2019年前11個月，逾450家開發商破產，這個數字超2018年全年數量；與此同時，一大票地產企業在香港排隊上市。

在這樣的行情裡，底層邏輯並不相同的產業地產能獨善其身麼？

上週五，我們請來了4位產業地產資深人士，在選址中國創始人、CEO陳雪源的主持下，進行了一場精彩對話，參與對話的嘉賓包括鴻坤產業集團執行Quattroporte朱江、上海桐領資產管理有限公司董事長高煒、榮盛產業新城副總經理王玉龍、順義·中關村信息穀創新中心專案負責人李昂。

這場對話不但金句頻出，更有關鍵的核心共識：

1.困擾產業地產的資金鍊難題，仍然是行業最大的挑戰，但REITs訊息頻傳或許會在明年取得重大突破，持有優質園區資產的企業有望獲益。

3.產業園區管理從粗放轉向精細化、專業化，以勾地為目的產業園區將逐漸被淘汰。

4.2020年，在經濟增速減緩的壓力下，扶持政策有可能會密集出臺，為產業地產的經營帶來利好。

完整內容，向下細看。

鴻坤朱江：2020年，是輕資產爆發元年

鴻坤產業集團執行Quattroporte朱江認為，2020年將是產業地產輕資產的爆發元年，誰能率先找到核心競爭力，誰就能率先突圍。而在重資產持有模式下，找到盈利能力是關鍵，鴻坤產業正重點推進1:1戰略，未來50%的收入來自於傳統租金收入，50%來自於租金之外的其他收入。

【陳雪源】行至年末，對2019年有哪些總結和感受，對2020年有哪些判斷？

【朱江】鴻坤2013年開始就在北京做產業園，主要模式是重資產持有。2019年確實是讓人記憶深刻的一年，作為產業運營者，真真正正感受到了切身變化。整個鴻坤產業在北京有11個園區，今年承接了將近10萬平方米企業，大部分來自城市核心區，像朝陽、西城、通州等地區。這些企業有著非常強的行業屬性，他們也是隨著企業發展和對北京大興、亦莊產業氛圍帶動搬遷至此，更重要的是我們通過園區專業化運營，可以有效幫助這些企業降低運營成本，提高企業自身發展效率。

只要做好幾件事，2020年應該是充滿機遇。

首先，強化產業地產企業的運營能力，這是核心競爭力。可以看到越來越多的輕資產機會，2020年可能是輕資產爆發的一年，這裡面誰能率先把自己核心競爭能力突出出來，搶佔先機，就能提前搶跑。

其次，2020年如何在整個運營過程中找到自己的盈利能力是關鍵。重資產持有下，投入和回報怎麼算？現在北京市場面臨主要的問題是租金回報率無法達到金融資本的要求，在這種情況下如何能夠迅速提升自己的業務收入，是非常重要的。

【陳雪源】鴻坤產業在北京的策略和打法是什麼？

【朱江】鴻坤11個園區專案基本都在北京南城，聚集在大興和亦莊附近，專案獲取的方式以收併購為主，盤活存量資產。

一、園區收購回來之後，打造成特色園區，瘦身增高。「瘦身」就是每一個特色園區的主要產業圍繞在1到2個方向上，這樣非常容易做成產業叢集，有利於發揮規模效應;「增高」就是淘汰相對落後的業態，招引一些高精尖的符合發展訴求的專案。

二、我們在內部重點推進了1:1的戰略方向。主要是結合長期持有為主打造的一個戰略模式。1:1的含義是說所有業務收入50%來自於傳統的租金收入，50%來自於租金之外的其他收入。這50%是長尾效應，不是靠一個殺手級的業務一家獨大。經過梳理，園區提供的所有產業服務的多達340多個，對不同階段的入園企業量身訂做不同的服務方案。過去幾年，鴻坤投了50多家企業，這50多家企業有20多家上市，還有幾家是獨角獸企業，投資業務我們是獲益的；此外，我們還對接了幾百家金融機構，為企業提供各式各樣的融資服務。

此外，為了幫助企業更快發展，鴻坤還跟跟北京亦莊、大興的政府一起合作，為企業提供融資租賃服務。把企業的應收賬款通過保理形式把資金流轉回來，對實投的資產和裝置通過融資租賃的方式變輕，獲得更多的現金流。我們真真正正做了幾單，為企業有效改善了現金流。

