為支援實體經濟發展，降低社會融資實際成本，中國人民銀行決定於2020年1月6日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。

此次降準是全面降準，體現了逆週期調節，釋放長期資金約8000多億元，有效增加金融機構支援實體經濟的穩定資金來源，降低金融機構支援實體經濟的資金成本，直接支援實體經濟。

為什麼降準？

1：一月份的流動性缺口比較大，預計超過3.5萬億元，明年1月份將有6000億元逆回購到期，以及2575億元TMLF到期，合計到期資金量達8575億元。降低準備金率釋放流動性是比較合理的選擇。

2：2019年至今，央行兩次實施全面降準，合計1.5個百分點，並分三次對部分中小銀行實施定向降準。2019年初，1月4日，央行下調金融機構存款準備金率1個百分點，分兩次執行，累計釋放資金約1.5萬億元。此外，央行於9月6日宣佈全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點。

3：經濟形勢平穩：國家統計局12月27日釋出的工業企業財務資料顯示，2019年11月份，全國規模以上工業企業利潤總額同比增長5.4％，增速由負轉正（10月份為下降9.9％）。1-11月份累計利潤同比下降2.1％，降幅比1-10月份收窄0.8個百分點。

那麼降準對房地產市場有什麼影響：

首先：降準繼續加大降息空間

11月5日，1年期MLF操作利率調降5個基點至3.25%；11月18日，7天逆回購操作利率調降5個基點至2.5%；12月18日，14天逆回購操作利率調降5個基點至2.65%。

業內普遍認為，2020年降準降息都有空間。在降準後，2020年LPR有繼續下調空間。

2019年前11月，房地產按揭貸款數量同比增加，11個月合計的房貸總量超過5萬億。（居民戶中長期貸款）

從未來政策趨勢看，房貸依然將維持高位，房貸利率依然平穩為主。

降準能釋放較多低成本的長期資金，有利於降低金融機構資金成本，從而降低民營和中小微的融資利率。降準對銀行流動性有較大支援，有助於後續銀行貸款政策的寬鬆。

其次：降準有利於房地產平穩

2019年1—11月份，全國房地產開發投資121265億元，同比增長10.2%，增速比1—10月份回落0.1個百分點。

1—11月份，全國商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%，增速比1—10月份加快0.1個百分點。商品房銷售額139006億元，增長7.3%，增速持平。

2018年資料，商品房銷售面積171654萬平方米，商品房銷售額149973億元。

按照11月的比例，2019年全年銷售面積大約17.5億平米，16.09萬億！

歷史看，只要降準，對於房地產來說肯定是利好，能緩解資金面壓力。降準肯定能夠緩解房地產企業的資金壓力，另外對於購房者按揭來說也能夠相對獲得平穩的信貸價格。

降準，對於購房者來說，一方面優惠利率會越來越多，部分銀行也會出現針對首套房認定標準的調整，房地產貸款對於大部分銀行來說依然是優質信貸業務。

第三：降準不是為了房地產，是為了降低企業融資成本

中央經濟工作會議也提出，穩健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕，貨幣信貸、社會融資規模增長同經濟發展相適應，降低社會融資成本。“房住不炒”和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的明確要求下，降準釋放的資金被嚴控進入房地產領域。

第四：樓市政策趨勢穩定

工作會議，再次重申“房住不炒”的定位。會議新聞稿連提了20次“穩”字，房地產調控決心可見一斑。降準能在一定程度上緩解房企資金壓力。目前針對房地產市場的各種政策調控限制對房地產行業的信用與融資環境施加了較大的壓力。

人才政策掛鉤購房成為2019年政策主要特點11-12月再次出現人才政策井噴的現象， 從全國看，人才政策多發已經是2019年樓市政策的最大特點，大部分城市的人才政策與住房政策都有關聯。整體年內累計看，2019年全國已經有超過160城釋出了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%。

第五：對開發商的影響

雖然2019年下半年房企資金鍊有所收緊，但整體看，2019年房企拿地數量依然刷新歷史記錄：2019年截至12月25日，龍頭房企拿地資料：整體看， 50大房企拿地金額高達21065億，同比2018年同期上漲幅度高達15%。拿地最多的萬科1594億、碧桂園1259億、保利1129億、中海1008億!拿地超過500億的房企高達10家，合計39家房企拿地超過200億，刷新歷史同期記錄。

對於企業來說，降準有利於部分企業融資，但房地產調控政策依然約束房企加槓桿。降準對於那些大型房地產企業來講是一件好事，但對於中小企業，融資渠道窄的企業來說基本沒有影響。預計後續市場繼續大魚吃小魚。

第六：對市場成交影響，房地產市場下行趨勢有望放緩

從時間點看，2019年1月份當時也出現過降準，隨後因為降準及當時各地房地產市場的人才政策井噴，出現了一輪持續2-3個月的小陽春，隨後在4月19日會議後，收緊政策打壓，市場出現了退燒。那麼如果降準，2020年市場的確有再現企穩的小陽春的可能性。

第七：政策雙向調控

央行降準的目的很明確，就是保證市場的流動性，主要小微企業的流動性，精準向實體經濟注水，目的絕不是樓市、股市。

南通市政府釋出市區新建低價普通商品住宅專案限制轉讓通知等政策依然在釋出，針對市場亂象打補丁的市場雙向調控依然頻繁釋出。

第八：2019年房地產調控刷新歷史記錄

2019年，房地產長效機制已經在租售並舉，房住不炒等環節開始快速落地，截止日前，全國2019年房地產各種調控政策全年在570次左右，刷新歷史調控記錄。同比漲幅高達30%。2019年也成為歷史房地產調控政策最密集的年份。

再次明確要求房住不炒，代表了全國房地產的調控力度將依然維持之前的狀態。雖然最近出現了部分城市的微調，但是整體看，基本原則依然不會改變。，中央遏制房價上漲的決心不會發生改變。

房住不炒也代表了未來樓市政策將依然打擊投機投機，對真實居住保護。未來微調的政策也有利於剛需。

第九：降準對不同城市的影響

整體看，降準後經濟活力會在一定程度上升溫，對於人口密集、已經進入調整期的一二線城市來說，資金會有所好轉，再加上巨大的剛需人口，有望有止跌的表現。但對於人口平穩或者外遷區域來說，房地產市場很難走出低迷。

人才政策依然會井噴，未來城市的競爭就是人才、人口的競爭。

第十：降準並非“大水漫灌”，穩健的貨幣政策取向沒有改變。本次降準並不是針對房地產市場，房地產方面的調控在短期內並不會出現全面放鬆跡象。降準帶來的資金平穩有利於房地產市場平穩。2020年樓市走勢主要看各地的房地產信貸額度與人才政策力度。