2019年是本輪房地產調控收緊的第三年，在“住房不炒”的基調下，智通財經APP觀察到，行業增速似乎再進一步放緩。
“調控”和“破產”
眾所周知，中國房地產行業的週期性明顯隨政策而動。今年以來，政策環境依然整體偏緊。據統計，中央層面針對房地產市場調控明確表態或出臺相關政策的次數在48次左右，相比2017年的9次，2018年33次，今年的次數有所增加。
但與前幾輪調控相比，本輪調控的一大不同之處在於“因城施策、分類調控”，因此各城市間、城市內部各板塊之間的政策分化較為明顯。各地出臺緊縮性政策的數量較前兩年有所減少。
從融資環境來看，全年融資政策先鬆後緊，5月之後，銀行信貸、信託融資等融資渠道不斷收緊，房企融資壓力加大，中小房企兌付問題頻發，很多房企甚至不惜密集發行票面成本較高的海外債。
由於房地產調控持續，融資環境收緊，行業集中度不斷提升，破產潮再次成為今年房地產行業的關鍵詞。
據業內機構統計資料顯示，今年以來，截至11月底，房地產企業破產數量已經超過450家，超過2018年全年的破產數量。破產的企業主要以三四線城市的中小型房企為主，一些曾經規模較大的企業也出現在今年的破產名單上，如銀億股份、新光集團等。
不過有市場人士認為，這個破產房企數量並不足為奇。在房地產市場火爆的時候，例如2009年、2015年，每年也會近300家左右房企倒閉，2014年房企倒閉達到2000多家。據統計，中國有近10萬家房地產企業，即便450家破產，佔比也不足0.5%。
調控往往伴隨著行業的洗牌與整合，隨著房地產去產能的深化，行業集中度會繼續上升，實力較差，抵禦風險能力較弱的房企被淘汰很正常。中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆曾表示，今後十幾年，中國房地產開發企業數量會減少三分之二以上。
房企拿地、銷售出現分化
整體來看，2019年代表企業銷售業績保持增長，但增速有所放緩。新房價格方面表現平穩，十大城市新房價格環比漲幅持續震盪在低位區間。其中一線城市累計漲幅在低位水平略有回升，二、三四線代表城市累計漲幅較去年同期均收窄。與此同時，一線城市成交面積同比顯著增長，三線代表城市成交面積則明顯下降。
土地市場方面，今年前11個月，全國300個城市共推出各類用地20.7億平方米，同比由2018年同期的增長24.3%轉為下降1.4%。下半年，隨著融資收緊，全國土地市場流拍水平上升，但仍低於2018年下半年的流拍水平。截止2019年11月底，全國300城土地市場成交建築面積23億平方米，較2018年同期下降了3.7%。
在資金面趨緊的背景下，代表房企拿地熱情下降，成交地塊多以低溢價成交為主。不過各房企實際拿地卻出現了分化，有的企業戰略收縮，有的企業則逆勢擴張。
智通財經APP觀察到，部分龍頭房企投資相對更為保守，拿地面積在收縮。今年1-11月，碧桂園(02007)、保利發展、中海地產、華潤置地(01109)等房企拿地金額雖然同比有所上升，但拿地面積均同比下降兩位數。
今年7月，富力地產(02777)表示原則上下半年暫停拿地。中指研究院資料顯示，1-11月，富力地產拿地金額172億元，同比僅增1.18%;拿地面積633萬平米，同比下降15.26%。究其原因，該公司剛踏入千億陣營，但卻因為槓桿過高，加上融資渠道收緊，資金壓力大而被迫暫停擴張。
融創(01918)和萬科(02202)則是今年拿地較為激進的頭部房企，前11個月，融創拿地金額和拿地面積分別同比上升179.94%、37.9%，萬科則分別同比增加25.6%、16.87%，去年同期這兩家房企的拿地金額和拿地面積均錄得同比下降。
更為激進的是一些中型房企。智通財經APP注意到，今年拿地TOP50房企的名單裡出現了新面孔，主要是大華集團、寶龍地產(01238)和金輝集團等中型房企。土儲不足、上市前準備、衝刺目標規模等，是這些房企追逐土地規模的原因。
從絕對值看，土地資源仍進一步向頭部房企集中，TOP50房企佔據了百強新增貨值的83%。
