2020新年第一天，央行送出大禮包，決定於1月6日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。此次降準是全面降準，體現了逆週期調節，釋放長期資金約8000多億元，有效增加金融機構支援實體經濟的穩定資金來源，降低金融機構支援實體經濟的資金成本，直接支援實體經濟。
回顧過往十餘年，樓市往往是降準最大的受益者，但這一次不再相同，因“穩房價、穩地價、穩預期”的巨集觀定調並未改變。
如果說2018年房地產的主題是“活下去”，那麼2019年，房地產市場正整體“慢下來”。克而瑞研究中心最新披露的資料顯示，2019年千億房企數量達34家，相比上年同期增加4家，但TOP100房企累計權益銷售金額同比僅增6.5%，遠低於2017年的40.5%和2018年的35.1%。
行業整體降速已是大勢所趨，未來房地產市場的理想狀態，只是橫盤而行。易居企業集團CEO丁祖昱判斷，2020年地產將“行業規模、企業規模雙見頂”，在“房住不炒”、“穩字當先”的大基調下，房地產再難創造驚喜。
房企整體降速
中國住房制度改革二十餘年，當我們回首過往，會發現地產在國民生活中舉足輕重的位置。“房地產創造了最大的財富效應。”丁祖昱稱，房價均價從2010年的4725元上漲到今天的9304元，差不多漲了1倍，這十年居民的財富效應很大程度都來自於房地產。
回顧2019年，從行業層面看，巨集觀資料並未失色。2010~2019年，全國房地產開發投資額、全國商品房銷售額、全國房地產開發企業新開工房屋面積均呈現整體上漲趨勢，並在2019年達到新的歷史峰值。
“但過去的增長速度是非常大的巨集觀背景，房地產是最大的獲利者，我一直認為只有偉大的時代，沒有偉大的企業。” 空·白研究院創始人楊現領認為。當行業加速到峰值，市場變慢、交易變慢在所難免。
2019年結束，市場對行業持續飆升的幻想徹底熄滅。克而瑞資料顯示，截至12月末，TOP100房企的累計權益銷售金額同比增長6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。
碧桂園(02007.HK)、萬科(000002.SZ)、中國恆大(03333.HK)仍穩居行業三甲位置，全口徑銷售額分別為7715.3億、6312.1億、6080億。融創中國(01918.HK)守住行業第四，全口徑銷售金額約5556.3億元。保利發展(600048.SH)緊隨其後，銷售額4702億元，仍未實現“重回前三”的心願。
截至2019年末，全口徑千億房企數量相比去年同期僅增加4家至34家，500~1000億規模的房企數量達33家。相比前兩年的高增量，2019年在行業規模增速趨緩的背景下，新增千億房企數明顯下降、規模房企擴容放緩。
房企規模門檻仍在提高。其中，TOP10房企權益金額門檻達1703.5億元，同比增幅達5.8%。TOP20和TOP30房企的權益金額門檻分別為1110億元和825.2億元，門檻增幅分別為12%和3.6%。TOP50房企競爭格局加劇，權益金額門檻較去年同期提升7.6%至517.1億元。
行業洗牌加速
隨著行業增速放緩，房地產市場新一輪洗牌加速進行，企業排名，相較上年發生較大變化。
頭部房企中，龍湖集團失守前十位次，以2425億銷售額排至第11位，第九、十名由世茂房地產、華潤置地佔據；泰禾從去年的20名，跌到今年的42名；剛上市不久的新力地產，由去年行業第33名，降至今年的36名。
大型房企尚可出售專案、減少投資、加快現金回籠。而對於中小房企來說，融資收緊帶宛若驚雷。企業經營回款無力、融資又困難重重，今年已有銀億股份、三盛巨集業、頤和地產以及國購投資等房企出現較重大債務違約。
截至2019年12月20日，房企破產數量已經達513家，超過2018年的458家。但數百家迷你房企的破產重組，並沒有引起行業反思，唯有規模型企業的倒下，才足以形成警示。近期，規模房企如福晟集團、協信控股相繼把專案擺上貨架，尋求買家。
去化放緩行業洗牌，房企間的融資成本也出現巨大差異。資料顯示，2019年，70家重點企業融資成本最高的近15.6%，最低僅4.3%，行業平均水平在7.04%；未來，融資能力對企業整體經營的影響呈幾何倍數放大，將成為房企發展的核心能力。
“未來房地產市場總量會收縮，高增長階段已經過去了。對於習慣了高增長的房企而言，明年將面臨重大考驗。”Sunny城執行董事長兼Quattroporte朱榮斌說。
競爭加劇，殘酷不減。截至2019年末，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權益銷售金額集中度已分別達到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。隨著房地產市場資源加速向優勢企業聚集，TOP30房企已成為房企規模發展的分水嶺。
製造業屬性增強
當調控持續深化，穩是未來發展常態。但對房企來說，地產下半場的經營壓力不言而喻，躺著賺錢的時代，一去不返。
因此，丁祖昱在對市場做出年度總結時，給房地產下了一個全新的定義：“房地產是最大的製造業。”一直以來，房地產和製造業被視為此消彼長的兩極，由於行業的金融屬性，房地產佔據了較大的市場資源和資金，房地產擠壓制造業論一度甚囂塵上，房地產也被排除在製造業外。
丁祖昱表示，在長效機制、住房不炒的號召下，住房由投資屬性迴歸消費屬性，走向未來的十年，房地產就是製造業，穩增長保就業。
從對國民經濟的貢獻看，前三季度房地產開發投資同比增長10.5%，固定資產投資增長5.4%，GDP增速為6.2%。“房地產對經濟增長仍處於淨貢獻階段，不過這個增長空間不會太大了。” 清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為。
丁祖昱也指出，人口、需求的變化將是房地產面臨的最大挑戰。據聯合國及《人口與發展》期刊，20-59歲的青壯年人群，在2010年度佔比為62%，2018年度佔比為60%，而在2030年，這一佔比將減少為53%。這意味著購房主力人口將減少6100萬左右。
克而瑞報告指出，地產後半場，房企已經不能一味追求規模擴張，發展重點也逐步由“增量”轉向“提質”，企業整體目標增速也將趨緩。未來，市場的比拼將歸於房企城市佈局、品牌效應、產品品質、經營管理效率等因素。
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