2019年，房地產行業繼續圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標因城施策，促進市場平穩發展。萬科堅持“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”的發展戰略，業績表現穩健，各項業務實現良性有序發展。
01
銷售：業績穩健，保持良好態勢
圖：2019年1-11月萬科銷售業績情況
萬科銷售業績保持良好，銷售額、銷售面積持續增長，但增速放緩。2019年1-11月，萬科累計銷售額和銷售面積分別為5735.3億元和3697.4萬平方米，同比分別增長5.4%和2.7%，增速明顯低於2018年同期。具體來看，萬科各月表現較平穩，後半年銷售業績略有下降。其中，6月的銷售額單月最高，為663.9億元，但同比僅增長1.2%；4月和5月的銷售額分別為601.7億元和579.9億元，僅次於6月，增長率分別為43.6%和35.2%，較為亮眼。
圖：2018、2019年前11月萬科重點專案各城市級銷售額佔比（左） 2019年前11月萬科超過200億銷售額城市（右）
二線城市仍是萬科銷售額的重要來源。根據重點城市重點專案的監測資料，2019年萬科繼續深耕二線城市，二線城市銷售金額佔比達60.2%，一線和三四線城市銷售金額佔比分別為19.7%和20.1%。對比來看，2019年前11月，萬科在二線城市的佔比下滑4.9個百分點，一線和三四線城市銷售業績有所提高，分別提升了2.1和2.8個百分點。
從具體城市來看，深圳、上海、北京3座一線城市均貢獻了超過200億的銷售金額。其他銷售金額超過200億的城市包括東莞、重慶、西安、杭州和瀋陽，其中，杭州銷售額超過300億元；銷售額貢獻率較高城市中，除東莞外均為一二線城市。
圖：萬科2019年1-11月重點專案不同面積段銷售業績貢獻佔比
萬科堅持“為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子”，堅持面向主流客戶自住需求的定位，加大中小戶型佔比，2019年改善類產品持續增長。根據CREIS重點專案監測資料，萬科2019年1-11月，各類城市140平以下中小戶型銷售額佔比達72.5%，始終堅持滿足主流客戶需求定位。分城市級來看，一線城市和三四線城市中首改類（90-140平米）產品銷售額佔比分別提升3.8個百分點和5.1個百分點，改善類（140-200平米）產品銷售額佔比分別提升1.7個百分點和4.3個百分比，其餘各類產品銷售額佔比均有所下降；二線城市中首改類（90-140平米）產品銷售額佔比超過60%，提升3.1個百分點，但高階類（200平米以上）產品銷售額佔比亦有所上升，提升1.5個百分點。
02
策略：多渠道獲取土地資源
➤新增土儲：一二線為主，加大一線城市及粵港澳大灣區佈局力度
圖：萬科2017-2019年各季度拿地情況
萬科秉持穩健的投資策略，在確保成本合理的前提下，積極挖掘各類潛在的投資機會。2019年前11月，萬科拿地2007.3億元，拿地總量仍保持高位；拿地金額佔銷售額比為35.0%，表現積極穩健。從各季度表現來看，2019年第三季度萬科拿地906.4億元，表現亮眼，拿地金額僅次於2017年第三季度。同時，萬科還積極挖掘各類潛在的投資機會，積極參與舊城改造專案，根據其半年報顯示，截止2019年6月底，此類專案中萬科權益建築面積約為341.4萬平方米。
圖：萬科2018、2019年前11月各等級城市拿地面積佔比
萬科拿地仍以一二線為主，一線城市拿地面積佔比略有上升。面對經營環境的快速變化，2019年前11月，萬科拿地結構佔比與同期基本相同，二線和三四線城市拿地面積佔比均微降1個百分點，一線城市拿地面積佔比提高2個百分點。2019年，萬科在一線城市單專案拿地體量均較大，如年初，萬科聯合體在北京通州拿地28.02萬平方米，7月於廣州增城區獲得土地約40.95萬平方米，均有效地補充了其在一線城市的土地儲備。
