12月17日，福晟集團（00627.HK）股價收盤報0.184，上漲達36.3%。

這一波拉昇背後是福晟集團與世茂即將開展的鉅額合作。

據風財訊證實，福晟與世茂及資管機構將開展戰略合作，強強聯手將來共同開發合作。

對於此次涉及四家合作方的持股比例，世茂、福晟、東方資產和信達資產是否為4:3:3，尚待證實。

那麼此次合作到底涉及哪些專案？世茂開啟“收購模式”的錢從哪裡來？

福晟8000億貨值“肥肉”

截至今年11月，福晟集團的銷售金額為637.7億元，排名51位，這與其此前設定的“2019年900億”目標，還有一段距離。不過為了這個目標，福晟曾在過去三年加速衝刺，這為其沉澱了為數不少的優質資產。

福晟在2017年前後通過併購一舉拿下的專案就有70餘個，2018年的200多億回款都用於新增投資，當年預計累計動用1000億資金投資新專案，截至當年年末，總貨值超過8000億元，其中新增的土地貨值，就達到620億元。

其中最引人關注的，莫過於深圳體量達200萬平方米的舊改專案（目前股權已變動），2018年福晟在深圳的9個專案，儲備貨值超過了5000億元。

而目前福晟在粵港澳大灣區佈局4座城市，持有共約7個專案。

大本營海西經濟區的4座城市，福晟則共有25個專案，其中15個還有可售貨值.

環杭州灣大灣區則有上海福晟錢隆廣場和淮安的錢隆御景。另外福晟在天津、鄭州還有6個可售專案。

訊息稱，此次合作涉及規模或達2000億，主要涵蓋福州、廈門、天津、惠州等主要幾個存在待開發優質專案的城市。

世茂的“印鈔機”

另一廂邊的主角世茂房地產，可謂今年地產界的另一位“收購王”。

今年以來已先後與泰禾、萬通、粵泰、明發、開誠實業等房企達成協議，收購超過20個專案，總收購金額近200億元。

在今年上半年世茂新增的60幅土地中，7成（約900萬平方米）都是收併購獲取。

世茂的錢從哪裡來？

風財訊盤點發現，銷售變現、境內外發債和銀行授信是其公開層面的主要現金池。

受到今年融資政策影響，世茂房地產在國內發債數量減少，優先在海外發行美元優先票據。

截至目前，世茂房地產及子公司境外債券還有6只存量債，規模約55億，票面利率在4.75%-8.37%。剩餘年限最短1年半，最長還有近7年有效期。

有券商人士告訴風財訊，世茂是A+H雙上市平臺，目前的聯合信用評級是AAA評級，世茂的債券比較被看好，一些高收益票還會吸引投資者搶額度。

或許也是由於比較搶手，相較諸多房企10%以上利率，世茂的境外債只有一筆票面利率超8%，利率多在4-5個點的水平。

在國內，世茂房地產也主要依靠債券融資，其境內融資的存量債，還有3只五年票期的私募債，總額57.4億元，票面利率在4.6%-6.9%。

相比之下，信託融資目前只有三筆。而其整體的加權發債成本6.2%，處於行業低位。

此外，世茂房地產的銀行授信總額1555億，截至今年中期還有400億未使用。公司的中期票據還有80億未使用。

在這一過程中，世茂房地產的對外擔保只有36.11億。整體呈現出的現金情況比較樂觀，年中經營性現金流淨額在99.99億，比2018年末的22億寬裕不少。

不過截至2019年中期，世茂房地產的有息債務1154.66億元，較2018年的1091億有所增加；流動負債在總負債中佔比7成以上，資產負債率略有提升，伴隨收併購規模的持續加大，需要更加關注平衡長短債和現金流。

而解決這個問題的最好辦法，依然是加速銷售回款。

截至今年前三季度，世茂房地產的銷售2277.3億元，已重回TOP10，排名第九位。

對於2018年和2017年同期，世茂房地產1551億元、886.2億元的銷售額，“提速”很明顯。

資金充沛、野心猶在，擴張便是一場躍躍欲試的大戲。

收併購只是世茂房地產選擇的一種表演方式。畢竟相較利潤空間只要有5%不到的招拍掛市場地塊，收併購市場的可操作空間更大。

“操作得好，拿到15%的利潤空間也並非不可能，普遍保證8%的利潤是可以的。”上述業內人士表示。

而除了福晟、泰禾、萬通、粵泰、明發、開誠，訊息稱還有多家資金鍊偏緊的民營房企在世茂的備選名錄中。

正如副主席兼Quattroporte許世壇所言“加大併購”，當下的世茂房地產也憑此重新撥動了“名次”的指標。

（風財訊 王婷婷/文）