恆大2020年開年不利。

元旦剛剛過去，1月5日下午，恆大位於武漢的巴登城生態休閒旅遊開發專案一期飲食中心工程部分腳手架突然垮塌，事故造成6人死亡，5人受傷。

該專案開發商為武漢巴登城投資有限公司，由廣東貿琪投資有限公司100%持股，後者大股東為恆大旅遊集團有限公司。專案位於武漢市江夏區天子山大道1號，用地總面積為10000 畝,其中建設用地土地面積6700畝, 生態防護綠地3300畝，專案規劃可建地上面積 130 萬平方米。

2009年8月30日，武漢巴登城正式奠基。此後數年間，該專案股權幾經轉手，最終恆大旅遊全資子公司廣東貿琪投資有限公司以56億元掛牌價競得上述股權。恆大接盤後，該專案又名“武漢恆大科技旅遊城”。

由於股權幾經轉手，專案開發時間一拖再拖，直到2018年7月25日，專案一期二（3）一標段才獲得施工許可證。

促銷跑量 壓線完成6000億目標

中國恆大（03333.HK）1月3日釋出公告顯示，中國恆大全年銷售額為6010.6億人民幣，合約銷售面積約為5846.3萬平方米，合約銷售均價10281元/平方米。2020年其全年銷售額目標位6500億。

恆大並沒有公佈12月單月的銷售情況，但對比以往月份業績情況計算得出，於2019年12月單月，恆大合約銷售金額為205.2億元。

2019年初，恆大制定了全年銷售6000億的目標，6010億的數額幾乎是壓線完成。

從恆大2019年銷售資料來看，全年合約銷售金額猶如坐過山車一樣，波盪起伏。資料顯示，截止今年上半年，恆大銷售額只完成了2818億，不到全年任務的一半，到8月底也只完成了3700億。

10月份季度工作會議上，許家印又將銷售和銷售回款工作作為恆大集團的頭等大事，為恆大定下目標，“今年一定要提前超額完成6000億元的銷售任務，同時，下半年銷售回款要確保2800億元、力爭3000億元。”

恆大在8月份啟動“全員營銷”搶收計劃，祭出促銷跑量策略。回顧恆大發展歷程會發現，棄價保量，是恆大在許多輪地產調整週期中存活的有效武器。許家印早年便公開表示過“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格”這一觀點。

9月，恆大實現合約銷售金額831.1億元，刷新集團單月銷售額歷史紀錄。十月份，這一資料再次重新整理，銷售額達903億。

與此相對應，資料顯示，恆大9月10054元/平方米的銷售均價，較去年同期下降約450元/平方米，降幅4.3%。十月份更是降到9336元，為全年最低點。11月份和12月份銷售均價不足萬元，處於低位。與全年銷售均價保持每平方米1萬元不同的是，第四季度恆大每月合約銷售均價都低於每平方米1萬元。

現金流淨額由正轉負 2020年要還600億債務

開發商蓋房子，都是拿別人的錢來蓋房子，是一個資本遊戲，核心競爭力是融資能力和融資成本。

自從提出“房住不炒”，並在今年首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”後，各種房地產收緊政策密集出臺，房地產企業的融資越來越受到嚴格控制。央行直指房地產行業佔用信貸資源依然較多，對小微企業、先進製造業、科技創新企業等領域支援力度仍有待加強。

在2019年最後一天，北京銀保監局發通知，防範房企槓桿率過高，對淨負債率畸高、經營策略激進、大量進行槓桿收購的房地產企業，應嚴格控制新增融資。

在降槓桿的大勢下，房地產企業面臨資金壓力之際，都開始越發重視現金流管理。

中國恆大發布的2019年中期財報顯示，公司上半年經營性現金流淨額由正轉負，為負456.22億元，上年同期為淨流入183.13億元。經營性現金流為負，反映出其來自主營業務的現金流入少於現金流出。

在這種情況下，恆大需要依靠更多融資來維持資金鍊運轉。上半年，中國恆大向銀行等借款額達到2267億元，同比增加29%；通過發行優先票據和企業債，融入了670億元。中國恆大上半年融資活動所得現金淨額達到1347億元，同比增加了830%。

