2019年10月，中國指數研究院聯合中房指數系統在業內率先啟動了“2019年中國西部房地產50強企業研究”和“2019中國西部物業服務50強企業研究”。

近些年中國的經濟增長，西部的增長速度總體快於東部和中部地區。資料顯示，2018年全國經濟增速前10名，西部12個省（自治區、直轄市）佔據了其中的6個名額，西部崛起已是大勢所趨。

一、國家戰略地位不斷提升，西部城市價值全面加速

1、城市群發展提速，西部城市群戰略地位日益突出

圖：中國城市群規劃

“城市群是新型城鎮化主體形態，是支撐全國經濟增長、促進區域協調發展、參與國際競爭合作的重要平臺。”在國家戰略的疊加之下，我們也更清晰的看到未來中國城市群的發展格局。在國家重點規劃的19個城市群中，西部區域涵蓋9個，其中成渝城市群獲得了國家級城市群批覆，西部區域戰略地位進一步提升，將成為中國城市經濟發展的重要增長極。

2、西部陸海新通道戰略，構建國家“戰略後方”

圖：中國城市群規劃

2019年8月，經國務院批覆，國家發展改革委印發實施《西部陸海新通道總體規劃》，這標誌著北接絲綢之路經濟帶、南連21世紀海上絲綢之路、協同銜接長江經濟帶、在區域協調發展格局中具有重要戰略地位的西部陸海新通道建設上升為國家戰略，為包括重慶、成都在內的西部地區腹地城市帶來了重大發展機遇。西部陸海新通道定位推進西部大開發形成新格局的戰略通道、連線“一帶”和“一路”的陸海聯動通道、支撐西部地區參與國際經濟合作的陸海貿易通道、促進交通物流經濟深度融合的綜合運輸通道，對於平衡中國城市發展格局，構建更強大的“戰略後方”有著重大戰略意義。

3、“3+6”人口增長新格局形成，西部成為人口持續增長高地

圖：2011-2018年全國常住人口年均增量分佈圖

2010年以來，人口繼續向東部沿海發達都市圈聚集，同時隨著內陸城市不斷髮展，人口遷移也出現向中西部核心區域集中的聚集特徵。隨著中西部核心城市人口吸引力顯著增強，中國人口呈現向“東部三大區域+中西部六大核心城市”聚集的特徵，“3+6”人口新格局形成。西部核心城市逐步成為中國新的人口增長極，由人口聚集帶來的城市發展紅利將支撐西部城市加速發展。

4、借承接產業轉移之機，實現產業轉型升級

圖：中國四大區域產業優勢及工業發展導向

產業轉移仍是當前中國推動區域協調發展和產業轉型升級的重要方式，中西部核心及基礎較好的三四線城市產業承接機會大。產業向中西部轉移促進了不少內陸城市的崛起，例如電子資訊製造業的轉移使重慶、成都成為全球重要的膝上型電腦和平板電腦生產基地。現階段，中國區域經濟梯度仍將持續存在，產業轉移將為中西部城市帶來發展機會。從工信部《產業發展與轉移指導目錄（2018年本）》來看，東部地區將聚焦先進製造業發展，並著力推動科技創新和研發，而中部和西部地區擁有巨大的市場潛力和突出的資源優勢，未來仍然是產業轉移承接地。

5、交通網布局逐漸完善，加速西部城市發展

圖：中長期高速鐵路網規劃

高鐵密度與速度的提升將使承載的人口流動速度與規模不斷增大，極大地促進三四線及以下城市向仍處於資源集聚期的省域中心城市進行人口輸送，從而出現更多人口規模更具優勢的二線城市。省際/城際間的人口遷移主要沿“八橫八縱”主要鐵路通道，集中向京津冀、長三角、珠三角、成渝、中部城市群這五大國家級城市群流動。得益於“八縱八橫”高鐵格局建設，西部城市交通通達性明顯提升，將吸聚更多周邊資源，帶動城市潛力進一步提升。

航空作為遠距離出行的主要交通工具，不僅是城市經濟實力的象徵也是未來發展潛力的保障，目前大城市航空資源集中，重慶、成都、西安、鄭州等城市航空客運吞吐量較大，城市影響力突出。而城市內部地鐵建設有助於城市向外延伸發展，成都、重慶、西安、昆明、貴陽、南寧等西部核心城市軌道交通網路將得到顯著改善，沿線片區的價值也將隨之提升。

