編輯|欒曄

本期嘉賓：馬光遠

【核心觀點】

1、如果從大週期講，房地產過去二十年中最大的轉折點在2019年到來。

2、2020年，大家一定會看到各個城市對房地產政策進行調整，調整的方向只有放鬆。

3、2020年，大量的三四線城市會量價齊跌。

4、2020年房價會有反彈，但僅僅只是反彈，不會出現像2015年開始的那種大漲。

【新聞背景】

2019年全年樓市政策保持了相對穩定，因城施策的精準調控在各地都有所體現，如佛山取消樓市限價政策、東莞調整二手房交易個稅等，蘇州部分割槽域限售、大連、洛陽等地出臺限價政策。在因城施策的調控準則下，各地的調控精準度不斷提升，各城調控的顆粒度也愈加精細化。同時，樓市調控政策指向性明確，全國降溫城市不斷增多，在商品房總體成交量依然上行的行業背景下，房價整體上漲態勢得到有效控制。

如果用兩個字來形容2019年的房地產市場，那就是“穩定”，土地市場穩定、房產價格穩定、未來預期穩定。2020年，調控會放鬆嗎？

2019年，整個房地產調控的嚴厲程度，包括政策不斷收緊，應該說超過大家的想象。在2018年年底的時候，在對2019年整個政策的預判中，就肯定有一個逐步放鬆的過程。從現在整個來看的話，總體的基調沒有改變。

2019年到現在為止，全國出臺房地產調控政策五百多次，2018年應該說已經非常嚴厲了，一年調控四百五十次，五百多次的調控是整個房地產調控歷史上前所未有的。

在從政策本身的基調來看，七月份會議強調，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。到八月份，銀監會不斷出臺相應的政策，對房地產企業融資進行收緊。到今天為止，整個房地產行業的融資環境沒有出現很大的變化。

再從房價本身的表現去看的話，2019年如果從一個大週期的去講，房地產過去20年來最大的轉折點，在2019年已經到來。但是如果看房地產行業的總體的資料，應該說2019年比我們想象的要好很多。

比如說房地產投資全年維持在兩位數以上，遠遠超過預估，這是超過行業本身感知度的一個非常高的資料。當然，大家也不要高估房地產投資的增速，之所以快，跟大量的房企拿地開工以後,後續必須跟上有很大的關係，所以到2020年這種狀況不可能持續。

從整個融資狀況來看，雖然融資政策收得非常緊，但是融資的增速還是不錯的。房地產企業到位資金的增速維持在7%左右，正常情況下如果是跌破3%，這個融資的環境就會特別緊張。

土地市場，今年有很多地流拍，很多地方的地賣不出去。土地市場的分化也比較嚴重，三四線以下的城市土地流拍的狀況比較嚴重。2019年整體來看土地市場主要還是集中在一些大的城市和熱點城市。

從2019年去推斷2020年整個房地產市場的狀況，第一個是政策的基調。經濟工作會議談到房地產的時候，大家是非常關注的。談到房地產其實談了兩塊。第一是老舊小區的改造問題，也就是從存量市場去看，2020年老舊小區，各個城市的老舊小區的改造可能會是一個熱點。第二就是整個房地產調控的基調，一方面是房住不炒的定位基本沒有改變。另一方面是今年經濟工作會議裡面，特別強調要全面實施因城施策的調控政策。

全面實施因城施策，是承認各個城市房地產市場目前的表現是不一樣的，有些熱、有些冷、有些漲、有些跌，整個市場完全不一樣，是不可能用同樣的一個政策基調去進行調控的。在這種情況下，政策更加強調全面實施因城施策，符合房地產市場的一個基本狀況。對有些熱的市場繼續加碼，對於有些冷的市場，再繼續進行加碼的話，已經沒有任何必要，所以全面實施。

怎麼理解全面實施因城施策？事實上是把房地產調控的政策的主導權交給了地方，交給了各個城市的管理者，這意味著各個城市的管理者完全可以根據自身城市的狀況，決定進行調控還是不調控，以什麼樣的政策來調控，鬆還是緊。

到2020年的時候，大家一定會看到各個城市對房地產政策進行調整，這個調整的方向是什麼？很簡單，調整的方向只有放鬆。統計了一下，至少有35個城市已經變相的通過各種各樣的名義放鬆了調控。

但這種放鬆，第一不意味著又回到炒房的時代，鼓勵大家炒房，這個基調在全國來講不會改變。也就是說，在全面實施因城施策的過程中，前提是不能炒房。第二是各個城市從目前的狀況來講，房地產市場已經比較平穩了。

【新聞背景】

2019年全年，從土地購置面積的資料來看，上半年房地產開發企業土地購置面積8035萬平方米,同比下降27.5%，同比量減達近三成。下半年土地購置面積的整體有所回升，但從全年來看總體成交同比下滑的趨勢沒有改變，1-11月同比下降14.2%。

