於在12月11日向SEC遞交了上市資料，申請在紐交所上市。
華爾街對待優客工場的態度，是否會有所不同?
20次融資支撐快速擴張
據天眼查資料顯示，優客工場成立於2015年4月3日，並於當年9月啟動了首個合作空間。在之後的四年中，優客工場高速擴張。為了減輕資本壓力，在採用自營模式同時，優客工場還開發了輕資產擴張模式。在該等模式下，房東承擔了大部分的資本投資，而優客工場則以自身品牌提供空間設計、建造和其他管理服務。
截至2019年9月30日時，優客工場在中國和新加坡的41個城市中打造了197個工作空間，其中的171個已投入運營，剩餘的26個正在建設或準備施工。而輕資產模式下的空間則有39個，佔優客工場總管理面積的22.8%。
與此同時，優客工場搭建了一個包括智慧辦公系統、物聯網解決方案和資料管理系統在內的智慧整合平臺U Bazaar。通過該平臺，優客工場可以為會員提供離線和線上服務。這與Wework較為相似，為自己的租客建立了一個社交網路。
隨著工作空間數量的大幅增長，U Bazaar平臺上的會員也快速積累。截至目前，該平臺上有大約60.96萬名會員，其中包括約58.46萬個人和2.5萬家企業。
而在優客工場快速擴張的背後，是強大融資能力的支援。智通財經APP在天眼查中發現，優客工場自天使輪融資開始，前前後後有高達20次的融資次數。較為出名的創新工場、真格基金、紅杉資本、普思資本、天弘基金等都是優客工場的股東。
據上市資料顯示，目前創始人毛大慶及其配偶持有優客工場35.27%的股份，其他董事及高管人員僅持股2.38%。此外，AMBITIOUS WORLD LIMITED持股8.56%，Starry Shore Company Limited持股5.31%。剩餘的50.86%則由其他基金或投資公司持有，但佔比均未超5%。可見優客工場股權較為分散，解禁期過後，將對股價造成一定壓力。
2019年擴張速度明顯放緩
從運營指標來看，優客工場在2018年擴張較快，但2019年的擴張速度則有明顯減緩。智通財經APP發現，2018年時，空間數量、執行中的空間數同比增長分別為103.2%、145.45%。與此同時，工作站的數量也大幅飆升，執行中空間的工作站數量同比增長172.22%。但2019年前三季度時，空間數量僅增6家，執行中的空間數增加了9家，工作站的增速則下滑至14.13%。
從使用率指標來看，由於2018年快速擴張，2019年的入住率逐漸提升，會員保持高增長，從而推動使用率的上升。據上市資料顯示，2018年至2019年前三個月時，優客工場的會員人數都保持了超過140%的增長水平。因此，運營空間的佔有率在2019年前三個月提升19個百分點，成熟空間的使用率則從2017年開始便穩步提升。據弗若斯特沙利文資料顯示，行業中成熟空間的使用率平均為62%，而優客工場在今年三季度時的使用率高達83%，遠高出行業水平。
不過，由於成熟空間需要兩年時間的過渡，但優客工場在今年放慢了擴張速度，那麼在2021、2022年時，優客工場的業績增速將有一定的放緩。
媒體公司貢獻近一半收入
從收入來看，優客工場的變現速度顯著增強。2018年時，該公司的收入為4.49億人民幣，同比增長168.86%。至2019年前三季度時，收入同比增長210%至8.75億。
但智通財經APP發現，2019年前三季度收入的大增不僅是因為工作空間滲透率的提升，與公司在2018年12月收購的省廣眾爍有很大關係。省廣眾爍是一家新型的數字整合營銷公司，在前三季度時，該公司貢獻的收入佔比高達46%。
若剔除省廣眾爍的收入，那麼優客工場2019年前三季度的收入為5.96億，同比增長僅37%，較2018年僅100%的增速顯著下滑，由此可見，在擴張變慢後，收入增速也隨之放緩。鑑於2019年前三個月的擴張速度，2020年時，來自工作空間的收入增速或將再下一個臺階。
從毛利率上看，省廣眾爍的營銷和品牌服務毛利率僅有9.67%，結合收入增速來看，該公司目前還處於發展早期，因此大概率處於虧損狀態。隨著使用率的提升，優客工場工作空間的收入成本也逐漸下降。通過計算能發現，2017年時，該業務在收入1塊錢的同時毛虧1塊錢。但至2019年第三季度時，該業務每收入1塊錢，毛虧已下降至0.42元。
得益於省廣眾爍的收入貢獻以及工作空間運營效率的提升，優客工場整體的淨虧損率明顯改善。2019年前三季度時，淨虧損率已降至65.5%，較去年同期直降超30個百分點。
事實上，淨虧損率受到了長期資產減值、長期投資減值、公允價值變動的影響。若採用經調整後的淨虧損率來看，2019年前三季度時，已下降至39.2%，較去年同期下降超37個百分點，運營效率改善明顯。
值得一提的是，由於強大融資能力的支撐，優客工場在負債上的把握相對穩健。在高速擴張的2018年，公司的資產負債率為88%，而隨著2019年增速的放緩，公司今年三季度的資產負債率已下降至57.57%。但若剔除商譽，則增至80%。
四大風險值得注意
雖然Wework上市的流產讓華爾街對共享空間的鉅額虧損頗有爭議，但不可否認共享空間的市場需求確實存在。
據佛若斯特沙利文資料顯示，中國共享辦公室規模從2013年的11.7人增至2018年的174.1億，複合增速高達71.7%。預計至2023年時，複合年增長率仍高達50%。
既然需求存在，如何運營便是關鍵。且中國的共享辦公室行業較為分散，即使優客工場在國內已成為龍頭，但其市佔率僅有4.7%。鑑於共享辦公室的行業特點，未來只有融資能力、運營能力、品牌都相對較好的企業才能在該行業中脫穎而出。
優客工場依靠強大融資能力和“自營+輕資產”的模式搶跑一步，且運營能力逐漸改善，後續將受益於行業的持續發展。不過，優客工場所面臨的問題也並不少。
首先，運營效率的提升與2019年擴張速度的大幅放緩有明顯關係。為了上市獲得高估值，優客工場放緩擴張讓利潤表、資產負債表都變得相對好看。但至2020年時，來自共享辦公室的收入增速必將因為2019年擴張的放緩而有所降低。
其次，由於省廣眾爍的營銷及品牌服務貢獻了將近一半的收入，對優客工場整體運營效率的提升起到了助推作用。事實上，共享辦公室業務的運營效率是低於業績中所展現的資料的。
此外，即使優客工場的運營效率已有所改善，但該公司目前仍處於虧損狀態是不爭的事實，2019年前三季度時，經調整淨虧損為3.43億人民幣。且中短期內難以實現盈虧平衡，為使規模擴張，虧損加大也並非不可能。而美股市場對於持續虧損，現金流也遲遲不能轉正的企業較為厭惡，估值會大打折扣。
同時，由於融資輪次較多，基金、投資機構等總計持股超50%，而該等股東持股比例均未超5%，可見股權較為分散。若解禁期滿，股價必將有所承壓。