圖：萬科2019年前11月拿地城市區域分佈
萬科加大在粵港澳區域佈局力度。2019年前11月，長三角區域仍是萬科拿地主要區域。受粵港澳大灣區政策傾斜影響，萬科在這一區域拿地規模有所增長，其中珠三角區域拿地金額同比增長顯著，拿地金額增長較快城市為廣州、珠海等城市。
03
未來：聚焦主業，多元協同
2019年，萬科堅持以“城鄉建設與生活服務商”為戰略定位，在鞏固核心業務優勢的基礎上，積極拓展業務版圖，已進入租賃住宅、商業開發和運營、物流倉儲服務、標準化辦公與產業園、冰雪度假、養老、教育等領域，並將主營的房地產開發及物業歸為“事業群”，將商業開發等業務歸為“業務線”，將產業園等歸為“其他業務”。
圖：萬科業務體系
有效識別客戶變化趨勢，助推產品和服務能力升級；嚴守安全和品質底線，強化風險管控。2019年，萬科展開了客戶洞察、產品底線標準和裝修標準升級等工作，通過深度訪談和調研，發掘客戶真實需求，提供專業解決方案；在充分總結與沉澱過往客戶反饋的基礎上，完成設計底線標準升級和設計底線管理辦法編制，牢固產品底線以避免重複犯錯；通過開展裝修標準升級競賽、材料部品展覽、傢俱智慧研發三項行動，持續迭代升級產品標準，為下一步產品服務升級儲能蓄勢。同時，萬科持續完善天網檢查、工程評估、專家諮詢的交叉評估體系，從入場材料、過程隱患和交付風險多方面把控，藉助外部專業力量，強化風險管控。
萬科在物業領域堅持拓展服務內容，開展數字化建設，強強聯合共組資產服務公司。基於鞏固基本盤的原則，萬科物業繼續堅持以有品質、有溫度的服務積累客戶口碑；堅持住宅商企兩翼齊飛的戰略，聚焦核心城市、核心客戶，市場份額持續擴大。同時，萬科物業還大力拓展服務內容，從業主利益出發，推出綜合性的資產服務計劃。
萬科物業還積極開展數字化建設，以更好的響應客戶服務需求，實現降本提效和精細運營。萬科將推動地產科技應用落地。他介紹道，萬科的地產科技應用主要分為兩部分內容，一部分是線下到線上，另一部分是數字到智慧。其中，數字到智慧方面，萬科在2017年實現單點應用：引入人臉識別技術；2018年，研發智慧家居、智慧園區等產品；2019年，建立平臺，應用AI+BIM技術，IOT+BIM等技術。
2019年，萬科物業與戴德樑行共組資產服務公司，在大中華區整合商業物業及設施管理服務，將覆蓋80多個大中華區城市的商業物管和設施管理的專案，管理物業專案超1000個。此舉是萬科在商業物業及設施管理等服務上的強強聯合，以適應中國商業物業及資產管理方面的重大變化，更好把握中國城市化程序中的發展機遇。
住房租賃成為業務線最被關注的部分之一，不斷提升經營品質和品牌影響力。對於萬科租賃住宅業務而言，基本盤即“提升已獲專案的開發效率和經營品質，提升萬科租賃住宅品牌影響力”。萬科堅持圍繞租賃客戶的痛點和需求，提升產品和服務力，截止2019年6月底，萬科租賃住宅業業務已覆蓋35個主要城市，累計開業8.2萬間，成熟期專案（開業半年及以上）的平均出租率為91%。萬科亦在區域性城市開展萬村專案探索，已改造完成的房間約2.4萬間。同時，2019年，萬科將從泊寓發展本身和內在的邏輯將其成立一個專門的事業部。
總結：
2019年，萬科總體表現為“穩定”，一方面，萬科的銷售業績表現穩健，全年銷售額繼續保持高位，另一方面，萬科持續貫徹審慎的投資策略，全年拿地規模雖有下降，但繼續聚焦主要區域拿地。35年前，萬科初建，完成其第一次創業；20多年前，萬科聚焦住宅開發為第二次創業；當前，萬科走出舒適環境，積極從配套服務商到生活服務商的轉變，正處於“第三次創業階段”。未來，萬科將堅持“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”，持續提升經營品質，推動各項業務有序發展，實現構築第二條增長曲線的目的。