此外，鴻坤還提供很多服務輸出，舉一個典型例子，去年鴻坤產業自己成功申報了國高新，今年，利用我們的成熟經驗也為幾家入園企業成功申辦了該資質，切實讓創新的高技術企業得到國家給予的「高新政策紅利」，這也是鴻坤產業園為企業可以提供的特色服務之一。我們在園區打造的「產業生態圈」，可以有效利用500多家入園企業的產品，形成上下游聯動。

（以上內容據現場實錄整理，為閱讀便利，有所增刪）

桐領資管高煒：產業地產開啟「正常時代」開啟，REITs會有重大突破

高煒曾任大連軟體園股份有限公司Quattroporte，不僅參與建立大連軟體園，更在商務園區綜合開發及管理運營方面擁有20年豐富的工作經驗，是產業地產的骨灰級玩家。高煒認為，產業地產正迎來「正常時代」。

【高煒】我們這個行業開始走向正規化。

當住宅地產靠土地溢價和供應短缺賺大錢的時候，是不會有真正的產業地產的；只有住宅地產進入一個穩定期、成熟期，產業地產才有可能往精細化發展。

這符合人性的基本規律。當你能夠用槓桿賺大錢的時候，誰會去做實業？誰會去搭建園區的技術服務平臺？誰會去真心服務於實體經濟？你沒有沉下心做這件事的時候，行業是不可能持續健康發展的。

所以，我有一個基本判斷，我們才剛剛開始，產業地產這個行業才剛剛開始。產業園區未來一定屬於長期主義。都說這是最壞的時代也是是最好的時代，我說這是再正常不過的時代。

對於單體公司來說，即使是住宅地產也有很多企業倒閉，這再正常不過，因為中國不需要1萬家開發商，也不可能每年都需要20億平方米的開發量。從產業園區的角度來說，我們的正常時代才剛剛開始。當經濟進入中低速，行業基本規律一定會出現。

我相信銀行和金融機構針對產業地產的差別利率一定會出現，REITs很快有重大突破。從REITs的角度來說，全國2萬個園區，不可能這麼多資產都被市場接受，一定是優質資產，優質產業園區的經營者應該能看到希望。

【高煒】我切身的體會就是今天中國2萬多個園區，承載著中國絕大多數的實體經濟空間，對國家經濟發展起了非常大的作用。除了一些獨角獸和超大型公司，比如華為、小米有自己獨立的園區，很多園區都是在第三方提供的園區中成長和發展。所以，園區能不能真正給入駐企業提供賦能是一個非常關鍵的問題。

我認為，產業園區有幾個發展趨勢。

第一個趨勢，園區的需求市場一部分由民營企業公司化運營，還有很大一部分在政府或者政府平臺公司來運作。我們不僅僅要服務於2B市場，2G市場怎麼服務？這是我們未來相當長一段時間內需要解決的問題。

第二個趨勢，調控以後地產公司都缺錢，真正的產業地產公司更是面臨這樣的問題。因為你是長期投入，卻沒有長期資金支援，這就導致一段時間可能不佔優勢，這個領域會出現國進民退。最近我聽到一個好訊息，REITs會有進展，未來市場會有一定的走向，這個走向會倒逼園區運營更加精細化，你能看到一個出口。

第三個趨勢，技術的應用可能會給園區帶來非常大的變化。成本節約、收入增加、效能提高，隨著5G和AIoT積極的發展，可能給園區帶來非常大的變化。

第四個趨勢，園區服務更加發展。園區服務會從初級服務、基本服務遞增到真正為不同稟賦的園區提供產業鏈相關聯的強服務，比如針對行業的特殊技術平臺。這種變化或許在北京不需要，因為一線城市有它特殊的稟賦，但我看到二線和二線以下的城市，真正做好園區需要投入服務，需要抓住區域特定的產業稟賦。園區真正進入下沉市場，精細化管理、賦能企業，這種創新一定會讓我們看到希望。

