（一）產品概況

高和招商- 金茂凱晨資產支援專項計劃發行於2016年8月29日，發行規模為40.01億元。產品存續期限為3年，優先順序證券規模為40億元，發行利率為3.30%，評級為AAA；次級證券的規模僅100萬元。

該產品以較低的利率成功發行，使商業地產抵押貸款支援證券這一品種引起了市場的關注。

高和招商- 金茂凱晨資產支援專項計劃產品概況見下表。

（二）交易結構

高和招商- 金茂凱晨資產支援專項計劃的交易結構如下圖所示。

注：圖中實線表示各參與方之間的法律關係，虛線表示現金流劃轉。

交易結構概述：

原始權益人將40.01億元貨幣資金委託給方正東亞，設立單一資金信託計劃，從而擁有信託計劃的信託受益權。

方正東亞向凱晨置業發放信託貸款，貸款總額為40.01億元，存續期為216個月（18年），按年付息，每3年年末由借款人和受託人重新協商確定貸款利率，預期還本方式為存續期間每年歸還本金5000萬元，存續期間最後一年償還全部本金。

貸款人有權在存續期第3、6、9、12、15年屆滿日通知借款人，要求借款人提前償還全部本金，借款人無法償還的，由擔保人償還。借款人有權在存續期第3、6、9、12、15年屆滿日通知貸款人，要求提前償還本金。

管理人設立專項計劃，本期專項計劃的期限為3年，用認購人的認購資金受讓原始權益人持有的信託受益權，成為方正東亞單一資金信託的受益人；

方正東亞在每個信託分配日，將收到的凱晨置業的信託貸款本息扣除費用後分配給專項計劃，專項計劃按照合同約定向認購人分配收益。

借款人未行使提前還本權利的，專項計劃管理人應在存續期第3、6、9、12、15年屆滿日前將新一期專項計劃募集款項劃付至本專項計劃的託管銀行。

若新一期專項計劃無法續發成功，則計劃管理人應向借款人、保證人和方正東亞傳送書面通知，要求借款人在強制還本日償還全部本息。

（三）底層商業物業情況

高和招商- 金茂凱晨資產支援專項計劃的底層商業物業情況見下表。

（四）現金流歸集與分配流程

商業地產抵押貸款支援證券的現金流來源主要是物業的未來收益，包括租金、物業費、商業管理費等，現金流首先歸集於借款人的收款賬戶，經過監管賬戶、信託賬戶等一系列賬戶的流轉，最後進入計劃管理人開立的專項計劃賬戶中。

專項計劃的交易檔案中明確約定現金流分配流程的各個時點，從而保證專項計劃能在兌付日向資產支援證券持有人分配收益。

高和招商- 金茂凱晨資產支援專項計劃現金流歸集分配流程如下圖所示。

現金流歸集流程：

自本專項計劃基準日起，實際融資人按月向監管賬戶歸集租金收入。監管銀行將相應特定期間的監管租金收入持續劃付至信託賬戶，直至該特定期間的累計劃付至信託賬戶的金額達到必備金額為止。

每一個信託分配日，方正東亞應根據信託合同的相關約定將信託利益轉入專項計劃賬戶。

高和招商- 金茂凱晨資產支援專項計劃現金流分配流程見下表。

（五）案例特點

本案例是基金管理公司子公司資產證券化業務資產支援專項計劃，底層物業為凱晨世茂中心，物業估值129億元，優先順序證券規模為40億元，抵押率為31.01%，對產品的保障程度極高。

該寫字樓的承租人集中度較高，中化集團關聯企業承租面積佔總面積的42.90%，進出口銀行承租面積佔比為47.11%，合計超過90%，租約到期日集中分佈在2017年12月31日或2018年下半年，無法覆蓋專項計劃存續期，可能存在到期續租的風險，但兩家主要租戶均為國內知名企業，資信水平較高。

在現金流設定方面，產品發行規模為40.01億元，優先順序證券為40億元，每年還本5000萬元，最後一年償還剩餘全部本金；次級證券僅為100萬元，對優先順序證券的支援力度較弱。

該產品採用滾動發行的方式，每3年設立一期專項計劃，第二期於第三年年末發行，募集資金用於償還第一期專項計劃的本金，由此滾動存續至18年年末。

對於凱晨置業來說，每3年將面臨下一期產品的續發風險，若屆時無法繼續發行，則其剩餘本金償還的資金流動性壓力較大。

該案例是國內目前唯一採用獨立第三方資產服務機構的商業地產抵押貸款支援證券。其資產服務機構由中國金茂和高和資本合作組建，主要提供財務顧問服務、基礎資產管理服務和風險控制服務等。

金茂高和的團隊由多名具有商業地產投資運營、投資銀行、法律服務和商業銀行從業經驗的風控專家組成，其風險管理制度由以下制度構成：

現場、非現場檢查流程和標準，稽核授權制度，報告制度，風險預警制度，文件管理制度，對部分專案要求團隊成員進行風險跟投制度，因而對於專案的風險管理具有較高的專業性。

《中國資產證券化產品投資手冊》

林華 主編

中信出版集團

《中國資產證券化產品投資手冊》是一本中國版資產證券化產品構建與投資實操手冊。該書由具有一線從業經驗的專家團隊編寫。

作者結合近年來中國資產證券化市場的變化以及國外的發展經驗，介紹了中國資產證券化市場的發展情況、發展趨勢和投資環境，對資產證券化產品在國內市場的投資模式和投資分析方法進行了系統的梳理。同時，介紹了國際成熟市場資產證券化產品的投資分析方法。

另外，該書在資產證券化產品量化投資的理論基礎上，結合中國實踐經驗，介紹了中國各類資產證券化產品的風險特徵，並對中國資產證券化產品投資市場提出了建議。

《中國資產證券化產品投資手冊》一書為資產證券化市場的從業者、監管機構從業者和理論研究人員提供了很好的參考。