頂著“二房東”名號的優客工場在行業處於一片陰霾時刻遞交了招股說明書，擬在紐交所上市。

這個行當的鼻祖WeWork今年8月份已經摺戟沉沙，在遞交招股書之前，WeWork是美國最有價值的科技公司之一，也是估值最高的獨角獸企業。在遞交招股說明書之後僅僅6周，WeWork就變得“一錢不值”。

作為WeWork的模仿者，優客工場頂著行業陰影上市，恐怕也將遭遇不小的挑戰。

廣告業務續命 應收賬款暴增

在招股書中，優客工場仍然延續WeWork的商業模式，將自己定義為共享辦公社群（ co-working community operator），但是從收入構成來看，截止9月30日，租工位（Workspace membership）收入為4.2億，佔全部收入的48%。而廣告和品牌收入（Marketing and branding services）達到了4.03億，佔全部收入的46.1%。

2017年賣工位收入1.54億，佔全部收入的92.3%，2018年此類收入3.94億，佔全部收入的87.9%。這意味著從2019年以來，優客工場的主營業收入在快速轉向市場和廣告。

備註：2019年資料截止9月30日

當然，優客工場認為自己找到一個新的商業模式，為入駐空間的客戶提供U+服務（U Plus services），包括招聘、法律、財務、營銷等服務，從而形成了一個閉環模式，也就不是一個單純的“二房東”了。

廣告和品牌收入主要是優客工場在2018年12月收購了數字營銷公司——珠海市省廣眾爍數字營銷有限公司（簡稱省廣眾爍）51%的股份。

資料來自企查查

按照優客工場的描述，通過省廣眾爍，可以為入駐會員提供各種量身定製的廣告和品牌服務。不過在2019年，省廣眾爍的前四名客戶佔其總淨收入的93.2%左右，其中最大的一個客戶貢獻了21.3%的淨收入，顯然，這前四名大客戶並太可能來自優客工場的會員。

顯然，至少目前來說，省廣眾爍與優客工場的傳統業務並沒有直接的關係，這部分所謂的非空間業務收入水分很大，業內稱之為“買流水”。

因為廣告雖然可以貢獻收入，但貢獻的利潤很低。財報顯示，為了這4.03億收入，付出的成本達到3.64億，毛利潤只有0.39億，毛利率只有9.68%。省廣眾爍第二大股東省廣集團2018年年報顯示，其數字營銷業務毛利潤為16.39%。

作為廣告業務一大特色就是回款速度慢，應收賬款居高不下。優客工場的財報也體現了這一特點，2019年前三個季度應收賬款高達1.65億，在2017年應收賬款只有464.9萬，2018年為970.5萬。

備註：2019年資料截止9月30日

急劇增長的應收賬款給本來就缺乏現金的優客工場帶來的壓力可想而知。

優客工場並沒有披露此次收購的價格，不過根據省廣集團披露的資訊顯示，優客工場收購省廣眾爍前，省廣集團30%的股份賬面價值為916.66萬，意味著省廣眾爍估值為3055.53萬。在優客工場收購之後，省廣集團對應的股權價值為1701.62萬，此時省廣眾爍的投後估值為5672.07萬。意味著優客工場收購51%的股權大概價格為2900萬左右。

流血不止 三年燒錢近14億

2017年、2018年以及2019年前9個月，優客工場總淨收入分別為人民幣1.67億元、人民幣4.49億元和人民幣8.75億元。

與營收飛速增長形成對比的是，優客工場最近三年連年虧損，且虧損額大有進一步擴大的趨勢。2017年、2018年和2019年前三季度，優客工場虧損額分別為3.73億、4.45億和5.73億，2017年至今，優客工場累計收入14.91億，虧損額達到13.91億，基本是每收入一塊錢就要虧損一塊錢。

而且這種虧損的趨勢仍然在加大，2018年前三季度，優客工場虧損額僅為2.71億元，而2019前三季度的虧損額大幅上升至5.73億元，同比增長111.44%。

從招股書的數字上看，優客工場在2018年底運營162個空間，到了2019年第三季度，運營空間數增至171個。意味著今年優客工場只增加了9家自運營空間，開店速度放緩，但虧損並沒有減少，反而在加大。目前還有26個空間正在建設和準備建設，預計在今年和明年投入使用。

按照優客工場說法，共享空間運營超過24個月定義為成熟空間，在171個聯合辦公空間中，65個屬於成熟空間，佔比只有38%。優客工場整體出租率和成熟空間出租率分別為79%和83%。行業報告曾指出，中國的聯合辦公企業要想達到盈虧平衡，出租率平均需達到85%。

這也是優客工場流血不止的重要原因，而且意味著在相當長一段時間內，優客工場都要承擔著流血的壓力，直到單個共享空間能夠自己養活自己。

現金流吃緊 賬面現金只夠燒半年

廣告雖然可以帶來大量賬面收入，但其實是一種極度佔據資金的業務，需要大量的墊款，從而導致應收賬款急劇增長。而目前優客工場共享辦公尚不能達到盈虧平衡，仍然處在燒錢階段。

優客工場在2017年、2018年、2019年前九個月，通過籌資活動產生的現金流金額分別為4.98億、1.90億、9553萬。

與此同時，經營活動產生的現金流一直是淨流出狀態。在2017年、2018年、2019年前九個月，經營活動現金流淨額分別為-1.52億、-5207萬和-2.32億。

截止今年9月30日，優客工場現金及現金等價物為1.67億，而去年這一資料還為2.75億。按照2019年前九個月經營活動淨現金流出2.32億計算，則優客工場現在的賬面現金大約半年就會燒完。

備註：2019年資料截止9月30日

尾聲

4個月前，全球矚目的WeWork跌落神壇，估值從480億美元跌落到80億美元，此前國內另外一家共享辦公巨頭SOHO3Q已經被甩賣，氪空間也頻頻被爆出裁員，陷入批量關店風波。

截至2019年9月30日，優客工場擁有197個聯合辦公空間，其中171個已經投入運營，管理面積約為138,700平方米，會員數量為609,600，其中企業會員25000家，個人會員584600人，是國內規模最大的共享辦公企業。

冒著WeWork上市未果的陰霾，優客工場逆勢赴美，只能說是迫不得已，能否成功，我們只能拭目以待。