（以上內容據現場實錄整理，為閱讀便利，有所增刪）

榮盛王玉龍：產業地產最大挑戰是資金鍊，勾地者將退出舞臺

【王玉龍】我做了10年的產業園區，時間不是很長，但是這10年都是我自己親自操盤園區，園區包含很多模式，我列舉三類。

第一類，最早的一批比如蘇州工業園、浦東新區、CBD等等，政府引導的產業園區模式不同於市場主導的園區，它們的轉型和未來發展方式也不一樣。

第二類，早期以土地供應和土地批租為主，後來逐漸在平臺上進行轉型和升級。

第三類，做園中園，把工業用地切成「豆腐塊」進行開發轉讓。大家也知道，北京今年出臺了一系列的政策，對這類園區管控也越來越嚴，讓這類企業有停下來思考的時間。

當然還有很多其他的模式，比如華夏幸福基業和榮盛發展是產城模式。

【王玉龍】2019年對很多地產公司來講是寒冬的一年，平均每天倒閉1.5家，對未來我有幾個判斷。

第一個判斷，對於產業地產來講，最大的挑戰在2020年依舊存在，那就是資金鍊的問題。融資難是產業地產面臨的一個痛點，因為做二級地產可以將土地證作為抵押、公司信用做背書來融資，但是產業地產需要創新，需要變革。

我們看到政府在這方面做了很大轉變，外部資本在這方面也有一系列的動作，比如政府和園區運營者共同成立產業引導資金。

資本方面，我認為2020年會有非常大的變化，因為越是難的時候，相應的政策越會出臺。我相信，2020年在資本市場上針對產業園區的變化會比較明顯；但同樣，2020年以勾地為目的的產業園區會逐漸退出舞臺。

第二個判斷，政府在經濟下行壓力下會越來越注重產業園區對城市發展的重要性，所以政策上應該會有一系列的利好出臺。產業扶持政策裡面，包括對於企業的扶持、人才的扶持、隨產業引進而進行的戶籍扶持，可能也會有變化。

第三個判斷，現在形成了幾個大的都市群，大都市群周邊會迎來一個爆發式的跟風，面對這種跟風如果變通不及時就會會造成混亂，這一點我們也需要關注。

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中關村信息穀李昂：四大要素，打造「類中關村創新生態系統」

【李昂】中關村信息穀是中關村發展集團的二級公司，是落實中關村區域合作任務，以科技產業組織和服務為主的科技服務平臺。有效聚集資源、為企業賦能，中關村信息穀做的就是這件事。

依託北京中關村資源，中關村信息穀已在全國服務超過28個城市及區域，託管運營載體面積120萬平米，合作土地面積60 平方公里;服務創新型企業超過10000 家，落地2200 家以上。以北京為中心，國內合作城市為節點的創新網路體系正在建成。

產業園區招商引資，構建產業叢集是一個園區良性發展的根基。作為中關村發展集團所搭建的每一個園區，中關村信息穀始終將搭建「類中關村創新生態系統」作為產業引入，叢集聚集的指導思想，也就是「築巢引鳳」。那麼說到「類中關村創新生態系統」該如何搭建， 至少應該包含四大核心要素：政府、平臺、資源和企業。

四大要素各自發揮不同作用，有機關聯。政府主要三方面發揮主導作用：環境、政策、機制；平臺主要包括各類創新創業服務平臺，如眾創空間、各類孵化器、創業孵化基地、雙創示範基地、產業示範園區等；資源主要指專業機構和專家領軍人才，例如各類專業機構和專家人才的背後是理念、意識、技術、知識和經驗，是園區發展的軟實力支撐；企業作為市場競爭主體是直接影響並決定經濟發展速度和品質的核心要素，在創新生態系統中，企業同樣作為創新主體起著至關重要的核心作用。

中關村信息穀所操盤各區域產業園區恰恰善於打造這種「類中關村創新生態系統」，通過一個園區將「政府、平臺、資源」有機結合、相互促進，同時循序漸進吸引各型別科技企業的落地。作為運營方，我們做到服務政府、服務企業、服務市場相結合，通過良性的創新生態系統，既能吸引科技企業落實，又能為企業發展增質賦能。

談到我所在的順義·中關村信息穀創新中心，今年6月20日剛剛開始運營，創新中心將疊加中關村和順義區雙重發展優勢，集聚政策、人才、資本、技術等要素，打造中關村－順義協同創新示範區。未來，將加快打造具備創新活力和內生動力的創新生態系統，有效開展國際合作，助力市、區發展新經濟、培育新動能，在科技創新、協同發展中創造更大合約數，同時打造中關村全國科技創新服務體系在順義的示範視窗。

2020年，我們仍會不忘初心，繼續扮演好「平臺服務員」的角色，不斷挖掘豐富我們在經濟活動中的獨特價值。藉此機會，祝信息穀越來越好，祝地產人都在2020年也越來越好。

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