12月28日，央行釋出公告稱，“存量浮動利率貸款的定價基準將轉換為LPR。”

該新規被稱為“利率轉錨”，即新的利率確定方式。由於利率轉錨將覆蓋存量貸款，所以已經簽約的貸款合同明年將面臨重新簽約，由浮動利率轉變為LPR。

但央行也留了一條路：如果不轉LPR，也可簽約固定利率。

這項規定深刻影響到每一個房貸族的切身利益。該如何選擇？哪個更好？很多人關注。下文僅作參考。

先簡單說說兩種利率的轉換規則。

轉換方式一：固定利率。按照規定，商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。也就是說，選擇固定利率後就維持當前（浮動後的）利率水平不變，未來也不會受LPR利率變化影響。

舉個例子。若A曾經簽了一筆期限20年的商業性住房貸款合同，原合同約定的利率為貸款基準利率上浮10%，執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。

如果2020年Ａ重新籤合同時選擇固定利率，那麼以後你的房貸利率將一直保持在5.39%。

轉換方式二：“LPR+加點”利率。LPR是貸款市場的報價利率，金融機構每個月根據市場資金情況報價得出。市場資金緊張了，LPR上升，市場資金寬鬆了，LPR下降。

LPR可升可降。所以，若選擇“LPR+加點”利率，以後的房貸利率隨市場變化，月供可能變多或變少。

但加多少點呢？

還是上面那個例子。若A曾簽了一筆期限20年的商業性住房貸款合同，原合利率為貸款基準利率上浮10%，執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。

如果選擇“LPR+加點”利率，借貸雙方確定轉換定價基準，重定價週期仍為1年，重定價日為每年1月1日。

未來的加點基於2012年12月的５年期利率計算得出：5.39%-4.8%=0.59%。

0.59%這個加點其實是為了保持大家在2020年月供不變：當下５年以上LPR 是4.8%，2020年執行LPR利率是4.8%+0.59%＝5.39%。與合同變化前利率相同。

但由於加點未來保持在0.59％。如果2020年釋出的LPR下降了，那麼月供會減少。反之，月供上升。

值得一提的是：有的以前簽約的商業住房貸款利率對基準利率下浮10％，即執行利率4.9％×0.9=4.41％。那麼以後的加點就是負值：4.41％-4.8％＝-0.39％。

利率下浮的貸款合同未來還將保持利率的優惠，即通過負值的加點體現（羨慕吧）。

選擇固定利率還是選擇“LPR+加點”，這取決於未來LPR的變化：LPR上漲概率大，選擇固定利率，反之，則選擇“LPR+加點”。未來LPR到底是升還是降，這就涉及到巨集觀經濟環境和貨幣政策了。

嚴格的說，LPR受經濟環境和貨幣政策疊加影響。這裡把兩種情況分開說。

一、經濟下行。

這是當前正在發生的一個趨勢，可能會影響較久。

①如果不通過貨幣政策對經濟體釋放貨幣

在經濟下行當中，企業利潤無法覆蓋利息的情況會越來越多，債務違約也會越來越嚴重。

此時，有的銀行借貸出去的資金則難以及時收回。由於儲蓄額巨大（Ｍ２巨大），在面對居民儲蓄資金到期時，銀行現有資金難以滿足取現，所以不得不在公開市場向其他機構去借貸資金。

這將引發拆借利率提升，進而引發LPR上升。嚴重的話，這種上升會比較劇烈（ＸＴＸ風險）。參考日本泡沫破裂時期。

LPR一旦上升，如果你選擇的是“LPR+加點”，這時你每個月還貸壓力將上升。甚至是劇增。而固定利率則不變。

但這種情況發生在泡沫破裂初期。泡沫徹底破裂後，利率又會隨著經濟企穩而下降，甚至引發通縮—利率非常低。此時LPR會降低到一個非常低的水平，“LPR+加點”的利率就會很低，房貸也會很低。

當下很多人資金流是不充裕的，在泡沫破裂初期難以應對房貸的提升。所以如何選擇就看你的現金流怎麼樣了。

②通過貨幣政策持續對經濟體釋放貨幣

目前的情況即是如此：通過MLF、SLF、降準等手段緩解流動性，壓住利率。所以即很多債務違約，銀行的現金流沒有受到衝擊。因為央行在保護。所以長期利率維持在4.8％左右。

如果下行壓力加大，為了防止流動性緊張，則要進行更強的貨幣緩衝。其必須進行的手段是更大幅度的寬鬆政策：降準、降息。目前已有此跡象。

但即使如此，LPR利率也不會有較大幅度下降。因為所有的手段只是抑制利率跳升的被動手段。

但寬鬆貨幣政策的前期，LPR利率會有所下降。

但這種政策一旦長期化，不能不考慮是：基礎物價上升，通脹發生。只要通脹持續，家庭部門的資金向量則發生轉變：由儲蓄轉為取現、保值。

這將反作用金融機構導致流動性緊張，從而導致利率LPR提升。

二、經濟上行

這點在第一小點已經提過了，可能會發生通縮，利率下行。如果伴隨著貨幣寬鬆政策，通縮不會發生，取而代之的是通脹，LPR會一直較高。

至於經濟會不會下行，未來貨幣政策如何，這裡就不多說了。我想大多數人心理會有答案。基於此，你也該知道如何選擇利率轉換方式。這個選擇明年就只有一次哦。

其實我是真羨慕那種利率下浮20％ 的，歷史上幾乎沒有這麼低的貸款利率。