二、頭部企業加快西部佈局，投資規模增長

1、頭部企業加大西部拿地力度，西部核心城市百強企業數量快速提升

圖：歷年千億房企拿地分佈

注：按權益規劃建面統計，千億房企以2018年銷售額為參考依據

千億房企近年新增土儲多以重點城市群和中西部核心城市為主。從2017年開始，千億房企加大了在西部核心城市的拿地力度，重慶、成都、西安等城市新增土儲規模突出，西部城市關注度持續提升。

圖：西部核心城市的百強房企進入數量

百強房企對於西部核心城市的進入速度逐年加快，2015年至2019年，進入成都的百強房企從45家增長至67家，5年之內增加22家，重慶從45家增長至62家，增加了17家。進入西安、南寧、昆明、貴陽的百強房企在2019年也分別達到了32家27家、25家、17家。

2、西部核心城市人口基數大且保持較快增長，新房市場容量突出

圖：主要城市常住人口、人口增量與近三年商品房年均銷售面積對比

從市場容量來看，中西部核心二線及東部城市群重點城市人口基數大且保持較快增長，商品房銷售規模大。從上圖可知，常住人口、人口增量與商品房銷售面積的相關係數分別為0.78和0.67,即人口規模及增長對新房市場容量影響顯著。

—線城市因逐漸進入存量市場，整體處於趨勢線的右側，新房銷售規模有限。重慶2018年常住人口3102萬人，龐大的人口基數及增長速度帶動住房需求旺盛，近三年年均商品房銷售面積達6501萬平米，居全國首位。成都常住人口超1600萬，且保持快速增長，近三年年均銷售面積達3000萬平米以上。西安年均商品房銷售面積也在2400萬平米左右。西部已經成為國家城市建設、房地產市場發展新的主戰場。

三、50強企業市場份額超三成，西部城市市場集中度不一

1、市場份額提升至31.82%，行業集中度不斷提升

圖：西部50強企業2015-2019年市場份額

西部50強企業市場份額持續提升，佔比達三成，行業集中度不斷提升。2019年，西部50強企業銷售額份額進一步提升，上升至31.82%，較2018年提升0.67個百分點；銷售面積同步上漲，份額佔比達27.47%，較上年上漲0.62個百分點。50強企業憑藉區域行業水平之上的產品及服務，精準的投資戰略，獲取市場認可，專案溢價能力明顯，直接表現為2019年銷售額市場份額高於銷售面積市場份額4.35個百分點。

2、重點城市市場開放程度不一，市場集中度差異明顯

圖：2019年1-11月西部重點城市TOP10領先企業銷售額佔比

注：重慶、貴陽、昆明為主城區，成都為大成都

由於城市建設進度、市場開放程度、城市建設標準差異較大，西部重點城市TOP10企業的市場佔有率差異明顯。成都市場開放程度相對較高，全國性房企佈局時間較早，活躍於成都市場的開發企業總量較大，攤薄了單個企業的市場份額，且成都的城市擴張已經基本進入全域開發時代，三個圈層不同的資源條件滿足了不同戰略企業的佈局需求，TOP10企業市場份額為32.45%。

重慶由於地形條件及城市級別原因，房地產建設標準相對較高，變相提升了城市准入門檻，疊加本土起家的全國性品牌房企發展迅猛，TOP10企業市場佔有率高至51.06%。昆明、貴陽市場起步相對較晚，百強企業進入數量相對較少，加之本土企業強勢崛起，TOP10企業市場佔有率也在50%以上。

四、聚焦核心城市群，汲取城市發展紅利

1、把握主流需求，聚焦核心城市群佈局

隨著西部成為國家城市建設和房地產市場發展的新戰場，房企紛紛大舉投資佈局西部城市。據數統計，目前西部131個地級以上城市中，西部房地產50強企業已進入其中的91個城市，覆蓋率達69.5%。尤其是重慶、成都、西安作為西部地區三個國家級中心城市，吸引了眾多房企入駐，西部房地產50強企業中，進入重慶、成都、西安的企業數量最多，分別為31家、26家、24家，顯示出中心城市對於房企投資進入的超強吸引力。