從實際拿地情況來看，房企圍繞重點城市群和核心都市圈的佈局力度明顯加強。大型品牌房企迴歸一二線的趨勢較為明顯。三四線及以下城市是土地流拍集中地。

2020年，一二三四線城市房價走向如何？購房者該出手買房了嗎？

對2020年整個市場的判斷差不多有這麼幾個：第一個是房地產總體投資的增速下滑是一個必然的態勢。2019年全年雖然可以維持在兩位數，但是2020年往下走，這個態勢不可改變，所以明年整個房地產投資的增速能夠維持在5%以上已經非常好。

第二個，整個市場從政策本身來講，放鬆的概率非常大，而且放鬆符合什麼？一是符合整個房地產市場目前的基本面，整個市場已經平穩了，已經平穩了，再加碼政策，再進行調控，已經沒有必要，沒有必要，這是一個。二是有一個前提，2020年中國經濟穩增長的任務非常重要。對房地產市場來講，雖然房地產不屬於中央定調的六個，但是房地產市場的穩定特別重要。

三是從市場本身的變化去講。如果說再加碼這些調控的話，對整個市場可能會產生向下的壓力。也就是說，穩房價、穩地價、穩市場的預期可能會達不到，達不到不是說房價還要漲，而是可能會往下跌。如果說2020年中國房地產市場進行調整的話，經濟總體要想穩住並不是很容易，所以政策本身，2020年放鬆的概率很大。

政策一旦放鬆以後，市場怎麼走？

第一點就是中國房地產市場跟過去已經不一樣了，這點大家一定要記住。現在很多人形成思維慣性，好像一旦放鬆調控，市場又會反彈、又會暴漲等等。告訴大家永遠不會了，為什麼永遠不會了？因為市場到今天為止，各個方面都變了。中國經濟高增長結束了，房地產由此也會轉入一個正常的增長。

第二點，M2的高增長結束了，也就是說過去發行大量貨幣推動房價上漲結束了。第三點是人民幣單邊升值結束了，過去的大量的國際資本進入市場，這個結束了。第四點，中國的人口出生率的變化，2019年整個中國出生人口的總數應該會創下多年以來的一個新低。也就是說，新生的人口嬰兒潮結束了。第五點是國際資本投資中國房地產的熱情在下降。最後一個，就是老百姓其實經過上一輪的上漲以後，基本上錢差不多了。所以我們認為這六個原因決定，即使放鬆調控，大家也千萬不要以為房價還會暴漲，暴漲基本結束了。

另外，我們強調市場會分化，這種分化本身體現在什麼地方？在過去兩年的時間，一線城市包括相應的一些熱點城市，經過兩年的調整以後，房價基本上已經調整到位。也就是說如果政策放鬆的話，房價有所反彈，反彈的城市在哪裡？在於一線城市，包括一些部分的熱點城市。2020年我們的判斷，房價會有反彈，僅僅是反彈，不是像2015年開始的那種大的上漲的過程，這個過程不可能再出現。

從2019年整個市場的表現來看的話，二三線的確是房價相對比較穩定的區域。2020年，安全的區域是一線城市，包括部分二線城市。危險的區域在三四線城市，三四線城市房價上漲的所有動力基本結束了，這個市場的行情比一二線要晚一年多，但是結束的也晚一點。

到了2020年以後，三四線城市挖掘亮點基本不容易，大量的三四線城市在2020年的時候可能量價齊跌。當然五六線的整個格局沒有變，小縣城的格局沒有變。也就是說五六線小縣城的房價其實在過去幾年已經達到了歷史高點，這個高點很難突破，很難突破的一個主要原因在於房子太多。大量的小城市在未來整個城鎮化的過程中，面臨的最大的危險是人口流出，大量的房子留給誰？如果沒有一個發展基礎的話，基本上價格已經到了歷史的頂點。所以2020年整體的房地產市場大起大落的概率不大。

對於普通老百姓來講最忌諱的是什麼？

第一是看到政策放鬆，又想象著像過去一樣可以炒房了。房地產作為投資最好的時代結束了，投資房地產一定要算機會成本。有很多地方的房價，現在年漲幅連銀行利息都漲不出來，這樣的話，沒必要投資房地產，也就是在2020年投資房地產的都不要考慮，即使房價反彈也不用去追高。

第二,對於買房自住的很多老百姓來講，一線城市還有一些部分的二線城市等，大家不要等著房價大跌，大跌的概率幾乎等於零。也就是說如果要買房子住的話，其實春節以後就可以考慮看。當然對於大量的三四線城市、五六線城市來講，出手買房，如果說城市的房價比較低，那是可以考慮買房住，投資基本上不要考慮，2020年整體的市場溫度應該比2019年還要低。