最近因為巨集觀經濟和房地產政策的變化，市場都預判2020年初的市場應該會平穩一些，都在關注房地產市場有什麼值得看、值得買的專案。

上週12月19日，央行開展300億元人民幣7天期逆回購操作和2500億元人民幣14天期逆回購操作，共計2800億逆回購操作。當日實現淨投放2800億元。就在前一日，央行開展2000億元逆回購操作，當日實現淨投放2000億元。利率方面，央行下調14天期逆回購利率至2.65%；此前為2.7。

經濟工作會議明確了加強“六穩”，預期房地產未來的政策平穩，在多城市微調調控，特別是深圳改變了普通住宅標準後，北京雖然一直是全國調控最嚴格的城市，但市場也有再現2019年初小陽春的“視窗期”預期！

政策波動，珍惜“限競房”！

我們看北京樓市，2019年市場整體成交依然比較活躍。整體資料看，北京新建商品房住宅市場2019年合計成交了34567套，超過了2017-2018年的年度成交量。

2019年特別是限競房市場成交量明顯增加，最近幾個月限競房的簽約單月都在3000套以上，這也是最近一年來的最高點。

單獨看簽約整體資料，的確是簽約不錯，但在這個資料背後，也的確存在最大的一個問題，就是供應多，市場分化。成交量集中在少數專案中！

除了市場成交平穩外，另外一個值得關注的現象就是——限競房的“撤退”！

前幾天偉哥單獨寫過一篇文章：對於北京來說，現在感覺非常多的限競房，未來幾年很可能會和2014年的自住房一樣，快速減少。

限競房“撤退”？！

2019年12月16日，北京掛牌了3宗土地，三宗地均位於熱點地區海淀，其中海淀四季青鎮的2宗地為非限競房用地，不限價，海淀永豐則為含共有產權房的綜合用地，三宗地起始總價133.61億元。從資料看，目前土地市場等待出讓的商品房住宅地塊4宗全部為不限價商品房住宅地塊。

從土地供應結構看，未來限競房肯定不會是市場主流了！對於購房者來說，到了珍惜“限競房”的時候了！

如何尋找限競房裡的：“配齊”盤？

在北京，買房人的可選擇餘地多了，“房住不炒”下，購房者對房子也更挑剔了。要戶型好、要地段好，要環境好、要價格合適、要開發商品牌、要教育資源！那麼這些都能做到“配齊”的專案如何尋找？

限競房市場的分化遠遠超過商品房市場，對於北京市場來說，純商品房越來越少，但已經高階化，而“限競房”因為限制了價格，從價格看，雖然價效比更高，但很多購房者對這型別房源存在品質擔憂！

首先：看區域發展和教育資源分佈！

最近很多人看到2019年北部的很多專案，但從熱銷專案看，單純看教育資源這一點，北部專案並不佔據優勢，而對於南部區域來說，不得不提的是亦莊河西區！

亦莊經濟開發區，立基“三城一區”城市戰略的國家科技創新主平臺，獨佔京津冀發展軸核心，臨空經濟輻射圈，坐享8900億南城發展計劃，承上啟下連線通州城市副中心與大興國際機場，區位優勢得天獨厚，逐步成為“高精尖”產業主聚集地，目前已彙集賓士、拜耳、京東、聯合利華等100餘家世界500強企業落戶於此。

隨著亦莊的快速崛起，亦莊河西區成為了市場的新寵，萬科、金茂、雅居樂、金隅、金地、保利、首開、中海、中鐵、港中旅、龍湖等大牌房企蜂擁而至。從區域看，河西區域周圍配套非常成熟，包括最近成交的一宗龍湖天街商業地塊，都帶來了居住便利性！

亦莊河西區近幾年受多重政策利好，區域發展極為快速，不僅緊鄰被譽為北京最大的溼地公園——“南海子公園”，而且無論從商業配套、學區資源，還是交通優勢、生態環境，各方面表現都可圈可點，河西區正依託自身有利條件，構築成為一個高階生態的“亦莊中央公園住區”，發展勢頭迅猛。

這個區域的教育資源、生態資源，都遠遠超過北京樓市的平均水平，特別是隨著京東等區域內高精尖就業人才的居住，未來人口素質將成為南部區域的富集。這個區域的教育氛圍和資源投入，將優於很多區域，甚至是老牌名校！

今年4月12日，北京市規劃和自然資源委員會也釋出了對人大附開發區實驗學校的規劃許可證，計劃將於2020年9月投入使用，也就是說不出意外的話，該校區將於明年正式開始招生。該校總用地面積124622.91平方米，新建建築面積約149250平方米。為12年建制的公立學校，規劃為96班制，包括48 班小學和48 班完全中學（初中24 個班，高中24 個班）。

其次：區域內的優質專案！

在亦莊河西，有多個商品房住宅和限競房專案，而最近將有一個限競房專案入市，可以說全面升級了區域內專案的戶型品質！

雅居樂京華雅郡,說起雅居樂，大家都不會陌生。27年來，雅居樂走遍中國70餘城，匠造的海南清水灣和雲南原鄉等代表性專案皆成為城市人文印記及居住理想範本。雅居樂以人為本，構建以雅居樂地產和雅生活為代表的八大產業體系，致力於成為“優質生活服務商”，讓“一生樂活”的理念傳遍神州。

而這一次，作為這個標杆房企第一次落地北京的標杆專案，產品力體現了這家企業對北京市場的關注度非常高。

雅居樂要將集團27年對產品的雕琢、生活的理解、城市的敬意，全部留給“雅居樂京華雅郡”，同時還會將南派精緻樂活風範深入骨髓的人文內涵，揉進北京的城市氣韻之中。

“雅居樂京華雅郡”承襲中國傳統建築語言，11棟5F-15F的小高層板樓坐北朝南依次林立。建築面積80-135㎡的寬境洋房。

對於購房者來說，除了地段、周圍的教育資源之外，購房者最關注的是戶型，相比區域內周圍還處於限競房1.0時代的戶型，京華雅郡的戶型在區域內絕對可以說是王者。

89㎡三室兩廳兩衛戶型

亦莊終於也出現了網紅戶型：京華雅郡89㎡的三居室南北通透元寶房，客廳+兩個臥室三開間朝南，最大尺度保證南向居室空間的採光；獨立餐廳，雙衛生間，U型廚房，明廚明衛，有贈送飄窗，一梯兩戶設計，對於剛需三口之家或是五口之間來說，使用功能和舒適度上幾乎沒得挑剔。這對於區域購房者來說，可以說完全達到了一步到位的改善生活！

135㎡四室兩廳兩衛戶型

滿足全年齡結構家庭、全生命週期需求，四居室三開間朝南，獨立玄關入戶，儀式感強，臥室空間既有互動有不相干擾；主客雙衛設計，乾溼分離，使用便利。區域內同類型的戶型總價基本都在千萬！

在北京市場供應量多的當下，想買一套房房很容易，但想買一套好房依然很難。特別是同時擁有：優質的教育資源、區域發展潛力、生活配套、戶型空間的“全配齊”專案更是一房難求，雅居樂京華雅郡可以說是最近幾個月購房者的一個優選！