什麼是LPR？什麼是固定利率？

LPR：貸款基礎利率，又名貸款市場報價利率（Loan Prime Rate, LPR）是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。貸款基礎利率的集中報價和釋出機制是在報價行自主報出本行貸款基礎利率的基礎上，指定釋出人對報價進行算術計算，形成報價行的貸款基礎利率報價平均利率並對外予以公佈。

北極魚解讀：就是商業銀行對客戶執行的貸款利率，這個利率是隨著市場行情變動而變動的，最新的11月20日，貸款市場報價利率（LPR）迎來新一輪報價。據全國銀行間同業拆借中心資料，一年期LPR下調5個基點，報4.15%；5年期以上LPR也下調5個基點，報4.8%。

固定利率：固定利率由國家規定，又成為法定利率。是在一定時期內不受社會平均利潤率和資金供求變化所影響的一種利息率。貸款合同中訂明的在整個貸款期間都不予變更的利率。在一年以上的貸款業務中，貸款合同往往要規定一個借貸雙方都同意的利率標準來計算利息，該利率標準就稱為該項貸款的固定利率。

北極魚解讀：固定利率就是央行定的國家的法定利率。根據國家經濟情況和cpi資料等一攬子資料，用來調控經濟的發展，一般情況下，由於影響面大，變動次數很少，2019年之前的貸款，都是以此為基準，根據買房的套數，來確定一定的上浮或者下浮的比率。

央行房貸政策大變革，到底變了什麼？

央行其實給房貸族出了一道選擇題：選固定利率 還是 “LPR+加點”利率？

選擇一：選擇固定利率。按照規定，商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。也就是說，選擇固定利率後，就是維持當前利率水平不變，不受LPR利率變化影響。

選擇二：選擇“LPR+加點”利率。LPR是貸款市場報價利率，是央行今年新推出的機制，LPR每月公佈一次，可升可降。也就是說，選擇“LPR+加點”利率，你以後的房貸利率也是可升可降的，月供也是可能變多或變少的。

重要提示：

一，此次政策是針對存量浮動利率貸款，也就是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款)。

二，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。

首先：固定利率長期確定，但無法享受利率下行的紅利，但同樣也可以在利率上行時避免成本上升。

其次：LPR為定價基準加點的方式對使用者來說是隨行就市，可以享受利率下行帶來的還款金額降低，但同樣在利率上行時還款金額也要隨之增加。

趨勢：從目前的經濟形式來看，利率下行的趨勢，將延續，我們來看看近十年的利率變動情況：

從圖片中可以看出，利率的下行趨勢明顯。而如果綜合國內外市場來看，美國和日本等發達國家，隨著國家經濟體量變大，利率呈現下行的趨勢。

北極魚觀點：現在改為錨定LPR，而LPR從長期看有走低的趨勢，所以存量房貸利率也開啟了長期下調的通道，有利於降低住房負擔，還貸壓力有望減輕。此次調整主要是調整利率計算方式，即從“央行基準利率*(1+浮動比例)”調整為(LPR基礎利率+基點)。後續利率有下調的空間，按揭貸款者不必擔心類似月供增加的負擔，也不必提前還貸。

央行要求，自公告發布之日起，銀行應儘快制定存量商業性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃，包括系統配套、人員培訓等，同時通過多種渠道(包括官網和網點公告、簡訊、郵件、手機銀行和電話通知等)告知客戶，在雙方協商一致的前提下，儘可能以簡便易行的方式變更原合同條款。

同時要求，轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。

怎麼轉換：

按照規定，定價基準轉換為LPR的，LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定後在合同剩餘期限內不再調整；加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值(可為負值)，在合同剩餘期限內固定不變；轉換時點利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價週期和重定價日，重定價週期最短為一年。

舉個例子：

若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%？(1+10%)=5.39%。2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%。

固定利率：那麼以後你的房貸利率會是5.39%。

“LPR+加點”利率：借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。

在此後的第一個重定價日，執行的利率將上年釋出的5年期以上LPR+0.59%。

如果2020年12月釋出的5年期以上LPR下降了，那麼你的月供也會減少。