今天（12月28日）早上9點，央行通過官網公佈了“存量房貸”的利率政策——

2020年3月1日起，所有存量房貸利率要“重新定價”！

這個政策可謂影響面巨大，涉及超過28萬億個人房貸的利率“玩法”。

簡單概述下檔案內容：

1、自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

2、自2020年3月1日起，，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。

已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。

3、存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。

4、金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價週期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價週期最短為一年。

這個政策有這麼幾個資訊

1、2019年10月8日是個分水嶺

為什麼是2019年10月8日？

央行是在2019年8月17日宣佈的貸款利率改革，10月8日開始用LPR利率來定房貸利率。所以，2019年10月8日之前發放的住房商業貸款，都是存量房貸。

央行的公告說：

存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月釋出的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此後的第一個重定價日（不含），執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之後，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

說白了，就是如果你是在2019年10月8日前發放的住房貸款，那麼2020年的“商業性個人住房存量貸款”保持利率不變！你2019年是什麼利率，2020年還是這樣！

但從2021年開始，你的房貸利率就可能出現變化了，變化時候參照“利率重定價日”最近的一次LPR和“加點”之和。 也就是說，2020年的這次利率重新定價，你的實際貸款利率不變。但銀行會告訴一個“加點”數，替代之前的上浮比例。到了2021年，如果LPR降息了，那麼你的房貸利率也會降息，因為“加點”的數值被固定了！

至於10月8日後簽署的，已經按照LPR定價的房貸，你的問題在合同裡早就明確了，可以不用關心今天的事情。

2、商業房貸“重新定價”最短週期為1年

簡單說，房貸利率只能1年1變，不能半年或者每月變化。以前是，只能每年1月1日根據前一年最後一次利率變動結果，重新確定新一年房貸利率。

但現在，時間將不再固定，具體要看你的貸款機構與你貸款的時間。

3、商業房貸可以選擇固定利率，但不建議你選！

央行今天的公告給了一個新選擇：你可以選擇保持房貸利率不變，維持30年！

要不要這樣選？傻子才這樣選，因為長期利率走低是世界性趨勢，前幾天周小川還說，中國有能力延緩進入負利率時代。也就是說，周小川認為未來負利率是必然的，只是中國有能力延緩而已。想想看，日本、歐盟都是負利率了，國際之間貨幣存在競爭關係，除非出現黑天鵝，否則中國利率長期是走低的，所以最好選擇1年重新定價一次。

對整個樓市有什麼影響？

這是中國前所未有之變局開端！

短期看，有利於存量貸款的購房者，相當於降息。

因為LPR短期降低是趨勢，特別是在2020年，降息降準是趨勢。這對購房者算是一大利好。

目前，LPR已經成為新發放貸款的定價基準。而5年期利率的下調實際上意味著一個新的週期的開啟，哪怕這個下降速度很慢，但也是新週期的開始。

對購房者，這只是開始，100萬貸款30年，平均月供減少30元，30年合計減少月供10890元。

看似不多，但未來30年5年期那就不一定了。

其次，整個樓市的貸款基準得到一次規整，再往後意味著沒有基準利率存在。當然這會是一個長期工程。但，這將會是新的開始。

10月8日之後的購房者已經執行LPR定價的不會變了！

過去5年前貸款基準利率是4.9，大部分購房者都是85%折（7折基本是2011年前購房者）執行的。新政策之後，怎樣加點？

答案可能是：加點是“負數”，也就是說你仍然享受原來的折扣幅度，只是換一種說法而已。

什麼時候開始？

這項工作明年3月1日開始，這意味著明年起存量房貸1月1日調整的慣例被打破，意味著新的局面到來。尤其是有一點我們必須注意。

這一次調整是單向的：定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。

簡單說，基準利率轉為LPR後，就轉不回去了。這意味著不久的將來基準利率這一說法會成為歷史。