2020年行將到來，房貸利率大變局，終於塵埃落定。

近日，央行釋出重磅公告，自2020年起，存量房貸利率將迎來全面調整，傳統房貸利率退出歷史舞臺，LPR利率模式即將全面登場。

根據公告，對於存量房貸，上浮利率將轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率，定價基準只能轉換一次。

這意味著什麼？

其一，房貸利率，將全面從“貸款基準利率上浮模式”轉換為“LPR利率加點模式”。

這是利率市場化的重大變革，也是房貸利率的重大變局。

從此，存貸款基準利率對房貸不再有實質性影響，5年期LPR利率將成為新的參考基準。

眾所周知，過去房貸利率，是由存貸款基準利率+上浮比例（可以打折）組合而成。從2015年開始，中國的貸款基準利率一直維持在4.9%，各地的房貸利率在此基礎上進行上浮（10%-30%不等）。

然而，存貸款基準利率一般很少變化。除非出現全面降息，否則貸款基準利率一直保持不變。這幾年中國未進行全面降息，導致存貸款基準利率一直維持在4.9%的水平，與實際所能拿到的貸款利率存在巨大懸殊，難以適應經濟形勢和樓市調控形勢的變化。

所以，“LPR利率加點模式”橫空出世。

央行將LPR利率拆解為“1年期LPR”和“5年期LPR”，前者作為實體經濟的利率參考基準，後者作為房貸利率的參考基準，這就將樓市利率與實體利率脫鉤，地產信貸有了與眾不同的調控機制。

換言之，想要單獨對樓市進行加息，只需要調整5年期LPR，而不會對實體經濟產生成本壓力。

同理，如果只想對實體經濟降息，同時防止大水流入樓市，那麼只需要調整1年期LPR，樓市利率依舊穩定不變。

事實上，從8月份LPR利率正式登場以來，1年期LPR調整了3次，而5年期LPR僅僅調整了1次，這就是定向調控的用意所在。

對樓市定向加息，防止大水流入樓市，這就是新模式的威力所在。

其二，這一次，無論是新房貸，還是過去幾年的存量房貸，都將轉換為LPR模式。

不過，新人有新辦法，老人有老辦法。在轉換前後，總體上房貸利率保持不變。

對於新的購房者來說，可直接選擇LPR加點模式，不會存在太多困擾。由於LPR利率每月都會調整（也可能保持不變），那麼選擇不同月份購房，利率可能就存在很大差異。

問題在於，對於過去幾年的購房者來說，房貸利率到底該怎麼轉換？

這一次央行終於有了說法。

根據公告：

商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月釋出的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此後的第一個重定價日（不含），執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之後，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

這段話很專業很嚴謹也很複雜。

簡而言之，存量房貸轉換為LPR模式之後，2020年的房貸利率與2019年末的水平保持不變，原來首套房貸是6%，調整之後也是6%。

區別在於，原來的6%，是在貸款基準利率的基礎上浮了22%。現在的6%，則是在5年期LPR（最新為4.8%），加上了120個基點（1個基點是0.01%）。

這就涉及加點怎麼操作。一般而言，可以按照倒演算法來計算：加點數值=保持不變的總利率（6%）-2019年12月的5年期LPR利率（4.8%），由此計算，加點就是120個基點。

要害之處在於，這個加點數字一旦確定，未來將長期保持不變，120個基點的加點，將會伴隨整個還款週期。

顯然，2020年之後，新的房貸利率，就不再過問到底上浮20%還是30%，而是在5年期LPR利率的基礎上進行加點，只要LPR變化，房貸利率就能隨之變化。

舉個簡單例子，如果2021年5年期LPR利率從現在的4.8%調整到4.6%，那麼新的房貸利率將會從6%（4.8%+120個基點）變成5.8%（4.6%+120個基點）。

同理，如果5年期LPR從4.8%上升到5%，那麼未來的實際房貸利率也會從6%上升到6.2%（5%+120個基點）。

可見，加點的數值，從一開始就決定了上浮空間，而5年期LPR的變動，則決定樓市利率到底是加息還是降息。

其三，市場在變，未來房貸利率，每年都能調整1次，房貸利率不會再出現幾年都維持不變的情形。

根據央行公告，個人商業性住房貸款重新約定的重定價週期最短為一年。

這句話的意思是，房貸利率每年可以調整一次，可以選擇1月1日調整，也可與銀行約定任何一個月份調整，新利率按照調整之前一個月的LPR利率確定。

舉個例子，如果與銀行約定每年6月調整房貸利率，那麼每年6月的新房貸利率就等於5年的5年期LPR利率+加點，這個利率將會影響未來一年的還款。

在過去，只要存貸款基準利率不變，實際房貸利率可能幾年都不會調整，這幾年就是如此。而在未來，一切都將截然不同，畢竟LPR利率更市場化，幾乎每隔一兩個月就會調整一次，那麼房貸利率也會存在變動。

所以，未來房貸利率可逐年調整，不會再出現一個房貸利率還上幾年的情況。

其四，固定利率終於登場。未來買房，究竟該選擇一年調整一次的LPR浮動利率，還是選擇一個多年不變的固定利率？

這一次央行提供了選擇，但選擇機會只有一次，一旦確定就不能再更改。

顯然，浮動利率的好處是，只要市場降息，那麼房貸利率也會隨之下降。

固定利率的好處是，如果未來存在長期的加息預期，那麼維持一個低水準的房貸利率就是好事。

既然如此，在現在的經濟環境下，到底該選擇浮動還是固定？

答案其實一目了然，目前全球經濟已經進入大寬鬆時代，利率走低是大勢所趨，很多歐美國家已經進入負利率時代，中國的利率相比於幾年前已經大幅下行。

要知道，5年前的基準利率高達6.5%以上，現在還不到5%。

所以，答案只有一個：1年調整一次的浮動利率。

其五，2020年，到底該怎麼判斷走勢？

一是，未來買房，不必再看存貸款基準利率，要關注的是央行每月20日釋出的5年期LPR基準利率，以及各省各市的加點基數。

二是，判斷未來樓市到底是加息還是降息，不用再看是不是全面加息或降息，而要看5年期LPR是否調整，調整幅度有多大。

三是，房貸利率新變局之下，對“實體定向降息、對樓市定向加息”將會變成大概率事件，對“實體大幅降息，樓市小幅降息”同樣也會成為可能。

這種定向調控，才是房貸利率最大的殺手鐗。