2020 年政策面如何定調？

回顧過去三十年，房地產一直都被作為拉動中國經濟增長的主要手段，而現在，我們面臨的是“既要又要”的兩難：既要防止經濟增速下滑過快，又要抑制房地產泡沫繼續增長，既要保就業、扶貧、維持物價穩定，又要堅持環保、過剩產能出清。

政府-房地產-民生實際上是一個石頭剪刀布的關係：2020 年，在經濟目標完成度有一定壓力的背景下，房地產是否會再一次被用作中國經濟的穩定器，也是市場爭議的主要命題。維持經濟增長速度-抑制資產泡沫-防止系統性金融風險似乎變成了不可能三角。

未來房地產政策的主要特點是“穩”字當頭以及“各地政府靈活掌控”。“穩”的主基調自不必說，在 2019 年 12 月 10 日-12 日召開的中央經濟工作會議上，明確定調了 2020 年房地產行業的政策主基調是“穩”。會議提出“全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。”

另外，2019 年 12 月 10 日至 12 日中央經濟工作會議明確提出“壓實各方責任”，說明未來管理將從“縱向管理”慢慢轉變成各地政府“靈活掌控”，在儘可能完成經濟增長目標的前提下，同時兼顧環保、降槓桿、保就業和抑制資產泡沫，尋求動態平衡，這意味著未來地方政府在房地產政策的把握上有更多的自主權。在“扶貧”、“保就業”為先，政府財政壓力加劇的背景下，部分城市的房地產政策將會有邊際鬆動，“因城施策”將會延續，但仍然不會出現過去所見的大幅放鬆。

2020 年基本面會如何演繹？

在“因城施策”延續的背景下， 2020 年房地產行業將延續呈現窄幅波動的特點，週期被熨平拉長，主要概括為：銷售穩中有降，竣工持續修復，投資維持韌性。基於對政策、資金及基本面的評估，對 2020 年行業資料判斷如下。銷售：2020年銷售面積同比-2.88%，金額同比+3.00%；新開工：預計 2020 年面積同比+2.00%；竣工：預計自 2019 年 Q4 開始持續修復，2020 年竣工面積預計同比+6.5%；開發投資：預計 2020 年土地投資增速同比+8%；建安投資增速同比+8.04%；彙總兩者，預計 2020 年房地產開發投資增速約 8%。

未來房價是漲是跌？哪些城市房價漲幅會相對較高？

1）2019 年以來商品房均價增速進一步放緩，部分地區房價跌幅可觀；2）從房價收入看（戶均可支配收入/住房均價口徑），1999 年以來，與人們直觀感受並不同，中國家庭總體對住房的購買力其實是持續提升的；3）房價的短期和長期漲幅驅動力不同，短期呈現很強的反身性，追漲殺跌，如果把流向房地產的錢看作一個池子裡的水，確實在不同城市間呈現“水往低處流”的特點；長期層面，不應該從單一城市基本屬性的角度，而是從城市群發展的角度來看，用網狀思維判斷其長期發展潛力。我們看好需求驅動，能夠實現“內生增長”的產業所在的城市群，城市之間互相協同，形成一個微型自迴圈系統，並且有去中心化的特點，如長三角、珠三角城市群，以及城市中三產佔比增速最快的成渝城市群。建議關注這些城市群內的二三線城市。

未來房地產行業集中度是否會進一步提高？格局將如何演繹？

1）集中度提升體現在 TOP20：從 2019 年 1-11 月銷售資料看，權益口徑下 TOP20 的市佔率是提升的，TOP21-100 是下降的；2）拿地力度較強且均價較高的房企銷售表現較好；3）為判斷未來行業格局將如何演繹，我們引入一個“蟲口模型”，發現當一個行業的（內生增長率-自然出清率）（以下用 R 代替）很高的時候，會不斷有企業進進出出，行業內企業總體數量非常不穩定；隨著 R 不斷下降，企業的數量逐漸趨於穩定，變成在 N 個數值之間波動，當 R 達到一個臨界值之後，行業趨於穩定，行業的總體企業數量變成一個常量。隨著住宅市場需求逐漸飽和，自然增長率下降，格局趨於穩定，大中型房企彎道超車的可能性大大降低了。

2020 年房地產板塊中哪些標的值得投資？

我們看好：1）同時受益於政策寬鬆估值修復，業績釋放估值切換，集中度加速提升帶來估值溢價這三重邏輯的行業龍頭：萬科A、保利地產、融創中國、旭輝控股、華夏幸福等；2）高技術迭代子行業之：一二線城市核心區位佈局的商辦物業，建議關注：大悅城、龍湖集團、華潤置地；3）高技術迭代子行業之——兼具品牌與拓展潛力的龍頭物業服務商，建議關注：招商積餘、保利物業、綠城服務、永生生活服務等。

免責宣告：以上內容僅供參考，不構成具體操作建議，據此操作盈虧自負、風險自擔。