第一點，為啥，why？

今年8月，人民銀行釋出改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制公告。目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利於保護借貸雙方的權益。為進一步深化LPR改革，因此央行發了這個公告，目的是推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。

第二點，最為關心的房貸利率怎麼變，How？

原則很簡單，以前按揭房貸利率是以基準貸款利率為基礎，不同年份不同城市按照一定比例上浮或者折價發放給購房按揭者。現在不這麼做了，要改成以LPR為基準加減基點才是購房者的按揭利率。下面舉例子就明白了。以前5年期以上基準貸款利率是4.9%，而12月最新LPR利率是4.8%。

A情況上浮10%：原先按揭利率為4.9%×（1+10%）=5.39%，轉換的前提是存量的貸款利率不變，那麼轉換後利率還是5.39%，那麼就是通過LRP加點0.59%，這樣利率還是5.39%，即 LRP+0.59%=5.39%。 轉換後，按揭利率將會隨著5年期LRP的變化而變化，而加點部分是固定不變的。

B情況下浮10%：原先按揭利率為4.9%×（1-10%）=4.41%，那麼轉換後利率還是4.41%，那麼就是通過LRP減點0.39%，這樣利率還是4.41%，即 LRP-0.39%=4.41%。 以後按揭利率將會隨著5年期LRP的變化而變化，而減點部分是固定不變的。

第三點，如何選擇?

從明年3月1日開始，可以選擇將房貸利率轉換為LPR加減點，或者轉變為原先固定利率不變。很簡單，就是購房者面臨的選擇是：1，利率從此固定下來；2，跟隨LPR波動。

不得不說YM這一政策是有一些陰的，因為面臨選擇那麼就一定有人擔心未來利率上漲從而選固定利率。未來LRP的下行是一定的，長期看利率往下走也是必然趨勢。因此這裡強烈建議，一定不能轉變為固定利率！一定不能轉變為固定利率！一定不能轉變為固定利率！！隨著LPR的長期下降，大家按揭還貸的利息將會越來越少。

最後，影響？

前面也說未來幾年LRP大概率是向下走的，也就說利率是處於逐步的降息通道中，所以購房者一定要轉化為LPR加減點的模式。對於購房者，如果以前買房時候利率是上浮的，那麼利息下降同樣幅度，按揭利率下降將不如之前多；對於以前買房時利率是下調的，那麼利息下降同樣幅度，按揭利率下降將比之前要多。

總的來說，央行的目的就是讓所有房貸利率從此跟LPR掛鉤起來，準確說是五年期以上的LPR，並且可以預見下來幾年，5年期LRP的下降力度和速度將會弱於1年期LRP。國內金融市場這幾年一直有個大問題就是企業尤其民企的實際融資利率高企下不去，這對目前經濟找底尋底是極為不利的，央行做出LPR的改革目的就是可以高效的引導企業融資利率實際下行。

LPR機制下可以更好的對“實體經濟”的經營貸那些進行精準降息（房地產表示不服，我也是實體經濟好嗎）。LPR可以類似理解成香港市場的Hibor和倫敦市場的Libor（銀行間拆借利率），一般企業或者個人融資利率都是基於 H/L ibor加點來實現的。

不管怎麼說。

利好：房企作為企業，在降息通道將會直接受益於公司債，開發貸等各項融資利率的下降，而買房者的按揭利率也會有序的穩步下降，降低購房的還貸壓力 ，對地產都是實實在在的大利好。以融創為例子，未來2~3年，平均融資利率往下降低2個點左右的話，一年利息就可以減少大幾十億，同時客戶群購房還貸壓力也更小了一些。

利空：個人房貸目前有30萬億存量，新機制會引導按揭利率慢慢下行，對銀行是不利的。此外其他中短期長期經營貸也與LPR掛鉤，也會往下走，也是不利的。但是反過來，利率下行，經濟重新啟用啟航，銀行自然也會受益。

對於經濟的判斷，我個人認為2020年比較大概率見底穩住，重新啟航，開啟新的增速相對更低不斷換擋減速，但是品質更高，結構更優黃金十年。當然，也會是價值投資的黃金十年