通過上半年大規模融資，為恆大贏得了一絲喘息的機會。截至2019年6月底，恆大的現金及等價物較2018年底增加了60%至2068億元。

但是2020年恆大“還賬”的壓力也並不小。特別是恆大又殺入了另外一個極其燒錢的專案——新能源汽車行業。

根據天風證券研究所統計，2020年房企需要償還的信用債規模僅2095.7億元，其中恆大規模僅次於萬達，為258億。

2010年1月份房地產企業大量供應鏈ABS集中到期，2020年房企ABS的償還量將達到2287億元，恆大達到107億。

在海外債方面，恆大需要償還的海外債33.7億美元，約合236億人民幣。

三者合計，恆大2020年需要償還債務超過600億。

回A遙遙無期 今年還有1300億“退股還錢”壓力

除了上面提到的債務，恆大更有戰投“退股”的壓力當前。

2016年10月，中國恆大披露，深深房A(000029.SZ)將以發行A股或現金方式購買中國恆大境內附屬公司廣州市凱隆置業有限持有的恆大地產100%股權。由此，恆大地產回A路徑正式浮出水面。

中國恆大也先後引入了三輪戰略投資者，共計融資1300億元。恆大地產還與戰略投資者簽訂了對賭協議，在未實現上市的情況下，恆大地產將兜底保證投資者年均7.79%的投資收益。對賭協議使得這些股權融資更像是債權融資。

根據恆大地產當初簽訂的對賭協議，如果2020年1月31日前回A不成功，第一批、第二批戰略投資者（合計戰投金額700億元）可以要求中國恆大全資下屬公司廣州市凱隆置業有限公司，按原有的投資成本回購股份，或額外無償轉讓相應股份（投資者持股的50%）給投資者作為補償。

到2020年6月30日，第三批戰略投資者對賭承諾也將到期。如若三批戰投均選擇套現撤退，中國恆大還需要額外面臨超過1300億元的“退股還錢”壓力。

而目前來看，恆大地產迴歸A股仍然遙遙無期。

深深房從2016年9月14日開始停牌，目前仍然處於停牌中，深深房光停牌公告就釋出了整整90次，被投資者戲稱“光戀愛，不結婚”。

2019年8月，中國恆大Quattroporte夏海鈞在香港的業績會上表示，戰略投資者可以選擇留下來做股東，也可以選擇“走”，但“相信這些戰投會等著恆大地產上市”。

不過2019年7月18日，中國恆大公告稱，將於2019年12月31日前完成通過2018年度的股息具體分配方案。根據2019年12月8日公佈的股息分配方案，決定每股派發人民幣1.419元（ 1.578港元）股息，這意味著恆大將拿出188億用於股東分紅。

自上市以來，恆大之前每年都向股東分派股息，但是，自從三年前計劃迴歸A股後一直沒有派息。

事實上，恆大回歸A股與否直接決定其派息計劃。中國證監會在《關於上市公司監管法律法規常見問題與解答修訂彙編》中規定，“對於以收益現值法、假設開發法等基於未來收益預期的估值方法作為主要評估方法的，擬購買資產在過渡期間（自評估基準日至資產交割日）等相關期間的收益應當歸上市公司所有，虧損應當由交易對方補足。”

雖然證監會對於採取成本法、市場法作為主要估值方法時的期間損益歸屬沒有明確要求，但是此番恆大分紅派息也引發了市場關於恆大或許將暫停其迴歸A股計劃的猜想。

尾聲

根據2019年半年報顯示，中國恆大的短債規模增加到了3759億元，較2018年底增長18%，短債佔其當前借款總額的46.2%。現金/短債比為0.77，這是中國恆大有史以來短債壓力最大的時期。

在此時刻，中國恆大又加大了對汽車產業的投入，這直接導致其經營性現金流轉為負數。去年9月份，國際評級機構標普稱中國恆大的流動性逐漸弱化，下調了中國恆大的評級展望，由正面至穩定。

要應對債務壓力，恆大唯有進一步加大週轉率，專案更快的開發，更快的投入市場。

1月7日，武漢市應急管理局釋出《市安委會辦公室關於深刻汲取江夏區“1·5”較大建築施工坍塌事故教訓進一步強化全市安全生產集中整治和冬季安全防範工作的通知》，提出要有效遏制事故發生，對趕工期、超產能等各類非法違法違規和違章指揮、違章作業和違反勞動紀律的行為“零容忍”。

武漢恆大科技旅遊城發生安全事故致6人遇難後，恆大集團董事局主席許家印昨晚連夜組織緊急會議，令恆大系統所有在建專案暫時停工，排查安全隱患。