區域佈局方面，房企投資戰略以迴歸一二線為主。據中指研究院，2019年以來至10月，二線城市的新增權益面積佔比達49.6%，同比增長10個百分點。其中，旭輝、龍湖、融創及中海在二線城市的新增土儲權益面積均在60%以上。
從銷售資料看，2019年百強房企1-11月全口徑累計銷售金額約10.3萬億元，同比增加17.7%。其中，TOP10房企銷售同比增長14%，TOP11-30增長26%，TOP31-50增長17%，TOP50-100增長21%，中等規模房企增速領先。
百強房企中，部分公司已經在11月超額完成全年目標，比如世茂房地產、龍湖集團、Sunny城、佳兆業等。綠地控股、綠城中國、藍光發展、嘉禾集團等房企銷售目標完成率不足80%，12月銷售壓力較大。今年前11個月，綠地控股、泰禾集團、佳源集團這三家TOP50房企合約銷售額出現負增長。
克爾瑞預計，2020核心一二線城市銷售規模有望保持穩步增長態勢，中西部等欠發達地區三四線銷售形勢不容樂觀，或將面臨巨大的回撥壓力。在土儲集中在一二線城市的房企未來有望表現更出色。
港股內房股整體表現好於去年
在嚴監管的高壓下，港股地產板塊表現差強人意，2019年以來至今(截至12月24日)該板塊上漲13.1%，雖然不及物業管理、生物科技、半導體、醫療裝置等行業，但漲幅跑贏恆指的7.81%。
智通財經APP了解到，由於整體市場氛圍較去年改善，今年漲幅超過50%的地產股有21只，而2018年僅1只，2019年上漲個數和漲幅均完勝去年。
今年表現最亮眼的地產股要數中國奧園(03883)，累計漲幅為155.86%，此外，中國海外巨集洋集團(00081)、時代中國控股(01233)、寶龍地產、融創中國等均錄得70%以上漲幅。從資料可以發現，今年表現搶眼的地產股大多為中等規模房企，這些房企銷售持續增長，增速領先。
以漲幅最大的中國奧園為例，該公司聚焦粵港澳大灣區，佈局中國華南、華東、中西部核心區及環渤海等地區共75個城市，去年合約銷售額同比增長100%，今年前11個月首次突破千億規模，同比增長37%，高於年初25%的全年預期，也高於大部分頭部房企的增速。
資料顯示，截至上半年末，中國奧園總土儲約4000萬方，其中權益佔比81%，對應貨值約4255億，靜態觀測可供公司未來3-4年左右銷售，該公司同時擁有逾30個不同階段的城市更新專案，將提供可售資源約2000億元，優質土儲及充沛的城市更新專案預計為公司帶來可持續性銷售高增長。
今年以來共有5家房企在香港上市，而2018年新上市房企有6家。今年上市的房企包括德信中國(02019)、銀城國際控股(01902)、中樑控股(02772)、新力控股集團(02103)、景業名邦集團(02231)。其中表現最好的德信中國，截至目前已漲20.92%，中樑控股上市半年內即被納入港股通，上市至今漲約6%，新力控股集團微漲，景業名邦集團勉強維持在發行價水平，銀城國際控股已破發。
智通財經APP統計，今年新納入港股通的地產股有4只，除了上文提及的中樑控股之外，還包括建發國際集團(01908)、弘陽地產(01996)、美的置業(03990)。截至目前港股通名單裡共有34只地產股，其中港通資金持股比例最高的融創中國。相比年初，南下資金對綠城中國(03900)、時代中國控股、佳兆業集團(01638)、花樣年控股(01777)等內房股的持股比例顯著增加。
展望2020年，不少大行依然看好內房股，麥格理預計2020年內房政策環境穩定。摩根大通稱，內地樓市可持續回穩，企業風險會有所下降，預計大型內房商會更具防守性。該行看好具良好風險管理的內房商，並稱資產負債表較強的內房股未來可以較低成本取得地塊，並推動2021年增長。
花旗預計，明年房地產市場會加快整合，令上市內房企業有更多可售資源，及融資能力增強。未來催化劑包括房地產政策的改善、首季降息展望等，加上仍然吸引的估值，該行看好融創、世茂 、旭輝 、龍光地產、龍湖集團、華潤置地、時代中國。