鞠波

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隨著經濟的下滑，中國明顯進入到了降息週期。

週六，中國銀行央行官網公佈了存量房貸的政策變化。這一政策的變化影響十分重大。

內容變化規定

1. 存量房貸，在2020年利率水平不變；

2. 2020年3月1日日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商；

3. 存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方確定；

4. 商業房貸重新定價，最短週期為一年；

5. 商業房貸可以選擇固定利率。

本次申明中的重點創新是涉及到了存量房，何為存量房呢？就是前幾年你貸款買的二手房。那麼這一變化會怎樣影響中國樓市未來的走向？

存量房貸利率的變化，主要與今年以來利率市場化改革的方向接軌。10月以來，中國央行已經頻頻釋放流動性，並出現了多次小幅度的降息舉措。關心這一舉措是利好還是利空，最簡單的方法就是增加了支出還是節省了開支。

舉例說明：小明2008年前購買了一套住房，貸款是7成，利率是當期利率的8.5折，按照一百平，1.5萬元每平計算。總房款150萬，首付45萬，貸款總額105萬，利率為4.9%的85折，為4.122%，等額本金還款三十年，每月月供為7300元左右。

如果按照利率新政之後，若不低於LPR 4.85%利率的話，那麼上一套住房的實際支出為：如果按照新的市場化利率執行的話，同樣的條件不變，這套房子的月供為7800元上下。實際銀行貸款支出增加了每月近500元，影響不可謂不大。

上面的例子說明了往下打折，尤其是力度較大的存量房，改變成新的貸款合同後，會增加成本支出。另外一種情況就是：利率上浮購買的房子，有何影響？

但是隨著經濟的下滑，中國明顯進入到了降息週期。LPR的持續下降，是能影響到存量房的支出成本的。比如;目前深圳執行的是首套5.10%,二套5.4%。當LPR的下降，總數破了以上貸款利率下限，就減少了支出。

總之，此政策主要是為了推進利率市場化的改革，短期內會對樓市有一定的影響，但最終還得看執行細則而定。字面上看，對近幾年買的住房是利好，對於過去下折利率時代的存量房是偏空。