長期以來，大家的房貸利率都是以央行貸款基準利率為基礎上下浮動。有的人能打7折，有點人能打9折，有的人不僅不打折還會上浮10%。隨著今年8月央行完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，中國貸款利率的“錨”從基準利率變成LPR，房貸利率也沒有例外。今年10月8日之後，新發放的個人房貸利率以最近一個月的LPR為基準加點形成。但是10月8日之前的存量房貸利率具體怎麼調整，大家一直在等央行通知。

12月28日，央行終於就此釋出公告，存量浮動利率貸款的定價今後也要轉換為LPR加點形成的方式。轉換工作從明年3月1日起開始，原則上應於明年8月31日前完成。業內人士預計，2020年之內，絕大部分存量房貸的利率水平會保持不變，但如果LPR繼續下調，2021年之後的房貸利率會隨之下行。

只有一次轉換機會請珍惜

根據央行公告，借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。確定後在合同剩餘期限內不再調整。當然，如果你的房貸還剩最後一年了，可以不轉換。

銀行會通過多種渠道告知客戶 3-8月之間任意時點都可轉換

有些客戶擔心自己不了解辦理轉換的手續，也不知道何時去銀行辦手續合適。其實，不用擔心，銀行到時會主動通知到每個客戶，變更合同的過程也不會麻煩。

根據央行的安排，自公告發布之日起，銀行應儘快制定存量商業性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃，包括系統配套、人員培訓等，同時通過多種渠道（包括官網和網點公告、簡訊、郵件、手機銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協商一致的前提下，儘可能以簡便易行的方式變更原合同條款。

央行有關負責人提醒大家注意，同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，所以加點數值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。

如何計算轉換後的加點數？請看央行舉例

央行有關負責人表示，定價基準轉換為LPR的，LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定後在合同剩餘期限內不再調整；加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值）。轉換時點利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價週期和重定價日，重定價週期最短為一年。

為了方便大家理解，該負責人還舉了個例子。

目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月釋出的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。

存量房貸折扣不同加點數也不同

據了解，目前5年期貸款基準利率為4.9%。以往的存量房貸合同，都規定了執行利率在基準利率基礎上的浮動幅度，每年1月1日重定價時，浮動比例都保持不變，但是每個房貸客戶執行的浮動比例可能大不相同。

以首套房貸為例。2011年之前的大部分購房者多享受7折優惠；2011-2017年的購房者多享受85折優惠。2017年之後，各個城市各家銀行的房貸利率差異加大，首套房貸利率有9折的，有95折的，有基準的，還有上浮10%的。二套房貸利率有的是基準上浮10%，有的是上浮20%。在北京地區，最近的存量浮動利率房貸一般是基準利率上浮10%，二套房貸款利率為基準利率上浮20%。

由於原來的浮動比例不一樣，轉換後的加點數也肯定不同。北京青年報記者計算了一下各種情況下的加點數，發現之前只要享受過折扣的，加點數都為負值：7折的-1.37%（-137個基點）、85折的-0.635%（-63.5個基點）、9折的-0.145%（-14.5個基點）；沒折扣甚至上浮的都要加基點：基準利率的+0.1%（+10個基點）、1.1倍的+0.59%（+59個基點）、1.2倍的+1.08%（+108個基點）。

合同變更時，貸款利率就會變成LPR+加點數。如果重定價週期還跟以前一樣是1年，且重定價日依然為每年1月1日，那麼2020年之內，老客戶的房貸利率都不會變化，還是跟今年一樣，每月需要準備的月供還款也沒有變化。只有等到2021年1月1日，銀行才會重新確定當年的房貸利率，計算方法是將2020年12月的LPR加上合同確定的加點數。

舉例來說，如果2020年12月20日5年以上的LPR為4.7%，現在享受85折優惠利率的客戶當年的新利率就會是4.7%-0.635%=4.065%。

明年存量房貸利率會保持不變 未來房貸利率預計輕微下行

中原地產首席分析師張大偉今日表示，按照央行的轉換規則，轉換後的最新利率也與原來老合同的執行利率一樣，下次定價要等到2021年了，所以2020年之內，存量房貸客戶的執行利率不會變化。因此短期而言，這一政策轉變對購房者基本沒有影響。但值得注意的是，今年11月20日5年期LPR首次降低，引導社會資金成本走低，在當前經濟形勢下，預計房貸利率隨著LPR降低出現輕微下行將成為趨勢。 整體看，市場平穩是主流。房貸利率波動不會大。