圖：西部9個城市群的企業進入數量情況

從城市群角度來看，成渝城市群、關中平原城市群、黔中城市群等投資熱度較高，吸引了較多的西部50強企業進入。其中，成渝城市群作為國家級城市群，地處長江經濟帶中上游地區，具備承接長三角產業轉移的優勢，2018年城市群內人口規模超1億、城市平均GDP增長率超過8%，在重慶、成都兩個中心城市的帶動之下，投資吸引力較強，一共有40家西部50強房企投資進入，城市群內部的南充、瀘州、綿陽等城市也有較多房企進入。

2、投資策略清晰，城市佈局精準匹配企業發展戰略

圖：進入西部城市數量最多的10家西部50強房企

從企業投資佈局策略來看，西部50強企業城市佈局很好的匹配了企業發展戰略，充分發揮企業優勢及特色，有效佔領市場份額。西部50強企業中，進入西部城市數量最多的10家企業被碧桂園、恆大、金科、融創等佔據。其中，碧桂園作為全國佈局城市最多的房企，在西部佈局城市亦達68個，遙遙領先其它企業。

在西部起家的頭部房企中，金科進入西部城市最多，以國家城市群發展戰略為導向，緊密圍繞“三圈一帶”，共佈局西部28個城市。在進入西部城市數量最多的10家企業當中，還有藍光、領地、彰泰三家企業起家於西部，其餘6家均為外來大型全國性房企。

五、迴歸產品成共識，精品戰略推動高品質增長

1、精準把握市場需求，改善類產品結構比例提升

圖：西部TOP10企業1-10月在西部各面積段銷售套數佔比

隨著房地產“剛需時代”向“改善時代”的轉變，西部50強企業精準把握市場需求，順勢調整產品結構，改善型產品成交持續發力，實現了企業銷售業績的快速增長。從西部TOP10企業重點專案各面積段產品的銷售套數佔比來看，2019年1-11月，90平米以下剛需住宅成交佔比不到20%，90-140平米的首改類產品成為多數房企銷售業績的主要貢獻產品。比如金科、融創、萬科、恆大、藍光等企業，90-140平米麵積段產品佔比均超過50%；龍湖、俊發140-200平米產品銷售金額佔比超過30%，剛改和改善型需求持續釋放。

2、順應消費升級趨勢，多舉措創新提升產品力

圖：西部領先企業產品升級創新維度

隨著基本居住需求不斷被滿足，消費者審美情趣從實用主義提升至美學主義，領先企業結合人們居住習慣和生活品味，在打造高品質、迎合新時代審美的建築外觀基礎上，升級內部居住體驗，實現產品和生活方式的重塑；同時，堅持技術賦能，通過對物聯網、人工智慧和社群運營等各類資源的整合，為居住者提供更加便捷的居住服務，增強產品競爭力，助力企業高品質發展。

六、在管面積提升16.6%，多渠道助推規模擴張

1、管理規模加速擴張，市場份額佔比11.5%

圖：西部物業50強企業近兩年管理規模均值變化情況

近年來，伴隨著西部城鎮化的不斷推進和存量物業面積持續增長，西部物業管理行業駛入高速發展的快車道，截至2019年11月底，西部12省（自治區、直轄市）的物業管理總面積達63.5億平方米，其中西部物業服務50強企業管理面積均值達1462.5萬平方米，與2018年相比增長16.6%；在管專案數量均值為54個，較2018年增加10個，管理規模呈現加速擴張態勢。從市場份額來看，西部物業服務50強企業在西部地區的市場份額為11.5%，與物業百強企業2018年38.85%的市場份額相比，西部物業管理行業規模集中度尚有巨大提升空間。

2、兄弟開發企業支援，為規模續航提供持續動力

圖：西部領先物業服務企業的兄弟開發企業2019年前11個月銷售面積同比增長率

作為地產開發的後端服務，物業管理的規模增長與地產開發有著天然的關聯，對於有開發背景的物業服務企業來說，承接兄弟開發企業的專案是提升現有規模和充實儲備面積的重要方式。2019年，西部物業服務50強企業中有開發背景的企業有37家，佔比74%。

