日前，中國人民銀行官網釋出《中國人民銀行公告〔2019〕第30號》，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式，轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率，原則上應於2020年8月31日前完成。

2019年8月17日，人民銀行釋出改革完善LPR形成機制公告，推動貸款利率市場化。隨後，央行實行房貸利率的新政策，新發放的商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

11月，LPR首次下降，1年期LPR重新降到了4.15%，5年期以上的為4.80%，都下降了5個基點。

何為LPR？

LPR是“貸款市場報價利率”的英文縮寫，是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。目前由9家商業銀行的報價組成。

貸款基礎利率的集中報價和釋出機制，是在報價行自主報出本行貸款基礎利率的基礎上，指定釋出人對報價進行算術計算，形成報價行的貸款基礎利率報價平均利率並對外予以公佈。執行初期向社會公佈1年期貸款基礎利率。2013年10月25日，貸款基礎利率集中報價和釋出機制正式執行，首日一年期貸款基礎利率5.71%。

《公告》表示，本公告所稱存量浮動利率貸款，是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

房貸怎麼變？有兩種方案可供選擇

本次《通知》實施後，對普通使用者而言有何影響？目前，有兩種方案供購房者選擇：

第一種是LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變，這種與當前的房貸利率方案相似；

第二種是固定利率。需要注意的是，購房者只能選擇其中一種，而且只有一次選擇機會，後續不能再次更改。

第一種LPR為定價基準加點的方式，對使用者來說是隨行就市，可以享受利率下行帶來的還款金額降低；但同樣，在利率上行時，還款金額也要隨之增加。就當前的利率市場環境來說，LPR大概率還要下行，選擇LPR為定價基準加點的方案，可能是更穩妥且主流的方案。

有業內人士認為，對使用者來說，固定利率長期確定，一方面無法享受利率下行的紅利，另一方面，在利率上行時也可避免成本上升。

如果是選擇轉換為固定利率，轉換後的商貸利率要與當前執行的利率水平一致。轉換時間是從2020年3月1日至8月31日，但實際的執行時間是從2021年開始。也就是說，2020年使用者實際執行的房貸還是按照2019年的房貸，按照當前的還款約定償還。即使LPR在2020年下降，使用者也只能從2021年開始享受利率下行的紅利。

購房者需要注意兩點

1、LPR每個月會變動，但購房者實際面臨的LPR是一年變一次，或30年變一次，這可以和銀行談，建議一年調一次；

2、基點一旦約定好就不能變了，其實和以前銀行的折扣概念差不多，過去折扣也是一旦談好，30年合同保持不變。

實際上，從長週期看，未來三到五年內，整個市場進入降息通道，但從短期看，現在只是LPR利率向下微調，這對普通老百姓房貸利率的影響不是太大。

不過，不同城市的情況有所不同，在一線城市或強二線城市，從結構比例看，無論是成交套數還是成交面積，改善性需求或置換型改善性需求都佔主導。