文 | 白羊

這一資本市場的投資邏輯，同樣適用於天然具有金融屬性的房子。

比如現在一些城市，一手房價格畸高，但二手房卻有價無市。這明顯是不健康的。

反之，一個城市的二手房交易越活躍，在盤子中的佔比越高，越說明這個城市的房子投資價值越高，就像那些交易活躍的藍籌股一樣。

當然，考慮到一些城市尚處於補功課階段（大規模的城市基建和房地產開發），一手房佔比較大是可以理解的。

不過，由於內地樓市已進入下半場，在市場力量作用下，城市分化已是必然，房價普漲、雨露均沾的時代已經一去不復返。各城市的樓市將會強者恆強。所以，通過二手房市場來評估一個城市房子的投資和長期持有價值，是十分有必要的。

科普了這麼多，下面開始“上菜”。

其一，15個城市佔據內地二手房市場6成交易量，頭部效益效應明顯。

克而瑞統計的資料顯示，2019年內地房地產市場二手房交易規模約為6萬億，其中，以上海、北京、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、武漢、重慶、天津、成都、廈門、合肥、青島、鄭州為首的15個城市，就佔了3.5萬億，佔比近6成。

可見，這是一個典型的頭部市場。基於有交易才會有價格的邏輯，從投資的角度看，未來內地樓市也將會是一個典型的頭部市場。這15個城市可以優先加到“購物車”裡。

當然，若細分來看，這15個頭部城市也處於明顯的分化狀態，也有優、良、一般之分。

其二，近兩年，北京、上海、深圳、廈門4地的二手房交易量超過當地一手房。

廣州、蘇州、南京、天津，則位居第二陣營；成都、重慶、杭州、武漢、合肥居於第三陣營；最後是鄭州、青島。

在此，需要對北京、廈門、武漢三地的較大資料波動，做個解釋。

首先，北京2018年比值較高的原因主要是因當年的一手房成交量過低，只有19年的一半，而這又與前幾年當地商品房土拍較低有關。其二手房交易量還是相對問題的。

其次，廈門的情況與北京一樣。都是二手房交易量相對穩定（見上圖），但一手房18年只有19年的一半。

不過即便是一手房大漲，兩地的二手房交易量仍超過當地一手房交易量的近2倍。所以這種波動並不影響上述判斷。

再次，這兩年，武漢的一手房（由1288萬方增至2088萬方）和二手房（由1735萬方降至1036萬方）資料波動都有點大。所以其2018年其比值超1，並不能說明什麼。

其三，從交易規模，北京、上海就像股市裡的行業龍頭，盤子大、交易量大，屬於大盤藍籌股；深圳、廈門則屬於優質小盤股。當然，深圳又要優於廈門。

在這裡，也要做兩點解釋。

一是，重慶的二手房交易絕對規模雖然和北京、上海不差上下，但從面積上看，重慶市事實上是一個小型的省（比寧夏都大），所以其規模的品質意義要低的多；武漢則是波動較大。

二是，廈門樓市的再認知。

在之前的文章中，筆者從高購買力的買家規模（以豪宅銷售量為參照），指出廈門樓市買方品質和容量不如廣州、杭州，進而判斷廈門高房價未來存在較大的不確定性。

但這一次為我們提供了另一個視角去看廈門樓市，從市場盤子和二手房與一手房的對比來看，廈門屬於典型的優質小盤股。雖然買家規模和錢袋子不如北上深杭廣，但其盤子也只有這些城市的幾分之一，而且其市場的流動性非常好，有著穩定、活躍的二手房市場。

這些要素組合在一起，形成了支撐廈門房價的供需平衡和獨特的邏輯面。