2019年前11個月西部領先物業服務企業的兄弟開發企業銷售面積同比增幅顯著，如領地集團同比增長48.9%，從兄弟開發企業承接專案依然是這些物業服務企業擴大規模的基礎手段。同時，西部物業服務50強企業還通過兩大方面助力管理規模不斷突破，一是夯實內功，強化市場拓展能力，外拓面積顯著增長；二是及時捕捉政策和市場機會，理性開展高品質併購，實現規模高效擴張。

七、營業收入持續增長，多種經營拓寬價值空間

1、營業收入均值2.25億元，基礎服務佔比超八成

圖：近兩年西部物業50強企業營業收入情況

2019年1-11月，西部物業服務50強企業營業收入均值達2.25億元，單盤營收均值達417.3萬元。2019年，得益於內生增長、外延擴張帶來的基礎物業服務收入增長，以及多種經營業務的持續經營和完善，西部物業服務50強企業1-11月實現營業收入均值22535.5萬元，已超出2018年全年營業收入1822.4萬元。基礎物業服務費收入仍為企業營業收入的核心來源，2019年1-11月，西部物業服務50強企業在西部區域實現的基礎物業服務費收入均值為20650.4萬元，為營收貢獻了85.5%。

2、多種經營收入均值增長，租售中心等贏得企業青睞

圖：部分西部領先物業服務企業社群增值服務

2019年1-11月，西部物業服務50強企業多種經營收入均值為3501.0萬元，業績貢獻達14.5%，74%的西部物業服務50強企業開展多元社群增值服務。經過數年經營探索，西部物業服務50強企業在社群增值服務的佈局和培育上，逐漸褪去多而全的思維，開始關注業主價值感知和企業資源能力的有效結合，有選擇、有側重開展多種經營服務。西部物業服務50強企業除了開展廣告、車位管理為主的空間運營外，還熱衷於租售中心、社群團購、家政服務業務的佈局和經營，涉足企業佔比分別為36%、28%、26%，此外，由於家居服務准入門檻相對較低，也是企業重點進入的領域。

八、匠心雕琢服務品質，提升社群居住體驗

1、西部物業服務領先企業滿意度提升明顯，與西部行業差距拉大

圖：西部物業行業整體滿意度與領先企業滿意度對比

滿意度作為物業服務工作的重要考核指標，是業主對物業服務品質好壞、物業管理水平高低的客觀評價和真實反映。2019年3-5月，中國指數研究院採用自主研發的全新滿意度專業調研平臺—中指雲調查，選取重慶、成都、西安、昆明、貴陽等西部重點城市進行了線上和線下調研，通過二維碼掃描、公眾號嵌入、簡訊通知及移動APP答題等多種渠道回收資料，調研結果顯示，西部物業服務領先企業的整體物業服務滿意度為82.7分，高於2019年西部行業均值6.3分（西部行業均值76.4分）。

2、各城市滿意度存在明顯分化，重慶滿意度排名第一

圖：西部主要城市物業滿意度表現

在西部四個重點城市中，重慶滿意度得分為80.2分，位居西部區域榜首，成都以79.2分緊隨其後。昆明76.6分、貴陽63.3分，存在較大的提升空間，優質物業服務的需求十分迫切。從各項服務埠來看，重慶業主對投訴處理、質保期維修、裝修管理、物業服務人員等細項物業服務的滿意度顯著高於西南行業水平，這與城市內物業服務企業智慧化投入和客服管家體系建設密不可分。

結語

長期來看，中國房地產行業仍然面臨機遇與挑戰，特別是西部區域城鎮化率仍有較大提升空間，國家大力培育和發展城市群，結構性機會仍存，西部區域房地產行業發展前景廣闊。同時，在物業服務行業高速發展的新階段，物業企業始終堅守追求高品質服務和為業主帶來更好服務體驗的初心，專注於做好服務，持續提升業主幸福指數，伴隨著行業的資本覺醒，行業價值將進一步重塑。總體來講，西部房地產行業即將邁入更加廣闊的新時代，崛起之勢不可阻擋。